买房子究竟该看什么 解读宜居社区10大关键词

　　自9月7日我们举办“2004北京首届宜居社区论坛”，并于10日启动“2004北京宜居社区”项目展示暨消费者推荐活动以来，收到不少开发商和消费者来电，询问关于“宜居社区”活动的有关事项。大家关注的一个焦点是，一个有高舒适度、适宜居住的社区应该包括哪些方面的内容？用一位消费者的话说，“我们买房子，究竟该看些什么”？ 　　为此，本刊将“宜居社区”的标准或者构成归纳为10个方面，谓之“10大关键词”，并对其作简单阐释，以为参考。 　　■ 1.区域地段 　　连不做地产的人都知道，地产“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。不过话说回来，地段优劣的评判标准是什么，这就仁者见仁、智者见智了。站在宜居的角度看，好地段并不等同于公认的黄金地段，也未必就是中心城区或繁华路段，当然更不一定是CBD、金融街或中关村的代名词。它不仅与环境、交通、配套有着千丝万缕的联系，更与我们日常的生活、工作和社交密切相关。 　　兼顾便利性与舒适性，这是宜居地段的题中应有之义。很难想象住在CBD却在中关村上班，每日往返于城市两端，这种奔波劳碌的滋味并不好受。地段是很大众化的名词，同时却又是很个性化的事务，不同的生活方式让每个人对地段的价值判断相去甚远。不过把握一点即可：适合自己居住的就是好地段。 　　■ 2.交通 　　知道天通苑地区的堵，就会认识到交通对于宜居社区有多重要。近几年来，八通线、城铁、五环、六环以及京承高速等交通干线的相继贯通，将景色宜人的城郊社区与城市的繁华喧嚣连成一线，激活了城市周边板块，使得不少楼盘升值很快，并更加适宜居住。 　　市区内的楼盘要想在开盘后迅速销售一空，也都把交通的便捷顺畅当卖点，甚至会将未来区域附近的交通规划打听个一清二楚，早早让看房者心知肚明。反之，眼下天通苑、回龙观等京城几大“卧城”就是吃了交通的亏。由于路网规划、建设滞后，上下班变成了“游华山”，宜居也就成了天方夜谭。 　　当然，宜居社区也不是离交通干道越近越好。专家指出，距离交通干道以150－300米为宜，既有利于出行，又避免了噪音的干扰。因此，目前正在兴建的几大公交枢纽，虽然带来了更加便利的交通，但对于期待宜居社区的业主来说，还是要从长计议。 　　■ 3.生活配套 　　很难想象供暖不足、供水不畅使我们在现代文明社会还要体验没有温饱的蛮荒；也很难想象您的孩子要长途跋涉 去上学，您年迈的父母还要风尘仆仆奔波于医院与家之间。没有交通便利的社区必定是一座“死城”；没有餐饮娱乐、灯光夜市的社区也必定是一座“睡城”。可以说，配套是组成我们生活的基础，是我们居住的先决条件。 　　人类文明的进步使我们的生活层次逐步提高，老百姓的生活也不再满足于过去的柴、米、油、盐。他们有在家门口就能够欣赏到文化演出的愿望，有参与多种体育健身的热情，金融理财、电视通讯网络更是现代人“过日子”不可或缺的要素。 　　配套讲究搭配合理，缺一都不是宜居。 　　■ 4.社区规划 　　相对总体性和战略性很强的城市规划，社区规划更多关注居民的生活环境和生活质量。所以对开发商来说，如何做好社区规划，整合好园林、会所、商业和教育等要素，不仅是一个技术问题，更是一种责任。 　　近几年，北京住宅建设规模庞大，一批风格各异的社区在提高和推进社区规划技术水平的同时，也逐渐显现出一些问题：社区停车位紧缺，商业配套、噪音污染无法解决，功能分区不合理，休闲场所不能正常运营等等。这些问题如果在社区建设之初没有解决好，必将长期影响社区的发展。国外的社区规划发展轨迹表明，公众积极参与对自身利益的争取必然会推动社区向更好的方面发展，改善社区环境，提高生活质量。所以，作为消费者，我们有权利有责任关注社区规划，根据实际的物质和精神需求，发出群体的声音。 　　■ 5.户 型 　　如何处理好卧室、客厅、厨房、卫生间等的关系，科学地、充分地利用空间，这是一门很深的学问。购房者常说“想不想买看环境，掏不掏钱看户型”，但常常心中无底，众说不一的又是“什么样的户型是好户型”。业内人士认为，一般的好房型讲究住宅内部使用功能区分明确，公共活动区、私密休息区、辅助区之间都有较明显的划分，各自有专门的使用功能，动静有别。真正的好户型是那种从住户的实际生活出发，将舒适与实用把握得恰到好处的住房。户型的好坏不在面积的大小，有些大户型由于设计不合理，造成局部有浪费空间的现象，反而降低居住品质。 　　从实际情况来看，每个人实际情况都有差别，所以对户型的要求也不同。