北京商品房价上涨 受郊区精品住宅房价上扬所致

业界人士分析市场常有思维定势，但市场走向却每每出乎他们的预料。北京市房管部门调研数据显示：今年1～5月间，北京市商品住宅价格上涨速度飞快。究其主要原因，是受近郊周边地区房价上扬所致。 　　据悉，今年上半年城八区的房价并没有出现大幅上涨，而通州、大兴、昌平这三个区域中档精品楼盘房价却大幅上扬。显然，近郊区域房价的上扬不是来自别墅豪宅(实际上它们的价格早已高高在上，而且其总量也有局限)，而是目标针对正在不断膨胀的中小资群体的各路中档楼盘。其中充当领涨前锋的一些精品项目，正在不自觉地改写郊区住宅价格结构：其一是，打破郊区高级别墅和Town House为代表的豪宅 “神话”，触动了郊区豪宅价格的“坚冰”；其二是，改变郊区密集型住宅只能走经济适用房的习惯，填补郊区住宅中档精品市场的空白点。令所谓市场专业人士不解的是，此类在价位上远高出周边经济型楼盘的新郊区化住宅，往往一上市就引来购房者蜂拥而至，如大兴黄村的翡翠城、顺驰·领海，通州的月亮堡等等。 　　要深究北京楼市这一新态势的成因，恐怕还要从其主要消费群体的新诉求和郊区化住宅开发商的新做法来解构。 　　虽然随着市场经济的不断深化，人们的生活水准也发生了质的飞跃。但是快节奏的工作与生活愈发让人感觉到精神上的压抑，渴望通过接近自然来舒缓心灵。由于城区的土地成本、造价较高，在容积率上，开发商只能就高不就低。相对好点的楼盘，即便是进入小康的小资们对其价格也心存“敬畏”。由此，小资们把目光投向郊区。 　　在三四年前，虽然郊区TownHouse不断浮出水面，但其总价动辙上百万，能够吸引的中小资数量实在有限。小资们的经济收入水平、生活方式、社交需求，使他们对郊区住宅的需求既不同于那些追逐安静别墅的豪富阶层，也迥异于普通的工薪阶层。因为，他们在经济上虽然也获得相对丰厚的报酬，但却是细水长流的日子，故对总价高高在上的别墅和TownHouse有所忌惮；其次，这个群体的年龄集中在25岁～45岁之间，在心理上对于马斯洛理论中的“社交需求”更加强烈，对那些功能偏重于居住的“卧城”、“死城”式社区有天然的畏惧。他们渴望能有一些真正切合他们闲适健康生活的、在配套设施、社区文化等软环境上有明显优势的楼盘出现。而满足他们需求的此类郊区楼盘一定要在容积率上比城区有明显优势，同时需要对社区景观与人文环境进行精心打造，才能对上述目标消费群产生致命诱惑力。 　　如此一来，此类楼盘在成本上必然有所增加，价格总体抬升势在必然。纵观今年刚浮出水面又颇具郊区化住宅特点的楼盘，位于黄村北部的顺驰·领海颇具代表性。虽然该项目每平方米单价远远高出周边楼盘，但它以“低总价”出手，着实给了小资们意外的惊喜。8大主题公园的规划，以中央水景为主进行三条产品带的向心布局，充满人性化的地中海风情营造，更迎合了小资们的情调。 　　郊区化住宅中的精品楼盘作为原动力，有力拉动了大兴板块、亦庄板块等，并在一定程度上影响了北京楼市的均价。 　　从房价总况看，郊区精品住宅价格上升的拉动作用只是一个方面，受宏观调控和行业整治的影响，当前北京新盘上市明显放缓、数量减少，而买房的群体未见减少、买房人的消费热情依旧，所以目前市面上的房子尤其是现房涨价了的多，短期内没有降价的迹象。