杭州房产，请从区域思维角度来看待

　　播报人：乐游原 　　乐游原：思维篇之从区域思维看杭州房产 　　[B]一、杭州老城区板块：改变超高房价策略[/B] 　　杭州老城区具有悠久的历史文化积淀，有非常完善的配套资源，更有风景绝佳、驰名天下的西湖点缀，这是其特有的优势。其缺点是由于居住人口过于集中，居住环境得不到改善，交通拥堵尤其突出，还有就是规划不尽合理，政府为解决交通问题往往不厌其烦地修路、搞单行线、造高架、造地道，但由于相互间衔接不够缺乏通盘考虑，其效果可想而知。这样，虽然生活便利，但从居住的环境来看，老城区并不是最好的。随着周边区域配套设施的加强，人们购房观念的逐步改变，城区购买力分流是必然的，一味高价，其能久乎？超高房价同时还透支了房产的升值潜力，无疑加大了投资风险。还有一点，那就是目前杭州对外公布的平均房价未将萧山、余杭列入，老城区超高房价肯定会大副提高杭州的平均房价并使之成为众矢之的，负面效应很大。当然，由于该区域楼盘供应较少，人们的居住观念未发生根本性改变，使超高房价有了借口和现实的可能性，这是很不合理的。 　　[B]二、下沙板块：规划、定位要先行[/B] 　　下沙板块范围较大，包括下沙镇、高教园区和经济技术开发区。下沙其未来应该是值得期待的，但有待时日。和滨江一样，下沙也有高教园区，也有高新开发区，也有江景概念，但不得不承认，下沙也有软肋：地理位置在杭州主城侧面且有相当长的隔离带，开发较分散，规划不尽合理等。下沙的当务之急是要发挥优势，打响品牌。然要打响品牌和积聚人气，必须先要有一个合理的规划和定位。所幸的是，下沙发展相对缓慢的局面有望得到改善，已经明确下沙定位要从当初的开发、开区、建区转移到城市化建设上来，要从工业园区建设及时转移到大都市副城区建设上来，要把下沙建成先进的制造业基地、新世纪大学科技城和花园式生态型城区；下沙规划也要适时调整，在建设好工业园区的同时，要根据不同的功能，搞好规划，突出前瞻性和超前意识，不要重复建设。这都是下沙的利好消息，但路正长，下沙房产应该抓住这难逢的机遇以图发展。 　　[B]三、闲林、小和山板块：控制开发节奏最重要[/B] 　　闲林、小和山板块有山有水，一开始就受到杭州房产开发企业的重视，并发展到目前成为杭州规模最大，也是最为重要的郊区房产板块。该板块最大的优势就是优美的自然环境景观。离西溪湿地保护区不远，有良好的植被和水文条件，再加上低矮的缓坡山地，非常适宜排屋以及别墅等低密度房产品的开发。随着“旅游西进”战略的实施、天目山路及其延伸段的拓宽改造等，该板块面临难得的历史性机遇。该板块同样是大盘多，但和天都不完全一样：产品目标定位群不一，天都是针对普通人群，而闲林则是既针对富人又针对一般人群；开发商不一样，天都是独家集中开发，闲林则是多家分散开发，应避免形成恶性竞争。所以，天都和闲林虽然都是郊区化大盘，但代表的理念有本质区别。随着基础设施和汽车时代的到来，该区域的未来是可以期待的。 　　[B]四、天都临平板块：交通是关键[/B] 　　该板块是最有望成为杭州主城普通百姓购房首选地之一，其中临平有较完善的配套，住宅购买力有相当部分来自杭城。对天都我是谨慎看好：首先是它“郊区大盘”及“住在郊区”的理念的确在大杭州是开了风气之先，杭州缺的就是这样的房子，其产品定位应该没有问题；其次是它的设计理念的确诱人；再就是开发商的影响力和大盘概念可能会最终导致政府对它另眼相看而在规划及相关配套上给予照顾。从大杭州来看，购买力决定了不可能让普通百姓都住市中心或都往江南跑，那么，根据“阻力最小定律”和杭州城市东扩的发展规划（这一点山色有论述），相当部分购买力向东北方向分流很有可能。天都的“低价效应”和大盘概念可能会在杭城东北打开一条通道，从而影响杭州的城市走向。 　　理智看待该板块，其面临的最大问题不是配套而是交通，到目前为止临丁路尚未造成，地铁悬于一线，使该区块融入大杭州的步伐大大减缓。规划中还有一条从临平连接下沙和江南的大道，但迟迟未列入建造计划。不可否认，该板块如果交通问题一旦解决则全盘皆活。 　　[B]五、江南板块：整合是趋势[/B] 　　江南板块包括滨江、萧山城区（含闻堰湘湖区域）。滨江区块大致从９５年即开始启动，开发量占目前江南开发总量的比重很大，目前区内道路网络建设基本结束，随着未来两、三年内入住高峰的到来，其商业氛围和人气正在聚集中。这一区域最吸引人气的是江景概念和大气的城市布局，其次是具有很强的产业支撑，在萧山的沿江区域还未实质启动的两、三年间，滨江的先发优势能保证其作为南岸房产主战场的地位，所以近三年是其发展的重要机遇期。同时，滨江的规模开发必将带动它的各项配套设施尽快跟进。从概念上讲，滨江是目前杭州跨江发展的示范区，必将产生示范效应，其未来的开发重点是沿江区域并逐步向滨江腹地推进。 　　萧山城区由于有雄厚的实力和购买力作为依托在数年内仍将保持其强势地位，它的突出优势表现在：目前浓厚的商业配套、商业氛围及规划定位决定了未来江南的商业中心非它莫属；大杭州概念突出的区位及交通优势决定了接下来的时间段萧山将是杭州跨江发展的主要区域；大气的城市面貌、优美的居住环境等等。从目前萧山的房地产布局来看，未来两到三年内萧山城区三大块将饱和，下一步重点将北向钱塘江方向（以风情大道和市心北路两侧为主线）、西向湘湖区域转移。但萧山的沿江区域定位（和滨江区不同）以高级行政、商贸为主，预计房产开发总量不会太大，这样就决定了萧山北部区域接纳的杭州主城人口总量将不会很大。西部湘湖区域和滨江腹地面面接触，土地相对较多，可接纳较多人口。萧山未来数年将迎来杭城白领居住时代是可以期待的。 　　网友跟贴： 　　驴之恋：以为杭州是什么地方？买那么老远的地方还不如回家买房子呢。 　　没有月亮的晚上：各地段的价位如何