上海房地产下半年总体走势进入政策兑现和理性发展阶段

　　核心内容 　　我国房地产景气指数在连续多年逐步上升后，今年一季度首次开始下滑，预示着国家宏观经济调整对房地产业持续健康发展的影响开始显现。研究表明：上海楼市价格近年来的快速上涨同上海经济的高速发展是成正比的，虽然涨幅偏大但总体而言是健康的。随着国家一系列的宏观调控政策的出台，今年下半年上海楼市将进入政策消化和市场盘整阶段，在此阶段上海房价将是适当调整，稳中有升。 　　我国房地产景气指数在连续多年逐步上升后，今年一季度首次开始下滑，预示着国家宏观经济调整对房地产业持续健康发展的影响开始显现。2003年以来，中央及上海的监管层已经着手从宏观经济、金融信贷和土地储备这三方面来调控楼市，防止泡沫经济和金融风险的产生。上海经济发展进入绿色通道，2003年GDP增长11%，再创历史新高，加上申博成功、人才高地以及国际会展中心地位的确定，给上海房地产开发带来了无限的商机。这也使得人们对2004年楼市走向的争论显得更为激烈，有人认为尽管中央与地方政府加强了土地与金融调控，但由于申博成功和上海向世界级城市迈进，上海即将掀起新一轮的城建高峰，一批来自国内外的创业者和投资者将蜂拥而至。因此在2010年以前上海楼市将会呈现出芝麻开花节节高的良好势头，房价、地价依然高歌猛进。 　　但也有人认为，近年来上海的房价涨幅太快，从2000年开始每年平均增幅20%，几乎是GDP和居民可支配收入的一倍，同时投资性购房比重及隐性空置率问题也日趋增加，尤其是2003年24%的增幅使上海超过北京一跃成为我国平均房价最高的城市。 　　研究表明：上海楼市价格近年来的快速上涨同上海经济的高速发展是成正比的，虽然涨幅偏大但总体而言是健康的。随着国家一系列的宏观调控政策的出台，今年下半年上海楼市将进入政策消化和市场盘整阶段，在此阶段上海房价将是适当调整，稳中有升。 1 上海房地产业的环境发生了变化 　　上海房价连续三年快速上涨，去年涨幅更是高达24%，且以5118元/平方米的均价首次超过北京，成为全国商品房最贵的城市。如此快速的房价上涨，远远超过了GDP和居民可支配收入的增长，购房者的消费压力已经大大增加。对于许多投资者来说，房价大幅上涨到现在这样一个水平，其投资炒房的获利空间也大大减少，投资者购房也更加谨慎。在供求关系方面，去年10月份开始发生变化，出现供大于求的局面。这标志着上海楼市的供求关系开始出现转折。据统计，2003年全年商品房销售总面积为2380万平方米，且新项目的开工量增大，因此估计今年新建商品房的竣工面积还会有不小的增加，供应量的充足对房价也是压力。另一个现象是，房价在大幅上涨的同时，租金却在下跌或停滞不前，尤其是高价房。此外，政府还加大了对房地产业结构的调整力度，从2004年开始连续三年每年投资300万平方米的中低价房，以及加大了房产政策方面的酝酿和调整。一种流传的业界说法，5年为一个房市周期。而自1999年以来，上海房价一路走高，直到5年后的今天，其上涨的强劲势头仍使一些业内人士大跌眼镜，这又是为何呢？从2000年之后，上海不论在投资环境、经济环境，还是房地产市场和楼盘环境，与上个世纪90年代相比，都发生了巨大的变化，而这种变化给了上海房价持续高位运行的四个理由。 　　第一，从投资的角度分析，20世纪90年代初期到中期，上海的改革开放正处在一个转折点上，百业待兴。 　　当时，股票、邮市、办厂、开店都有着不错的投资回报率。以股市、邮市为例，第一批进入股市的几乎都掘得了人生的第一桶金；产生了上海第一代百万富翁；而1992年—1995年的邮票市场更是火热，一张面值为8分钱的猴年特种邮票居然被炒到2500元的高位，对于当时月收入仅200元左右的上海人而言，近乎于天价。但从1997年至今，上海投资环境发生了许多变化，一些投资方式的回报率被一再压缩，有的投资回报率已经是负数。股市从亚洲金融风暴之后，沉寂了数年，第一批进入股市的投资客如在1999年之前还未全身引退的话，作为股市的高手，虽然仍然在当今变化莫测的市场中成为赢家，但年终结账时获高额利润者已少之又少。而邮市也是从1995开始一路走低，还是以猴年纪念票为例。从1995年开始回落至今市值仅1400元左右，如果算上通胀和居民收入增加的因素，其价值缩水率达70%以上。同样，投资办厂、开店也在国际零售业巨头的“围剿”之下，早已无利可图。但与此同时，上海房地产市场却是一枝独秀，从2000年以后全线飘红，导致社会上不少闲散资金纷纷涌入楼市，购置房地产成了投资理财的新时尚。上海房价越是高涨也就越激发人们的投资欲望，在这种形势下上海房价就越不可能下调。 　　第二，经济环境的不断改善，使得居民可支配收入逐年增加，为人们购置房产提供了物质基础。 　　“有产者有恒心”的传统消费观念和福利分房制度的彻底废除的影响，上海人购房的热情空前高涨。