“后8·31”楼市在阵痛中前行

　　直到今天，北京市仍有一些遗留项目的未尽事宜没有处理完毕，许多的有钱没地、有地没钱的开发商还在抓紧时间接触、谈判。而有未过关项目在手的开发商们则还在等待着一个说法。而“后8·31”时代却已来临，未来的市场上土地供应量会如何？普通购房者关心的房价将呈何种走势？面对“后8·31”时代，开发商们准备好了吗？政府相关部门准备好了吗？ 　　[B]开发商喜忧参半[/B] 　　东华广场赶上“末班车”，富力仍在等待其三块地的消息；大多数开发商准备不充分 　　8月31日下午北京市国土资源局下班前10分钟，华远集团总裁任志强幸运地搭上“8·31”的“末班车”，在大限即将过去之前，迅速与国土局签订了东华广场这一占地面积14.3万平方米（规划总建筑面积达79万平方米）的项目土地出让合同。 　　但另一些开发商却没有他幸运。9月1日，富力北京地产开发有限公司总经理吕劲告诉记者：“关于富力未能进入前三批过关项目名单的那三块地，我们仍然在等待消息。” 　　早在8月31日之前的两个月，北京市国土资源局已经抽调了所有的人手，以冲刺的速度进行各种琐碎的资料整理和录入工作。据知情人士透露，北京几乎所有有一定实力的开发商都派出了工作人员主动到国土资源局帮忙，SOHO中国前期部、合生创展集团前期部等公司无不例外。即便如此，这方面的工作仍然显得有些滞后。 　　显然，磕磕绊绊地进入“后8·31”时代的北京市房地产开发商来说，面对已经被抛在身后的“8·31大限”，他们还没有足够充分的准备。 　　[B]短期内土地供应不足[/B] 　　任志强指出，北京目前的市场化土地供给不足保持稳定供应量的1/50；潘石屹称，过关项目中70%土地位于四环之外，市区内地块极稀缺 　　“8·31大限”对于房价的影响是此前多方关注的一个焦点问题。市场上的种种说法大致可以归为“供应量影响”和“成本影响”两类。 　　“供应量影响说”的支持者为数甚众。SOHO中国董事长潘石屹坚定地认为，房屋的市场价格是由供应量决定的。“8·31”对于房价的影响，首先是通过对土地的供应量发生影响，最后影响到房价。 　　富力地产董事长李思廉则告诉记者，从短期的效应来看，供应量暂时减少可能带来房价在短期内坚挺甚至轻微上扬，比如北京富力城项目在多次涨价之后仍然保持旺销，便可以看出房价在短期内的趋向。 　　关于“8·31大限”对于土地供应量的影响究竟有多大，潘石屹与任志强从不同的角度分别算了一本账。 　　任志强认为，土地开发与房地产开发是两个分别独立的过程。根据多年来的市场经验和土地、房地产各自的开发周期，可以总结出一条“三三定律”：当市场上的开工量为1的时候，市场上储备的土地供应量约为3，而竣工面积则为1/3.因此，按照全国去年的总开工面积为10亿平方米计算，若需要在今年保持相对稳定的供应量，政府需要拿出来进行招标、拍卖、挂牌的土地数量则应该是30亿平方米。任志强说，然而目前全国进行招拍挂的土地数量仅有这一数量的1/20，由此可见市场化的土地配置还远远跟不上供应量的要求。 　　而在北京，这个比例更低至1/50以下。这意味着在协议出让土地的资源配给方式被喊停的同时，市场化的土地供应量却赶不上趟。 　　但业内也曾有一些不同观点，认为仅仅是“8·31”的过关土地也已经够北京市消化好几年，因此“8·31”并不会对土地供应量发生很大影响。但潘石屹告诉记者，根据SOHO中国公司的分析计算，在目前公布的过关项目中，位于二环内的土地仅占9%，位于二至三环之间、三至四环间的土地均约占11%，而近70%土地位于四环之外，特别是位于五环、六环之外的土地，而这些区域的生活配套设施还很不成熟。这意味着，市区内的过关土地已经极为稀缺。此外，即使是过关项目，也不意味着就能够全部进入市场。 　　[B]央行关注投资下降[/B] 　　业内推测，至少有20－30%以上的项目会“夭折；交清总地价款才算真正通过大限；市场供需相对平衡但房地产开发投资一路下滑 　　有业内人士推测，至少有20－30%以上的项目会因为其他原因“夭折”。 　　潘石屹分析认为，可能导致项目夭折的原因有好几个。其一，缴纳地价款的严格规定将给不少房地产公司带来巨大的困难。因为在本月底之前，过关项目要先缴纳总地价款的20%，而60天之内，过关项目还要交清全部地价款。也就是说，10月31日能够交清地价款的企业才能算是真正通过了大限；其二，最近国土资源部出台的冻结耕地征用政策也是影响供应量的原因之一；其三，建设部门最近也出台新规，凡是在拆迁纠纷集中的地方，不能进行项目开发；最后，凡是拖欠工程款的房地产开发企业也不能再运作项目。种种的限定，最终集合起来导致的结果将是更多的项目无法过关。 　　土地供应量不足导致开竣工面积减少，不仅引起了房地产商的忧虑。在中国人民银行不久前公布的第二季度货币政策报告中也表达了对于房地产投资和开工量同时出现大幅度下降状况的担心。因为这种下降是在一个市场供需原本相对平衡的状态下发生的。 　　根据北京市统计局的数据，今年1－7月，北京市房地产市场开发投资增速继续下降，其中，完成土地开发面积为142.8万平方米，比去年同期下降了39%. 　　