商业地产文化与观念的创新

　　日前，“科技与创新”北京地产系列论坛商业地产创新与发展主题分论坛在清华紫光国际交流中心举行。北京中原房地产经纪有限公司商业总监蔡宇翔先生，中国商业联合会客座教授、中国商业地产联盟专家委员韩健徽先生以及本次论坛组委会特别推荐的最佳商务创新项目华贸中心的开发商———北京国华置业有限公司商业部经理李斌先生和论坛组委会特别推荐的最佳商业创新项目3o3的开发商———北京三里屯置业有限公司常务副总经理杨志成先生围绕商业地产创新与发展进行了精彩演讲。 　　韩健徽（中国商业联合会客座教授、中国商业地产联盟专家委员）： 　　■商业地产未来十大趋势 　　目前，我国商业地产有三个显著特征：一是趋同性。项目雷同，差异化、特色化不强。二是趋利性。过分追求利润回报，缺少远见卓识。三是趋热性。商业地产快速扩张，市场存在非理性问题。 　　从发展与创新的角度来看，商业地产的发展趋势呈现十大特征：一是行业发展趋于理性。这有两方面原因，一个是国家金融、土地等相关政策的约束，一个是开发商所遇到的风险和出现的问题使他们变得越来越理性。二是微利时代。商业地产的微利时代将要到来。商业地产的利润建立在商业基础上，商业的微利时代已经到来，根据先商业后地产的原则，商业地产价格将趋于合理化，微利时代即将到来。三是投诉增多。早期开发的项目在宣传上注重概念炒作，使一些经营者盲目租赁，在经营中出现不尽如人意的状况导致投诉问题的出现。四是两权分离。指所有权与经营权分离，经营权交给专业机构，这是社会发展的必然趋势。五是商企联合。在计划经济时期，产商关系一直是不平等的状态，商业地产的兴起，产商关系会有所改善，投资者会注重与商家的联合。六是市场专业细分。专业细分使商业的各种业态发展更加完善，有利于提高行业竞争力。七是人才。商业地产需要复合型、专业化人才，商业地产需要的不是1+1=2的人才，而是1+1=1的人才。八是资金模式的创新。银行、基金等多种资金渠道和融资方式将成为发展商业地产的资金来源。九是商业地产将形成相对独立的产业，行业逐渐规范化。十是规范日益成熟。与商业地产相关的法律相继出台，使商业地产改变市场爆炒的状况，步入正轨。 　　杨志成（北京三里屯置业有限公司常务副总经理）： 　　■3o3文化与商业的契合 　　地产界有句话：第一是位置，第二是位置，第三还是位置。对于商业地产，此话显得更有意义。3o3项目的位置优势是这个项目最突出的卖点之一，它位于三里屯北街中央，北侧为第二使馆区。 3o3是三里屯酒吧街惟一被整体规划的、永久性大型娱乐休闲建筑，是酒吧街首屈一指的地标式建筑。它融合了东西方、古典与现代建筑美学理念，既彰显个性又与酒吧街固有的文化相融合。3o3项目的市场定位以四个融合为核心理念，即：“文化与商业的融合”、“传统与时尚的融合”、“东西方文化的融合”及“主流与非主流业态的融合”。项目旨在打造文 　　化娱乐产业的第一品牌，引领文化娱乐业走上规范化、专业化经营的轨道。3o3项目将娱乐、酒吧、咖啡厅、餐厅、休闲购物及服务等诸多商业业态合理搭配，组合在一个永久性、专营商业的娱乐空间中，这种组合不是某一种业态的简单复制和扩张，也不是多种简单业态的复合和叠加，而是使不同行业有机互补、不同经营特色的商家资源共享、生意相得益彰，进而达到投资收益最大化的商业目的。 　　李斌（北京国华置业有限公司商业部经理）： 　　■观念创新缔造华贸中心 　　熟悉华贸中心的人都知道“东长安街百万平米建筑集群”这样一句广告语，很朴实的一句话却涵盖了由数十个国际一流水准的专业公司所组成的团队。华贸中心由三座高达百余米的5A智能型写字楼，两座超五星级酒店RITZCARLTON和JW.MARRIOTT，水世界商城、国际公寓、商务楼和主题公园组成。 　　观念的创新突破了土地价值的极限。华贸的所在地，最初计划将它开发成一大片住宅区，定位为中档的居住空间组团。但经过细心的考察和对未来市场的分析，我们重新调整了定位，决定开发一个结合商务与商业的复合型城市中心。设计师提出将“华贸中心建造成垂直的城市，创造更多的公共空间”。在概念设计中，我们没有像许多项目那样把所有的土地都用建筑填满，而是通过增加建筑高度，把尽量多的土地用来建造园林景观，这样在华贸中心这个区域中活动的人群就会拥有大量的城市公共空间，享受更多的休闲时光。城市立体化发展可以节约更多的土地资源，发挥现有土地最大的效率；观念的创新成就了全新的商圈。 　　蔡宇翔（北京中原房地产经纪有限公司商业总监）： 　　■社区商业未来最大的利率空间 　　商业地产的创新与发展两者是并行的。城市有基本的需求量，达到一定程度后，不能满足需求就会出现体量性发展和区域性发展，也就是说有发展才能有创新。 　　商业地产的创新与发展有几个要素，首先是人口。商业地产讲究人气，大量的客流量是保证商业发展的首要因素。第二是需求。社会经济的发展，居民生活品质的提升与环境、配套设施的改善，促使人们的需求增大，这给商业地产的发展带来可能。第三收入。人们的收入增加，购买力增强，由满足基本消费上升到对奢侈品、豪华品的使用，收入的增加是商业地产发展的保证。第四税务环境。良好的税务环境能有效的吸引外资，与本土商业地产展开合理的竞争，有利于本土商业地产的发展与创新。第五道路。商业地产的发展与道路、交通状况密切相连。道路与交通的改善使一些原来被人忽视的地块成为开发商关注的热点，好的住宅项目能引进高收入人群，居民强大的购买力使商业地产的发展成为可能，有了商业的繁荣国家才能有充足的税务收入，而有了税收，国家又能进一步完善道路、交通等各项配套设施，这样就形成了一个良性循环。第六商户。地区发展能不能吸引商户对商业地产的发展也起着至关重要的作用。地区的经营策略、开发方向，是否有支持品牌发展的环境，都决定着能否吸引商户。