在西方的消费理念中，崇尚先车后房，买房才是成功人士的象征；而上海人的消费观念则是先房后车，买车才是彰显财富的标志。在上海人的骨子里有着对房地产的偏爱，很多上海人以及新上海人穷其一生的精力、财力，就是为能在上海有个属于自己的家。特别是上个世纪七八十年代出生的那一代，开始步入了婚姻和育龄期，城市经济以及人口增长的代价，换来了对不动产的巨额需求。 　　第三，房地产市场环境的变化，特别是二手房市场的持续兴旺，压缩了一手房价格的回落空间。 　　在上海楼市开创之初，根本没有二手房的概念，一手房是唯一可购买的物业，这也是当时房地产价值屡屡估高的另一个重要原因。但在2000年之后，情况发生了变化，二手房市场的迅速成长和壮大，不但给了人们更多的选择空间，也为一手房市场提供了有力支撑。2003年，上海二手房的交易量近2000万平方米，二手房价格也实现了三级跳。虽从表面上看二手房的总价和单价要低于一手房，但如将折旧等因素计算入内的话，在一些区域内二手房价格已经接近甚至超过一手房的售价。二手房价格的坚挺在很大程度上给一手房价格提供了有力支撑，使得一手房的价格下调的空间十分有限，使之基本上没有大起大落的可能。 　　第四，与上个世纪上海楼市起步时相比，2000年之后开发的楼盘“含金量”有了显著提高。 　　两者相比较，不难发现2000年后开发的楼盘，不论是在室内空间分割，还是室外环境设计等方面，向着人性化、实用化和科学化方向发展。购房者对房型结构、景观设计、小区绿化，乃至光照时间和环保材料使用等方面都提出了更新更高的要求。房地产开发商之间的竞争，也从最初的价格竞争提升到了文化和品牌竞争的层面。当然，这一切都是以开发商提高开发成本作为代价，而这个成本最终也将转嫁到购房者的身上。在上海这个寸土寸金的城市中，绿地、轨道交通、水景都具有价值，都是房地产保值增值的一个组成部分。房价的增长与此也有着很大程度的关联。 　　房价问题一直是社会关注的焦点，房价在当前的形势下何去何从牵动着许多人的心。上海的房价朝什么方向发展，主要取决于上海房产市场的供求关系。今年上半年，新盘的供给量不是很大，房产市场处于调整阶段，在调整中房价会有一个10%以内的涨幅。但由于去年新项目的开工量增加了20%，这些项目在今年下半年会陆续竣工，因此，预计下半年新盘的供给量会相应放大，加之宏观调控的效果进一步显现，房价的涨幅会进一步缩小，不过5000—7000元/平方米的中档房的涨势还将强劲依然。 2 上海房地产业的政策发生了变化 　　合同上网使信息透明和销售规范。 　　由房地产交易中心研发的网上备案系统已经有数十个楼盘在网上公示，公示可售房源数量也增加了3000余套。根据市政府文件内容，上海房地产交易中心自2004年4月1日开始受理本市范围内房地产开发企业的入网认证申请。截至5月30日止，已有约1500余家房地产开发企业，约2000多个楼盘项目申领了《房地产开发企业入网认证表》。同时，市房地产交易中心也举办了开发企业入网销售人员培训班，约3000名企业相关人员参加了培训。根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定，房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心就会通过网上交易系统，即时公布商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；规划平面图和建筑分层平面图；商品房的单元数以及每单元的部位、结构、面积等测绘结果；房地产抵押、查封等权限和人们要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。购房人根据网上公示的信息与开发商洽谈购房意愿；签订由上海市房地资源局和市工商局联合制定的房屋预销售示范合同。签订合同时，要求合同双方同时输入密码，以防单方违约。签署合同后，备案登记系统将即时打印出房地产登记申请表，方便市民办理房地产登记手续。 　　期房限转既可遏制炒作又可规范市场。 　　上海市府出台的《关于预售商品房转让问题的决定》，明确指出，自2004年4月26日起，在房子没造好、房地产权证没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。期房限转对一手房市场的影响在酝酿期内已经显现，期房销售中除炒家预订减少外，二手房市场上也逐步挤出了一些纯粹靠短期炒作获利的投资者。这一政策的直接作用在于拉长了变现时间。期房限转后就算有的投资客能通过先签订合同，再等产权证下来进行交易。这样的变通方法来实现期房交易，但投资客如果想套取到真金白银，那也至少是一年以后的事情。一些投资客对于期房未来预期的不确定性，他们已经不敢轻易介入期房投资领域。