因此，在选户型时，你不一定要苛求选最好的，而是要选最适合你的。对开发商和设计师来说，不妨将经典户型推而广之。经典一定有经典的道理。 　　■ 6.园林景观 　　在住房消费步入“宜居”时代的今天，小区的园林景观成为评判居住环境质量的一个必不可少的因素。设计者绞尽脑汁、想方设法，追逐着“咫尺之内而瞻万里之遥，方寸之中乃辨千寻之峻”的至高境界。然而，通过简单地堆砌元素就企盼着达到“宜居”的目的，未免显得过分“天真”。 　　“宜居”时代的园林景观首先是适宜居住的，评判元素不外乎绿地率、树化率、水系、细节小品、道路、建筑物、尺度、环保、经济、风格个性以及中国文化传统等。那些过分追求规模而不算经济账，过分张扬华美而不考虑环保，过分随波逐流而失去个性风格的行为都不是明智之举。只有使诸多评判元素和谐共存，让疲劳和压力在不知不觉中获得疏解，“小桥、流水、人家”的组合才能达到“宜居”的完美境界。 　　■ 7.物业管理 　　物业管理的重要性如今许多业主都感同身受。然而，可以毫不夸张地说，至今大多数购房者对物业管理的了解还很不足。不妨一试便知，如今能轻易说出北京知名地产商的老百姓很多，熟悉几位地产大腕名头的也不乏其人，但说得出几家品牌物业公司的人有多少？ 　　物业管理不重要吗？绝对不是。物业管理包括社区的治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电设备维修保养等方方面面的事情，涉及社区生活的各个层面、各个角落，影响可谓无处不在。只要想想要和物业公司朝夕相处，打上70年交道，业主就应该明白物业管理的重要性了。 　　社区的物业管理应该什么样呢？电影《大腕》里有一段台词：“楼里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种，业主一进门，甭管有事没事都得跟人家说，May I help you， sir？一口地道的英国伦敦腔，倍儿有面子。”话虽夸张，却也道出了物业管理的一条真经：管理就是服务，服务就要“贴近”。 　　当然，业主不仅希望物业管理有“面子”，更希望有“里子”。 　■ 8.科技应用 　　不知从哪一天开始，中水、太阳能、保温、隔热、新风、低辐射玻璃等一系列专业名词不经意间走进了我们的生活。如今，精明的买房人在购买房子或做内饰装修的时候，也大多会向售楼人员和装修师傅问一问环保、节能、安全等方面的事情。 　　一点也不奇怪。北京缺水，如果社区是水景社区，能不关心水的维护和成本吗？如果有中水的配备，岂不是锦上添花吗？北京冬天严寒，能不关心屋子是外墙还是内墙保温吗？如果使用了暖气片，能不关心哪些品牌适宜北京的水质，更经久耐用吗？如今电价上涨，能不关心节能、节电措施或者是否使用了太阳能吗？还有安全设施、智能系统、噪声处理、垃圾回收利用……一系列的琐碎事情，几乎没有哪一点不和我们居住的舒适度、可持续性联系起来。 　　■ 9.人文氛围 　　在楼盘的种种营销秀中，还有什么词儿比“人文氛围”更讨人喜欢呢？没有。交通、配套、规划、景观，但凡一切可感可触之物，似乎都可以买到，唯独这玄虚的“人文氛围”只可意会，难以言传。于是楼楼讲“人文”，盘盘论“氛围”，“孟母三迁”之类的掌故天天、时时、刻刻鼓捣着购房者的耳膜。 其实，人文一词含义甚广，并非“择邻”之义可以涵盖。一个人文氛围好的宜居社区，远不止于临近科研院所、文化娱乐设施等硬件，其中社区对独特地域文化的传承，居民教育程度，生活方式等因素无所不包。一位开发商说得好，社区不过是生活的容器罢了。因此似乎可以说，人文氛围乃是社区生活真正的底色。 　　集千般元素于一社区，融千般色彩于一底色，我们购买自己的生活容器，不过是斑斓底色的一个注脚而已。 　　■ 10.建筑外观 　　从对功能的关注转向功能与审美并重，这表明住宅的功能已经远远超越当初杜甫所感叹的“大庇天下寒士”的阶段了。而在居住的审美对象中，建筑外观无疑是最核心的部分之一。社区建筑的材质、色彩搭配、形状、风格个性，甚至天际线等种种因素都是影响建筑外观的因素。 　　如今，北京的建筑外观已日显驳杂了，不要说红墙黄瓦早已退居一隅，纵是灰墙青砖的胡同四合院也日渐式微，转而是各种风格的建筑形式纷至沓来，挤压着这个城市的过去。 　　当然，毕竟世易时移，现代人的生活方式较之过去大相径庭，对建筑外观的“消费”口味自然也与过去大不相同。所以，对于各种建筑风格的涌入，多一种理解和宽容似乎也在情理之中，只要不曾“丢失”这个城市。 　　然而，不曾丢失，谈何容易