奥运后时代北京房地产市场猜想

　　[B]编者按：[/B] 　　据有关部门测算，北京将为２００８年奥运会的召开投资２２０亿进行场馆建设与运营，投资２８００亿进行城市基础设施建设，几乎所有的行业都在分争这１５０００亿元的整体投资和需求的蛋糕。北京奥运经济研究会副会长陈剑研究员表示，由于举办奥运会的需要，北京市将要进行全方位的城市基础建设改造，改善居民的环境，提高城市的环境品质，这对北京房地产市场将是一个巨大的推动。但是，大会结束后，北京的房地产市场又会怎样呢？目前的市场是否存在“概念透支”？房价是否会因为没有新的兴奋点而产生可怕的暴跌？如果奥运会真是一个转折点，那么它对于北京楼市的影响最终是否真正有益？探求这一系列问题答案的任务，似乎比分争有限的蛋糕更为紧迫。 　　国家体育馆“鸟巢”建设因更多地考虑到奥运会后对北京城的影响而大规模对投资、工期等方面进行重新论证和规划，由此波及的“瘦身”计划在各大即将建设的奥运场馆全面展开：有关奥运后时代的种种猜测也开始影响着北京当前房地产市场的发展走向。 　　全面提升城市基础设施建设 　　是奥运对北京最大的贡献 　　围绕奥运会的举办，北京作为主办城市，将出现一种由于注意力相对集中而产生的经济阶段性加速发展的现象，即所谓的“奥运经济”。根据政府公布的数据，奥运场馆的建设与运营投资约为２２０亿，而城市基础设施建设的投资约２８００亿。由此可见，奥运会在对房地产市场的影响中，城市基础设施建设获得全面更新、为地块和市场带来增值才是最大的刺激利好。 　　北京城建投资发展股份有限公司营销总监罗高波认为，奥运会的影响是相对集中的，主要集中在举办城市，在北京则重点集中在亚北地区。其次，这种影响是阶段性的，大会过后即减弱。他认为，全面提升城市基础设施建设是奥运对北京最大的贡献，它带来的影响一是产生新的城市中心，第二是郊区会获得快速发展，尤其是环境整治的成效显著。据了解，亚北地区将拥有１２条道路以及４条城市轨道形成的立体交通网络，并拥有１１３５公顷的国家奥林匹克公园和１．３万亩的国家森林公园。横向对比悉尼、汉城等城市的发展可以看出，只要基础设施搞好了，市场情况就会向好。 　　华高莱斯顾问公司营销总监公衍奎认为，亚奥对南城的影响是对整个基础设施的投入，南城有很多道路也在修建，南北的差价可能缩小。北京奥运经济研究会副会长陈剑认为，在整个北京城市改造过程中，南城在基础设施方面也会有一系列的动作，包括建设北京站、南大街、南六环、整个亦庄地区等。城南基础设施的迅速提升，将使这里有较大的发展空间。 　　城市中心北移 　　给奥运板块一个新的发展机会 　　奥运给北京楼市带来的另一大影响就是给奥运板块一个新的发展机会，包括案名、产品、风格等在内的新的房地产项目，无一不打“奥运”牌。 　　从去年至今开盘的项目，靠近国家森林公园的就叫做澳林春天、澳林ＰＡＲＫ、倚林佳园、风林西奥中心等，或者谐“奥运”之音，叫“傲城”、“北奥国际”等等。房价自然也是借机疯涨，２００１年申奥成功后，风林绿洲等项目一夜之间房价上涨２００元～３００元／平方米不等；再看今天奥运公园附近、北五环外的奥运楼盘如上元、倚林佳园的三期，８０００多元／平方米单价甚至超过了亚运村核心区的项目如润枫德尚、阳光新干线等项目；再看北苑路沿线的亚北项目如北苑家园，开盘至今上涨了近１０００元／平方米……与其他区域相比，亚奥地区楼盘整体价格依然呈上扬之势。 　　此外，沉寂已久的高档公寓项目在亚奥板块异军突起，荣尊堡、九台２０００、凯旋城等公寓项目均保持了良好的销售势头。 　　罗高波等专业人士借此提出了“城市中心北移说”。