成都别墅市场报告:郊区别墅兵临城下

　　根据成都别墅市场统计结果显示，近来成都市的别墅开发异常火热，特别是郊区，这预示着将会有更多别墅项目集中在一定时间段上市，别墅市场供应量会持续上升。但由于别墅的购买力并没有同步跟上，消费者有限，别墅市场面临着激烈的市场竞争。 　　郊区别墅 　　发展加快 　　郊区别墅将会成为成都市别墅市场中的亮点，目前市场形势已经初现端倪。成都市新一轮城市规划制定的“七星拱月”的城市格局，确立了中心城周边的七个卫星城镇的重要地位。随着卫星城镇建设加快，整个城市交通网络的优化，住宅郊区化已是明显的发展趋势。城东、城南新区的规划更是引爆了郊区房地产开发，其中别墅开发也如火如荼。因此，郊区以往的劣势在快速被弱化，而优势在不断地显现。在大环境的大为改观下，郊区别墅开发正在进行思路的转变，开发理念的创新意识加强，并与国内、国际的先进开发模式接轨。当前郊区出现的一些别墅项目已经实现理念上的超越，产品的规划设计能给人新的感觉。因此，郊区别墅在这种强势的发展下，会在未来的成都别墅市场占有更为明显的优势。 　　经济别墅 　　将唱主角 　　近来，政府一方面提出提高中低收入家庭的居住水平，提倡开发大众化住宅产品，另一方面提出要保护耕地和农林用地。前不久国家颁布了别墅用地不再批准的政策法规。这样一来，既有助于整顿土地市场，又有利于楼市的结构调整。由于别墅用地在未来几年会吃紧，开发商将会在其圈占的别墅开发用地上“精耕细作”，发挥土地最大价值。高端的别墅产品因市场容纳量有限，也有违背土地高效利用的原则，那么开发经济型别墅将会更符合市场规律。经济型别墅户型面积将不会很大，主要在150-250平方米之间；在成都，销售总价会控制在80万元以下，位置一般在近郊，交通便捷，环境优良，生活舒适；经济型别墅的容积率将会在0.6-1.0之间，而建筑形态多会以联排、联体、叠拼别墅为主。从开发方向上来看，Town House、宅院式别墅及花园洋房的升级换代产品会是一大趋势,因经济、适用、舒适，同时又较能体现出消费者的身份和地位而受到崇尚自由又不过度张扬的新中产阶级人士喜爱。 　　郊区别墅 　　三大优势 　　目前，郊区别墅已表现愈来愈强的优势： 其一，郊区别墅平均用地规模远远大于市区。由于市区空间受限制，别墅用地完整性被割裂；市区内可用作一类住宅用地的土地稀缺；市区较大规模别墅的开发难度较大，项目的定位把握也较难。然而郊区的情况则不同，它有着较市区更为优越的自然环境，较少空间的阻隔，因此可以获得较为完整的成片土地供开发。 　　其二，郊区别墅容积率、绿化率总体上高于市区。这还是由于市区土地稀缺的原因，市区的别墅开发总要尽力发挥出别墅用地最大使用价值。要在市区开发较多的较低密度、超低容积率的别墅项目，这是不现实的，因为别墅用地价格本已很高，再加上很低的建筑密度和容积率，那么最终会导致别墅的销售价格很高。这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格的消费者毕竟只有极少的人。所以，这样的别墅只可能存在少数。如果多了，则供应与需求错位，这也不符合节约利用城市土地的原则。 　　而郊区别墅的建设则允许出现较多的低密度住宅，项目 用地相对较大，除天然环境外，还有更多的空间用于绿化和营造内部环境。因此，在郊区，绿化率大于80%及容积率底达0.2的别墅项目皆有出现。 　　其三，市区别墅项目的人口密度大于郊区。相比之下 ，市区别墅的土地利用率相对较高，建筑密度、容积率总体上大于郊区，自然市区别墅项目的人口密度大于郊区。据统计显示，市区平均每个别墅项目有363户住户，郊区平均为337户，然而郊区别墅的平均总用地面积为市区的2.48倍。可以看出，市区别墅较郊区别墅人口密度大。 　　别墅风格大比拼 　　成都别墅，或紧跟国际国内潮流吸收先进经验，或发展中西风格结合的别墅，或创新中式别墅及地方特色的别墅，风格多姿多彩。 　　欧式风格 欧式建筑风格是比较经典的，时下的欧陆风格建筑数不胜数。在成都的别墅市场起步初期，欧式风格是当时选择最多的，但是在风格的表现上手法显得粗糙，而且只能是整体表现出风格为欧式，没有特别地选择哪个国家的风格或是哪个具有鲜明地方特征的建筑风格。随着别墅市场日趋成熟，成都别墅的风格设计呈现多样化，且在尽量避开粗略的风格轮廓，更加细化到某一国家和地区的风格，而别墅建筑造型也更加生动。 德式建筑简洁大气，代表项目是锦锈森林。法式建筑呈现出浪漫典雅风格，代表项目有普罗旺斯。地中海式建筑风格以清新明快为主，代表项目有“草堂之春”，其中融入了川西民居风格，是成都别墅项目中西风格揉合的样本。 　　美式风格 美式风格主要是从欧式风格发展继承下来的。与英式别墅相比较，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡；英式别墅空间灵活适用、流动自然。当前成都市美式建筑风格的别墅项目较少，风格表现还不很纯正。代表项目是宏宇·玉龙山庄。 　　澳洲建筑风格 澳洲风情代表现代、时尚、健康、休闲的生活观，海水，帆影、花草、清风是必不可少的建筑元素。这对于深处内陆的程度来说，打造澳洲风格的别墅项目是有一定难度的。但在建筑外立面和园林景观设计上可进行充分的表现。代表项目为国一·澳乡。 　　日式建筑风格 日本的典型建筑结构是以砖木构为主，具有传统和风的含蓄优雅，建筑的线条结构细腻，细部精美，色调柔和，透露出浓郁的东方气息。日本建筑注重细节的设计，小巧精致而富于变化的空间是其魅力所在，有不少购房者对日式风格的住宅情有独钟。代表项目是春雨花间。 　　中式建筑风格 在成都的别墅项目开发中，中式风格的别墅开发占有重要地位。由于对本土建筑的较深理解，在风格表现上做得有声有色，人们给予项目有很高的评价。代表项目有清华坊、三利宅院、芙蓉古城等。 　　同样，在建造民居风格 院落式别墅时，无论是建筑形态还是园林设计上，民居风格体现无遗。在成都，民居以川西民居风格为主。代表项目是草堂之春和青城翠朗园。