对于一些期房占绝对数量的中介公司来说，期房限转对于他们的业务还是有一定影响的。虽然他们可能通过先签约后交易来变通。但不管对于上家，下家还是中介公司本身都有一定的风险。 　　融资渠道有望多领域拓宽。 　　2003年房地产金融政策的调整将在2004年乃至未来对行业的影响更多地体现在房地产企业融资渠道的拓展。除了传统的银行融资、资本市场股权融资外，国内房地产企业们加大了引入国际流行的信托融资。自央行121号文件出台后，各商业银行限制了对建筑企业流动资金的贷款，并严格了开发企业对高档住房、办公物业贷款的准人条件，开发企业普遍感到资金压力，纷纷寻找新的融资渠道。2002年才刚刚发展起来的房地产信托，到2003年已成为整个信托业的主要产品。据了解，仅今年1—5月，全国就有60余家信托投资公司发行了30多亿的房地产信托计划。 　　招商引资注重内外资并重 　　从2000年之后，上海政府在招商引资方面，从注重外资向内外资并重方向发展。可以预见外来人员的流动，带来了房地产租赁市场的活跃；外来创业者、投资者和陪读者的到来，引发了存量房的争夺战；外地成功人士的进入，将有力拉动一手房市场发展；金领一族“空降”上海，让顶级物业名至实归。目前，上海楼市正在形成一个多元化、多层次的消费群体，对上海房地产开发、房价的健康发展有着积极作用。此外上海经济已经连续10年创造了GDP两位数的增长，2003年更是史无前例的实现了11.8%的增长率。房地产价格作为城市经济发展的晴雨表之一，只要经济环境不发生波动，房价也就没有理由大起大落。 3 上海房地产业的市场发生了变化 　　政策先导加快房地产市场结构调整。房地产行业是一个极易受国家经济政策和行业相关政策特别是金融政策影响的行业，中国人民银行于2003年6月13日发出加强房地产信贷业务管理的通知（央行121号文件），是2003年对房地产行业影响最大的政策，而且对未来房地产市场的发展有着深远的影响。随后国务院又下发了18号文件，即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，则从正面肯定了房地产业在国民经济中的支柱地位，并明确提出，支持具有资信而又有品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。我们认为上述两文件在大的方向上基本一致，重点在规范、发展。中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》规定，房地产开发企业申请贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%，房地产开发商贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%。《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。《通知》还对个人住房贷款政策作了完善。商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。中国人民银行称，此举目的之一在于减轻个人的利息支付负担。按揭贷款期限头几年的利息压力最重。《通知》说，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例，不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。《通知》直接降低了房地产开发商贷款的灵活性，使得本来就资金紧张的房地产开发商更加举步维艰。 　　20世纪90年代，上海的房价之所以发生了几次较大的波动，在很大程度上与福利分房制度改革有关。1998年—1999年底，房改正式实施才告结束。正是由于福利分房制度没有彻底结束，使房地产业没有真正走上市场化发展的道路，房价的起伏不是市场调节的结果，而是隐含着许多非市场化、非理性的因素。2000年之后，随着房改的完成，人们解决对住房的需求，从以前被动地等待单位分房，变为主动进入市场购房。与此同时，这些年来货币化分房制度和市场化购房，已经越来越为人们所认可和接受。因此，目前上海房价的上涨，包括内环线区域近年来房价接近或已经过万，基本上是市场供求关系变化以及市场自我调节的真实反映。从2000年起，上海房价开始上涨，不是像前几次那样在短期内集中上涨，而是有序的增长。更为重要的是，虽然目前上海人的住房自有率较高，但上海市民的平均居住面积还低于全国水平。据不完全统计，在未来相当长的一段时间内，上海有近6成的市民有购房需求（此数据不包含外来成功人士、创业者、务工者和港、澳、台以及境外人士、投资购房者的需求）。可见，上海楼市在很长一段时间内依然有着一个稳定而巨大的消费群体，一个市场只要有潜在消费群体的支撑，市场价格就不会有太大的波动。 