奥运地产：奥运概念只占20% 奥运后房价不会低迷

　　亚奥地区如果在功能上定位为体育产业体育休闲这种单一的功能，肯定是不现实的，也是危险的。如此大量的基础设施投资进入，土地价值变得很高，只作为绿地、“体育休闲大中心”，其价值和投入就极不相称、不匹配，这就客观要求后续的产业进入，住宅产品只是其中重要的一环。北京2006年年底前所有建设项目停批，但由于客观经济规律自发力量的推动力，最终会改变政府的规划和观念。 　　北京将打破奥运周期 　　从申奥开始到奥运结束，有8——10年的时间。在这个奥运周期里，经济发展会经历从成长到高峰到低谷的过程。这就是奥运周期理论。奥运周期在许多举办奥运的城市都有验证。在发达国家、发达城市，奥运投资主要集中于奥运场馆的补充、其他硬件的维护等方面，当时当地经济会因为人流物流的突然增加而短期增长。但对一个成熟的城市，人口的流动、增长，GDP的增长都相对平稳，不可能保持某一个点会突然增长，并且持续下去。 　　对于北京，奥运周期一定存在，但是周期表现的程度、表现的方式会与其他城市不同。按照发展经济学的观点，人均GDP在400～2000美元为经济起飞阶段，2000～10000美元为加速成长阶段，10000美元以上为稳定增长阶段。从发达国家的经验看，在进入高速增长阶段后，会经历10年以上甚至更长的经济快速发展时期。2003年，北京市人均GDP达到3819美元，还有一个较长期的增长过程。北京处在高速城市化起飞时期，这个过程还没有达到最高值，奥运会对北京城市化速度起了推波助澜的作用，城市化时间表的提前量大概是3——5年，特别是使北半部城市发展速度更加加快。高速成长阶段的城市会使奥运周期的作用被削弱，表现不是很明显了。有人担心，奥运期间房地产将会大涨，过了奥运会大跌。但这种现象我想不会出现，可能会出现奥运之后，有一个反应，人们的心理会有一个向下的走势和波动，但不会持续很久，比如几个月到半年之后会按照平稳的轨迹向前发展。奥运过后，人们对北部的信心不但不会减少，而且可能还会加大，人们会对它有一个功能转化的期望，形成新的经济增长点。 　　中关村地区、高教地区已经有很强的CBD功能，有大量就业人员，而住宅开发的空间基本饱和。这个区域的人群需要大量置换住房，而且是只能向北置换。而商业用房、写字楼则是引致需求的结果，是由其他需求所引起的，奥运会的到来会改变人们的经济预期，这里的住宅量使人们期望商业、写字楼的出现。 　　CBD早已过时 　　精明增长理论(Smart grace)对现在的城市规划开始了挑战。最早的规划理论是根据城市的功能区域的需要进行规划，没有一个整体的观念，规划出来的城市显得比较混乱，这可以叫“功能规划理论”。后来就是城市分区理论，就是功能分区，这个理论的后果就是CBD。城市分区理论上个世纪20年代前后基本上已经比较成熟了，CBD的设计理念就是沿用了这个近100年前的理论，大规模地在一个区域内建造办公楼，实际上已经很落后、不适用。精明增长理论则是一种功能的组合，人为进行设计，如便利的交通，功能之间的搭配组合。分区理论是一种规模的叠加，精明增长理论是一种功能的叠加，但它又不是功能规划理论，是各种居住、办公、娱乐等功能的叠加，在一定范围内进行科学设计。北京现在形成了一种混合发展的态势，CBD、高科技技园区、居住区等功能分区明确，但都面临功能组合的冲击。北京市每平方公里人口已经达到2.74万，其中中心市区东城、西城、崇文、宣武等已经接近6万，中关村地区已超过3万，“分区”居住格局使得“多中心”出现，新城必须是一个自治的体系，居住、工作功能齐备，是今天回龙观、亦庄的结合体。 　　同时这里的商业设施配套会解决回龙观地区的一些问题，现在的回龙观就是一个卧城，在那里大量建设商业设施和商务设施已经不现实，它距离城区过分远，它会与亚运村地区形成连带作用，这一地区的巨大需求会形成里外供需的结合。同时，现代社会信息业的发展会使传统的经济中心分散化，过去CBD理论成立的一个基础是这里不但是经济中心，而且是一个信息中心，商务人群聚集在一起才能沟通，但现在这种需求已经大大削弱。 　　对于住宅产品是否存在供需矛盾的问题，还是要看供需的平衡点，是在哪个价位上达到供需的平衡，要看供需点上的这个价位是否过高。亚奥地区的楼盘价位如果明显高于其他地区，就可以定义为存在供需矛盾，目前奥运村与中关村、CBD地区价位差不多。虽然供需矛盾这个说法本身并不科学，但可以认为在本质上是平衡的，矛盾并不大。虽然有“透支”奥运概念的说法，但奥运会目前对这里楼盘价格的推动作用还没有充分显现出来，供需矛盾并没有显现。 　　人们今天购买奥运板块住宅的动机不外乎追求具有品质的生活环境以及投资。在奥运会已经成为和平时期最大的社会文化运动的年代，奥运迎合了人们的这种心理，炒作则把这种效应加倍放大。在投资的角度，可以肯定现在就置业不会贬值，肯定会升值，但有这些动机也不会蜂拥而至，否则，市场就会自发调节，抑制价格上涨，如果过分增高，理智就会战胜盲从，消费者就会选择退出。奥运概念本身的吸引力一定高于其他区域，奥运概念一经炒作，房地产产品价格大概上升了20%，如果讲最高值，甚至是30%，但就平均值来说，奥运概念的吸引力就是20%。 　　目前北京房价的增幅是2—4%，亚奥地区2001年至今是5—6%，今后几年这里每年增长4%是毫无疑问的。这种势头将保持到奥运前后甚至更长时间。住宅开发目前是亚奥地区最大的非政府投资，大量资金进入会在奥运后，这时人们的心理作用会认为这里仍然是热点。在我看来，平稳的房地产应该在2015到2020年之间，会出现一个长时间的调整。