未雨绸缪看房地产“滞胀”现象（专家视点）

　　[B]陈晟[/B] 　　政府调控部门此时应该推出一些相关政策来影响本地及“三外”人士的真实消费。首先，影响供应的政策和影响消费的政策是可以分离的；其次，影响真实需求和虚拟需求的政策也是可以分离的。 　　目前讨论上海房价“滞胀”现象看来有些前瞻意义，楼盘销售数量减少，速度减缓，排队抢购减少，考虑营销手段的多了，当然这都是一些表面现象。从深层次的角度来分析，可不可以这样认为，房价有通胀的苗头，一些楼盘出现了一定价值背离，而购买力出现了些许停滞，购买的促动力也有了削减。现在讨论这个问题，可以用未雨绸缪来高度概括。 　　从宏观经济的角度来看，滞胀现象来源于上世纪70年代欧美的资本主义国家，不仅仅出现了凯恩斯理论关注的通货膨胀，而且出现了经济衰退并存的现象，我们称之为“滞胀”。那么，宏观经济是以GDP为考量对象的，房地产业仅是其中的一小部分，但在上海，地产对上海GDP贡献率已达7%左右，从其影响和地位来看，值得重点研究。从宏观经济理论汲取营养来对地产做一个理性的思考，还是有其理论与现实意义的。 　　中房指数数据显示，房地产价格指数持续上升，从2000年至2004年，4年来指数始终呈上升态势，显示了地产发展宏观向好的情形，但房价的通胀已在2003年九十月份出现了高潮，单体楼盘价格经常1到2个月内上涨千元之多，涨幅超过20%。 　　目前的情形，在政府的各项房地、金融政策调控下，整体是处于可控范围之内，但要对细节予以关注。美国里根时代，政府针对滞胀中的“通胀”，采用的是货币学派的理论，通过央行控制货币发行。那么在地产运用上，就是银行对贷款的加强控制，仅针对一些大的地产商加强授信额度的发放，对大部分楼盘的贷款还是应该从紧。事实上，目前金融的主基调就是从紧。同时，松开土地的批租水龙头，让楼盘上市量加大，这样就必然会抑制房价进一步的攀升，达到治理通胀的效果。 　　近期我们可以看到下半年楼盘供应量将迅速放大，从长期来看我们可以看到对闲置土地的清理力度，最终的目的还是使得土地供应有序、平稳，而不是时紧时松，从而传导到房屋供应，引起连锁反应。目前的房价整体是合理的，但有了通胀的迹象，作为政府的调控手段就应该而且已经先行一步了，目的就是使得房价上涨有序，而不是阶段性价格爆发式上涨，引起价格盲目背离价值。 　　但是，我们的目的不是需要房价下滑，我们需要真实的需求来支撑房地产经济，可是现在却是消费者观望，本地消费量不足，如何解决“胀”同时的“滞”的问题？ 　　数据显示上海本地居民的消费量在下降，占购房消费者比例已下降至80%左右，个别楼盘甚至不到50%。外地及境外消费增长比较快，但已趋饱和态势。 　　此时，我们可以从里根时代政府解决滞胀中的“经济停滞”的对策———供应学派的理论中汲取经验，这就是减税，刺激消费与生产。在地产中的应用就是利好政策，促进真实消费的政策的推出。我们知道曾经实行的蓝印户口和退税的政策对房市的红火起到关键的作用。但随着以上政策的停止，消费政策拉动力开始弱化，而在目前宏观房产、金融政策下，似乎没人还敢多说促进消费。可是笔者认为，真实需求的各类消费还是应该得到鼓励和引导。政府调控部门此时应该推出一些相关政策来影响本地及“三外”人士的真实消费。首先，影响供应的政策和影响消费的政策是可以分离的；其次，影响真实需求和虚拟需求的政策也是可以分离的。建立在银行资金上的虚拟需求需要抑制，但区域政府需要高度重视宏观经济政策对有效消费也会产生杀伤作用。 　　未雨绸缪，在政策上作好应对准备。最能影响购房者期望的政策应该是加大本地居民住房货币化的政策、加大对中低价房消费的银行定向贴息贷款、平价房上市流动性政策的放松等等。对在下半年一城九镇供应量过大区域，需要准备一些吸引沪外人士购买的利好政策，带动资金流、人力资源流对上海郊区化发展作出贡献。 　　我们预计，推出这些政策会引起极好的调控推动作用，既可以使得房地产拉动经济发展速度不减缓，又可以使得居住结构性矛盾缓和。所以，真实消费的趋缓现象需要得到政策的刺激和鼓励。 　　任何一项宏观政策，任何一类经济现象，都是互相影响、互相促动的。经济工作是个极复杂极难调控的工作，在规律中又存在着意外影响，在繁杂中又孕育着必然规律。同时，地产又是一个协商艺术达到极致的产业，是建筑艺术、经济发展规律预测、景观艺术、金融、施工技术等的集大成者，房产老总就处于这样一个协调的中心地位。 　　宏观经济对大势的影响，是项目决策的第一步，是项目成败的关键，经济好就可果断入市，通过二至三年的开发，将建筑形势的成品变成商品，获取利益；经济形势不佳时，就持土地和货币观望，因为土地的增值性可以在以后的商品销售中予以体现，但前提是要符合土地政策的要求。 　　房地产是一个令人心动的行业，房地产金融理论体系与房地产政策导向及消费者的购买期望的预期，需要认真地予以思考及理论升华。房地产的周期理论以及宏观经济的相关性应该成为每位地产领军人物的必修课程，只有这样，房地产业才能在实践与艺术中展现其更理性的价值回归与永恒发展。 　　（作者：中房指数系统高级分析师）