从顶级住宅看南京楼市

　　上周某周刊，在分析江宁楼盘打折现象的文章中，提到江宁一楼盘，开发商全力将其打造成顶级住宅，但是开盘后，销售情况却令人大跌眼镜。南京楼市现状，可见一斑。 　　顶级住宅的理念，早已为人们所接受，但是适应一个城市，适应人们的需求，却是困难的。顶级住宅与豪宅的区别在于，豪宅针对的是城市5%的人群，顶级住宅，说到底，是高品质、高价位的普通住宅。因此，从这个意义上讲，每个城市的顶级住宅都应当是不同的。 　　南京有南京的需求，南京的各个版块有各个版块的需求。 　　只有内外兼修，才能保证顶级旺盛的人气 　　顶级住宅，对一个楼盘的品质，提出了较高的要求。但是品质不仅仅是一个楼盘本身所具备的硬件，诸如：建筑风格、建筑设计、景观设计等。更重要的是它的软件，物业管理、小区生活配套、交通状况等等。正如人的品质，表面的修饰只能是一时的，内心的优良才能真正获得人心。 　　一个楼盘品质到底好不好，要等住进去才知道。江宁一楼盘，从楼盘的设计和价位，以及开发商的定位上，都应当归属顶级住宅，一期推出，非常卖座。于是，开发商乘热打铁，推出了二期、三期。但是，情况却发生了变化。小区周边的环境没有任何改变，基本的商业和生活设施基本没有，公交也只有屈指可数的两条，而且班次少，车况差。一期入住的业主的“艰苦”生活，将前来看房的购房者,吓得避退三尺。 　　只有真正做到内外兼修，才能保证顶级的头衔和旺盛的人气。 　　开发顶级住宅，应考虑到市场的实际需求 　　一个城市需要多少顶级住宅，也是有一个限度的。目前众多的开发商，大手笔，大投入，只要圈到地，就一门心思地建造顶级住宅。对开发商而言，顶级住宅的较高价位，是其开发的源动力。一平方米6000千元以上，已经司空见惯了。可是，到底有多少开发商，考虑到了市场的实际需求呢？ 　　最近，房产部门发布了南京上半年地产市场形势报告，其中有这样一组数据：南京商品房供销比例已达1.15:1，供大于求；其中，住宅供应上，单价每平方米5000元以下的仍然不足。这是一组自相矛盾的的数据，一边是整体供大于求，一边是5000元以下的供不应求。矛盾在于，南京商品房结构不合理，顶级住宅，过多了。 　　有这样一个笑话，开发商问购房者：“您需要什么样的房子，A、别墅，B、豪宅，C、顶级公寓，D、精致洋房，请选择。”“有没有经济适用房。”购房者问道。一个城市的购买力，最终反映在它的普通居民身上，但是开发商似乎还没有认识到。这样理解，众多的顶级住宅，陷入销售泥潭，也不足为怪了。 　　赢得市场认可，区域优势与个性不可忽视 　　一个城市确实需要顶级住宅，但是不是每个版块都能接受顶级住宅。 　　有如河西，由于政府的引导和投入，河西展现在人们面前的，是一幅美好的前景，开发商有计划地开发，让河西的房价一路攀升。好的发展前景、完善中的市政配套，优秀的楼盘品质，众多的顶级住宅，在河西拔地而起，赢得的是市场的认可，和购房者的热情回报。 　　江宁却非如此，有一个案例最可以说明。利源中路的一个楼盘，率先将精装修引入江宁，同样的价格也突破5000元/平方米，引起了江宁楼市不小的轰动，可是面世以来得到的市场反映却并不热烈。其中，该楼盘130-300平方米的户型，只提供一种装修风格，也许是购房者退却的部分原因，毕竟，花100多万，买一套和别人一样的房子，实在是很难接受。但是，重要的也许还是江宁本身，到底这样的住宅适合不适合江宁，还要打上一个大大的问号。 　　如今，江北的开发正如火如荼，相对较低的价格，使得江北楼市仍存在着很大的潜力，很像五六年前的江宁。但愿明天胜似江宁。 　　2004上半年的南京楼市，有着一个个让人难忘的记忆，8月如火，在供求矛盾已经凸现的时候，开发商开足脑筋地推销他们的房子。那一幢幢树立的和即将树立的顶级住宅，正经受着烈日的考验，也是对南京人购买力的考验。顶级住宅的诱惑，难以抵挡，但在开发初期，到底有多少开发商真正了解了南京，真正了解了南京的房地产市常 　　2004，南京房地产磨练的开端。