罗高波表示，最大的机遇跟挑战在于奥运对北京的城市总体规划进行了重新调整，使整个城市中心北移，一些原来城乡接合的部位将成为城市的新中心。 　　“北京以前是以天安门为中心，但是现在以国贸和复兴门为对称点的发展已经严重偏离中心。如果想使一个城市发展平衡，一个办法就是把原来经济落后的地区发展起来，比如说给南城巨额投资，让它的经济迅速腾飞；还有一种方法就是移动中心点，使其平衡。如果现在仍以长安街为中界线，北京发展肯定不能平衡，因此城市中心北移势在必行。” 　　“北五环跟北六环之间很远，但南五环跟南六环之间规划却很近，为什么会这样？我觉得从这个规划可以反映出，市政府已经把亚北作为了城市中心区。”罗高波如此解释说。 　　奥运概念透支了吗？ 　　业内有种普遍看法，认为２００８年后北京房地产价格必然大跌。尽管目前业内对此意见不一，但多数仍认为房价的涨落最终看需求：如果奥运前夕，价格上涨幅度严重脱离了市场，价格必然回落。中原地产顾问有限公司研究部总监徐成峰认为，奥运会带来的需求很大，但它的大规模是短暂的，不能使这个地方的物业获得持久经营。据中原的了解和分析，奥运主办城市在奥运会后都会出现房地产价格下跌的情况，并且趋势明显。 　　陈剑也表示，在今后几年里，由于奥运因素的影响，北京的房地产业将会有一个巨大的发展，但这种发展如果超出了范围，预期房价会有所下降。 　　有分析认为，从２００１年申奥成功之日至今，亚奥地区的房价在整体上扬，但上扬的速度和幅度已经超过了合理的范围。首先，房价的上涨是建立在市政基础设施的投入带来的土地升值的基础之上的，而目前奥运工程还处在启动阶段，市政基础设施的投入还不足以使亚奥楼市房价出现目前的涨幅；其次，亚奥地区目前所表现的高房价，更大程度上是开发商提前透支奥运概念，形成区域房价共谋的结果。 　　罗高波却并不赞成房价一定会跌的观点，他认为一个地方的变化不是静态的，而是动态的，要看政府对这个地区的发展规划，对这个地方的投资支持力度。北京与其他国家的举办城市发展情况不一样，北京市民的购房需求极其巨大，缺口尚未获得充分满足。 　　伟业经纪公司总经理徐斌也认为，与２００１年相比，亚奥地区房价变化的原因在于亚运村中心区和亚北地区价格差在拉近，亚运村中心的较高的房价在往北、往西延展出去，这与当年中关村的确立是西边的房价从西三环往西四环延展是一个道理。房价的变化固然有奥运概念在里面，但真正起到支撑作用的是城市面貌的改善。因此，目前亚奥地区所显现的房价只是合理预支了奥运会将给城北带来的市政基础设施和城市面貌的改变所带来的区域升值空间，但没有透支。 　　华高莱斯总经理李忠的看法更为乐观，他认为从目前亚奥地区楼盘的价格表现，以及北京市政府对奥运工程的可持续发展考虑等方面看，奥运概念没有也不会被楼市透支。首先，奥运会的举办将使北京城市基础设施得到提升，而奥运村所在的城北地区是最明显的。 　　其次，因各国运动员和观众的到来，亚奥地区国际化居住配套将得以复兴，也就是说，如果当年的亚运会使亚运村地区的生活配套设施出现“大马拉小车”的情况，而随着住宅项目的建设，亚运村逐渐演变成“小马拉大车”而出现衰落，那么，奥运会的举办将使这个区域重新出现“大马拉小车”的趋势。 　　第三，奥运会的举办对亚奥地区产生的广告效应将使北京、全国各地甚至全球的人会对这个区域的楼盘有所认知，而这会带来一批有实力的消费群体。 　　最后，国家关于奥运场馆可持续发展的考虑以及奥运公园中心区商务的规划都在说明，奥运地区的发展将不同于以往亚运地区，而由此带来的房价的支撑点是持久而稳定的。