[B]一级土地开发市场亟待开放[/B] 　　回收1亿多平方米土地需要政府巨资进行一级开发再入市交易；国土资源局原局长苗乐如曾表示，土地全部招拍挂后要保持供应稳定至少需要一千多亿元资金 　　“8·31”其实只不过是终结了以往的协议出让土地方式，改为公开、透明的招拍挂方式，土地在公开、公平的市场环境内进行交易。为何这样的改变会导致供应量不足？ 　　任志强认为，政府对一级土地开发市场的垄断将成为导致土地供应不足的最大瓶颈。 　　据记者了解，目前北京市土地储备出让中心是负责对储备土地先进行一级开发，然后再推向市场招拍挂的主要负责机构。但这一机构的人力、财力其实都相当有限。而北京市的全部历史遗留项目总面积为2.02亿平方米，目前三批过关项目按照面积计算约占其27%，而回收的1亿多平方米土地如果要全部由政府进行一级土地开发，需要的资金储备数量将是一个天价。 　　任志强认为，由于政府回收的大部分土地尚需进行一级土地开发，而一级土地开发地周期至少是1年时间。因此，仅是从保持每年稳定的土地供应量出发，对一级土地开发市场的资金量和要求就已经非常惊人。此外，“8·31”之后，政府能否保证市场上有足够多的土地供应量，已经成为对政府执政能力的一种考验。 　　而据一位业内人士透露，北京市国土资源局原局长苗乐如曾经在某个场合表示，土地全部以招拍挂的方式出让后，如果要保持北京地区稳定的土地供应量，使一级土地开发能够跟上市场的需求，没有一千多亿元的资金是下不来的。 　　而过去，大量的土地一级开发工作一向是由房地产开发企业自行承担。因此，任志强指出，在土地配置方式发生改变之后，为了持续保持土地的稳定市场供应量，开放土地一级开发市场已经是当务之急。 　　[B]观察·反思[/B] 　　平稳过渡急需配套细则 　　●大部分有实力的开发商欢迎土地交易透明化 　　●未过关但已有投入的项目可得到一定补偿，但细则未明 　　●一些已转让的“熟地”暴露出开发措施未到位 　　“8·31大限”本身是为了促进土地在透明、公开化的市场环境中进行配置。即使是“8·31大限”令不少开发商陷入了有地无钱、有钱无地的茫然和困惑中，大部分有实力的开发商仍然表示出了对“8·31大限”的欢迎。 　　有三块土地目前仍未被列入过关名单的富力北京房地产开发有限公司虽然眼下面临着“断顿”的危险，但其营销总监王志刚仍然告诉记者：“我们最希望看到的就是土地公开透明交易。”王志刚说：“富力在北京开发的第一块土地就是通过拍卖取得的，如今的骄人业绩有目共睹。即使富力的项目不能过关，我们也有信心在招拍挂的土地市场上取得新的土地。” 　　手持资金却仍在忙着找地的厚土机构总经理林少洲指出，招拍挂必然是大势所趋。在很多二级城市，招拍挂甚至早已先北京一步成为主要的土地出让方式。 　　据记者了解，北京本地开发商对于“8·31”的激烈反映，其实更多的是源于政府采取了一下子收紧的手段，令很多开发商猝不及防，无以应对。因此，采取措施推动平稳过渡、避免严重的副作用产生，应该是政府目前的当务之急。 　　然而，到目前为止，与猝然收紧的“8·31大限”相比，配套的措施显然还不够细化。国土资源局有关负责人只是告诉记者，现在已确定的一点是，没过大限的土地进行公开转让时，原来持有土地的开发商不会得到任何优惠条件，但将可获得相应的补偿。补偿方式是，由原开发商上报土地评估价，上报国土资源局土地储备中心进行核实和批复，对开发商进行相应的补偿。但这种补偿究竟是在土地招拍挂后收回的地款中拿出，还是由国土资源局在收回土地的时候就即时归还，开发商在土地上所做的投入将如何评估，又或者双方对评估价格发生较大分歧的时候该怎么办，这位负责人则语焉不详。 　　在北京市已经尝试的几起招拍挂土地转让中，配套细则的缺失已经暴露出了一些问题。据记者了解，有企业在高价拍得土地进行开发后，却因为市场环境改变、资金链不畅的因素出现拖欠地款的行为，而有些以“熟地” 　　名义出让的土地，开发商在获得之后才发现，一级土地开发措施尚未完全到位，造成开发期的延误。 　　[B]业界建议[/B] 　　制定政策要听证估成本 　　除了一级土地开发可能难以满足市场对招拍挂土地的需求数量之外，开发商们对政府缺乏完善的政策管理体系也颇有微词。 　　潘石屹认为，现在能够干预土地、房地产市场的机构有建设部、国土资源部门、发改委等，而这些部门基本上是平起平坐，各自管理房地产开发的一部分，每个机构根据自己的情况单独制定政策，结果便导致了影响土地和房地产市场的因素复杂化，政府自身也难以有效地调控市场供应量。 　　万通集团主席冯仑则指出，政府部门需要反思土地等公共政策的制定过程。目前的公共政策制定过程基本上是由部门调研制定政策，然后经有关部门开会，媒体再放大。 　　冯仑认为，在市场经济下，利益已经发生了多元化，公共政策将涉及各利益主体，因此各地和当事人必须有机会进行事先辩论、咨询、听证和博弈的过程，从而把政策制定的成本在政策制定之前全部消化掉。而在目前的情况下，各个部门自行制定有关政策，比如说封顶以后才能卖房，但这并没有人能够准确估计这一政策的执行成本。其结果可能是有些政策无法彻底执行，政府只能再发文件进行修正或者补充，最后导致政策的威信降低，政府权威受到挑战。