北京“奥运板块”基本定型 奥运地产无悬念

　　█区位明确：核心区北铺西移“奥运板块”基本定型 　　曾几何时，奥运板块“东进”到北苑路以东，甚至来广营乡都在讲“奥运”的故事，奥运概念被滥化、过度炒作，加之当时的奥运地产板块呈放射状辐射式扩张，基本属于“有神无形”。经过三年的沉淀，随着奥运道路交通以及相关场馆工程的建设，如今的奥运板块在区位界定上已经基本泾渭分明： 　　“东进”已基本停止，正在修建地铁5号线的北苑路像一道隔离墙一样阻断了奥运板块的“东进”，核心区出现北铺西移，显现由亚运村向西北奥林匹克公园周边移动，奥林匹克公园西侧和五环路南北沿线成了奥运板块的主要楼盘供应地带。 　　奥运板块已经基本定型，可以画出一个清晰的轮廓———老的亚运地产板块（包括亚运村、北苑路沿线亚北地区）加上新的奥运板块———规划建设中的像一个巨大“火炬”的奥运村及周边的区域（从现在的奥林匹克体育中心和中华民族园向北，在北辰东路和北辰西路的中间地带，直到五环沿线）。 　　█供应明朗：新旧板块楼盘功能出现差别 　　从住宅新盘供应总量上看，目前该地区区域市场的总体供应量约在70万平方米以上。从项目规模上说，除了“清河新城”可能是个大盘外，其余均为20万平方米以内的中小项目，楼盘数量多、规模小是一大特色；新增项目多集中于奥运公园西侧和五环路南北沿线，如倚林佳园东北侧的畅清园、建工地产将在下半年推出的花虎沟住宅项目；胜利饭店附近的小户型精装修项目懿品阁；奥运公园北侧世茂集团将推出的住宅项目等。 　　从商住供应看，目前该地区潜在供应为20万平方米以上，如嘉铭桐城林路3栋商住公园，北辰绿色家园媒体村高层商住楼等。从商务配套看，在北京奥林匹克公园中心区内，共计15个单体项目，总占地约33公顷，地上总建筑面积约137万平方米，规划用地性质为商业或文化兼容商业，拟建商业、写字楼、宾馆、酒店、公寓以及文化场馆等。 　　从不同物业类型新盘的分布区域看，奥运新旧板块、中心板块与周边板块功能出现差别的趋势：旧板块———以亚运村为中心到紫玉山庄以南的区域主要显现商住特色，这个区域安立路两侧的楼盘不管当初定位是商还是住，实际上都已经成为“商住”物业，如阳光新干线、天创世缘、新荣家园等；奥运公园周边区域和五环以外的北部区域目前显现的则是“纯居住”的概念，如倚林佳园以及其周边未来要显现的几个新盘，还有目前正在销售的上元、万科星园、傲城等。而根据规划，奥运公园中心区未来将显现的则是商务区。 　　█客户定位：从塔顶到中高部位 　　楼盘的客户定位呈现逐步下挫之势，2001年以来，该区域内的代表项目“倚林佳园”一、二期CityHouse、Townhouse两类别墅产品，“风林绿洲”以大户型板楼产品冲击市场，在一定程度上营造出区域市场以高端产品为主的整体形象，各楼盘的目标客层基本上锁定在金字塔高端人群。 　　随着新盘供应的不断放量，出于避开正面竞争，降低开发风险、产品升级换代等目的，后续跟进项目基本上以普通住宅为主，走中档化路线，从销售总价、户型面积上均在不同程度上有所下降，大户型、高总价的高档项目逐步退出舞台，取而代之的是面积适中、布局紧凑的经济型产品大量涌入市场，并成为供应主流，如阳光新干线、润枫德尚、万科水榭花都、傲城、翠堤春晓等。 　　█交通网线初显：12条路加上南北向地铁奥运板块与其他板块日趋融合 　　虽然目前亚运村往北、往西，交通仍然不是很通畅，但与2001年相比，奥运地区、亚北地区的交通已经得到了很大改善。除了新修南北向的北辰西路、地铁5号线等外，大屯路、辛店村路等东西向的路也在修建中。这些道路的修建不仅为奥运会提供交通保障，还整体提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。 　　目前已经通车的北辰西路紧邻峻峰华亭，从四环路至辛店村路段，全长2400米，辛店村路将在现有的一条狭窄道路基础上扩建改造而成，位于奥运公园中心场馆北端，起始点分别为八达岭高速路和北苑路段。除此之外，奥林匹克公园地区还规划有两条地下道路，分别是成府路和大屯路，它们将和奥运地铁支线一起从奥运中心区的地下穿行，形成三条隧道。大屯路起于八达岭高速路，止于京承高速路，从北辰西路东侧钻入奥运中心区地下，至北辰东路西侧再钻出地面。再加上规划全长1700米的景观路、成府路、中一路、大屯路、北二路、北一路、辛店村路6条道路相交。而全长1736米的中一路则自西向东连接起熏皮厂路、北辰西路、景观西路、景观路、湖边西路、湖边东路、北辰东路等7条道路。以上12条道路纵横交错，共同构成了未来奥运村里“棋盘”状交通网。