4 上海房地产业的需求发生了变化 　　第一、提升消费需求。 　　现阶段，国内资金面临着出路不畅等问题。投资重化工、机械等大型产业，缺乏产业基础；投资高科技产业，缺少技术、人才指引；继续眼下的轻工业产品加工生产和模仿制造，又面临着新市场规则的制约和残酷的市场竞争；一些具有吸引力的投资领域，又恰恰是民营资本限制领域。剩下来只有股市与房市了。然而，股市的容量毕竟有限，加之风险难以把握，一般的投资者很难在其中获得丰厚的投资收益，套牢的最终还是大多数散户，这就使得股市难以成为理想的投资品种。于是，房地产投资不得不继续目前的强势，这是通货膨胀压力下的大势所趋。我们可以把一个城市中的人群按经济实力的不同划分为两个群体。其中之一，往往有了房子有了车，愁的是手中的闲散资金如何保值升值，在出现通货膨胀的情况下，最好的保值增值方法就是将资本由货币转为实物状态，而最好的实物就是房产品，因此该群体会毫不犹豫地进行房地产投资。而另外一个群体在解决温饱问题之后当然也要改善住房问题，没钱的租房，有钱的想买房，通货膨胀带来的“负利率”更加坚定了这个群体的购房决心。两大群体尽管有着不同的消费目的，但却有着共同的消费目标，共同汇聚成了房地产消费的动力源泉，这一动力将支撑起房地产市场的持续发展，同时也有利于将房地产产品推向扩大内需的前台，发挥其作为高档消费品的功效。 　　第二、利于控制风险。 　　自央行“121文件”发布以来，房地产开发门槛日益提高，在一定程度上降低了房地产开发风险，防止出现大规模的金融风险。把房地产开发项目资本金比例提高主要是为了提高房地产企业的抗风险能力，分担日益集中在银行的金融风险，这就像再多造一个大坝，用以提高更强的防洪抗旱能力。开发资本金少的房地产企业由于过分依赖银行贷款，万一市场出现波动，很可能造成银行贷款坏账。只有房地产企业的抗风险能力提高了，投向该行业的贷款风险就会减少，这样银行投向该行业资金的风险也就小了。提高资本金的比例实际上是对经济结构的优化，对行业发展的协调，抑制通货膨胀。提高资本金比例对房地产企业来说，加大了企业的资金压力，同时加大了企业的开发风险，让企业在项目开发上更加收缩一点，以达到宏观调控的目的。其实，资本金提高与土地出让方式的转变，应当结合起来看。土地的招投标转让，增强了资金在获取土地中的重要作用；资本金提高，抬高了房地产行业的资金门槛。廉价、充分的资金供应市场已经结束，拿地、抵押、开发、卖房这一简单的赚钱方式今后很难继续。同时，信贷缩紧，增强了供给方，即房地产开发商使用资金的安全性，实力强大的开发商，抗风险的能力也较强。因此，资金门槛的提高，加速了房地产市场优胜劣汰的整合过程。房地产市场近年来的火热，使得大量资金涌向这一行业。而货币供应量及信贷规模的控制，使得一些资质较差的开发商可能得不到银行贷款了。通过一系列的金融、土地政策，改变了过去房地产业负赢难负亏的局面，提高了整个行业的进入门槛，抗风险能力，改变了游戏规则，使房地产业的发展步入理性阶段。反映到市场，归结为一句话：能够有实力卖房的风险减少了，那么，能够有实力买房的风险也减少了。 　　第三、关注发展后劲。 　　房地产业近两年来的发展速度迅猛，大大超过了经济的发展水平，部分省、市存在着一定的投资过热问题。从长期来看，房价理应伴随着经济的增长而稳步攀升，但短期的过速发展就是透支了未来的发展空间，因此控制房地产市场的发展速度是稳定经济的必要手段。在我国经济结构性投资过热，房地产行业有可能产生泡沫的时候，国务院出台18号文件对于调节投资过热，减少房地产行业的潜在风险，将其引导到健康、持续、稳定的发展轨道上，都具有重大意义。中央政府和央行的这一系列政策不是对房地产业的直接干预，而是灵活的运用宏观调控政策，对房地产业进行规范、引导；不是不让房地产业发展，而是让其不在短期内过度增长、透支未来，形成泡沫，使其与国家经济发展和百姓居住需求的增长相一致，同步前进。同时，这有利于对房产品结构与房产消费结构的优化，有利于房地产市场的长期稳定健康发展，避免房价过快上涨而带来的对未来房价的透支。 　　日前，建设部副部长仇保兴公开表示：“我国在高速发展过程中房价很难下降，而且房价大起大落也是不正常的。我们理想的目标是把房价控制在每年上涨3%左右，使老百姓买房与银行利率相比不会亏本，这样的房地产市场才是比较健康的。”在全国平均3%上涨的情况下，上海作为国际化城市今年房价上涨10%是完全合理的。今后我国房地产市场持续健康发展需要经营、土地、法规、规划四方面的协调配合。2004年上海房价进入了稳步发展期，1至5月房价上涨5%左右的幅度虽高于全国平均房价的上涨幅度，但2000年至2003年那样的连续上涨势头已有所控制，全年上海房价在中央宏观调控、金融紧缩和房地产政策调整的多重因素影响下控制在10%的增长幅度是有希望的。