世博会 带给上海楼市挑战多过机遇？

王伟贤：我们觉得在未来到2010年这么一段时间，因为世博会这么一个事件，不仅仅对世博　　周边地区有一个带动，我相信它的影响会波及整个上海，所以我们公司项目的机会和我们公司发展的状况如果能够结合起来的话我们就会有更大的发展。 　　丁长峰：北京和上海都是我们投资的重点，因为华东地区比较强劲，所以现在华东收入差不多占总公司的一半，作为我们公司来看这个问题，我想讲的第一个问题我们对上海楼市的发展是乐观的，我们认为今天上海的房价仍然是不贵的。 　　第二我觉得世博会对经济的推动作用毫无疑问，它的关键是2010年举办世博会以后，上海的外滩一直到南浦大桥，甚至延伸到浦江镇，整个上海会回到一百多年前开发的状态，上海当年之所以成为东方的大都市，超过东京和香港，最关键还是当时在外滩的发展。到2010年上海会真正成为一个世界级的大都市，而且会有自己独特的城市面貌，所以我们会持续不断地加强在上海地投资。 　　第三，到2010年的时候我相信上海的重新崛起和它的地位的确会导致整个长江三角洲经济带的完整，长江三角洲一体化的话题谈了很多年，但是一直没有做出来，但是去年开始这个进程加速了，我相信当中一个原因是地方政府人员的调动，周边地区很多干部是中央政府派出去的，所以解决了一些地方政府的条块问题。 　　佘耀庭：可以看出来从2004年到2010年对上海的总投资额大概可以超过300亿美元，另一方面浦东机场也在做第二期和第三期的发展，到2010年的时候可以承担人流量超过5000万。另外也可以看到地铁方面从现在的三条线到2010年的时候将会有15条，在往后6年上海市政府为了世博会会进行大量的投资，有很多外国公司也会进来。这些投资是帮助上海变成一个国际化的城市，因为国际化的城市也可以说带动房地产方面国际化，所以我自己看，如果说到了2010年的时候，在世博会场地的周边10平方公里的土地是最直接受惠，因为在这10平方公里他们的交通、各方面都会得到很大的改善。另外一方面城市的绿化率会有很大的提高，我得到的数据是在世博会周边每个人有10平方米的绿化，这个数字是很高的。 　　对于未来6年的投资我们会在上海做长期的投资，我们对上海很有信心，大家在讨论世博会的时候要注意，不是单靠一个世博会可以直接对上海未来房地产有一个正面的影响，一个世博会只是经济发展方面的一个驱动、一个因素，最关键的还是未来上海本身城市的经济、WTO的影响，对上海未来房地产影响也是很大的。 　　梁慧娴：其实前面几位先生都谈到了世博会的举行对上海的房地产业一定会带来机遇。我想在这里谈一下其实世博会对房地产业构成的一些挑战。举一个例子就是我们公司，其实很多人都说你们香港新世界集团，在世博举行的项目里面肯定是最大的得利者，因为我们公司有一块土地刚好在世博会址旁边，得利是肯定的，同时挑战也很大。 　　在2002年申博成功以后对于我们这个项目的启动和开发造成了一定的限制和影响。这个限制和原来基本的条例，楼与楼之间的间距、绿化率的约束更多，这个楼盘在世博会旁边，变成要和世博融为一体的景观，所以房子的外形和里面的布局都做了一定的限制。我们公司差不多花了一年多、两年的时间解决这个问题。我觉得世博这个项目带来的正面利益是很大的，不过在世博以后要看房地产走势怎么样。 　　范伟：我们公司大多数项目和世博没有直接的联系，只有一两个项目在世博区域的附近，目前公司走出了上海，在其他城市也有发展。对于世博的影响我有两个观点，一个城市的房地产的定位是取决于这个在一个经济圈当中的经济地位，这一点是至关重要的。第二所有在基础设施方面的恰当投入都是有回报的。大家都是做房地产的，大家都知道，一个小区如果做了很多景观，很多会所，最终是会表现在整个小区的房价上面，如果景观做的越好，环境做的越好，会所的设施越好，最终房价会有表现，就城市而言这个道理几乎是一样的。 　　陈基强：一个地区要继续发展，单看经济或者单看消费能力是不够的，比如香港，香港有很多外来的移民。刚才范总说的在2003年上海卖出去的2000多万平米，上海的本地消费占76％，另外24％其实并不是上海本地消费，其中的5.6％是港澳台，上海的市场已经有25％是左右是上海以外的消费，我相信随着内外项并轨，随着更多人来上海，随着WTO、随着世博我相信这个数据将来可能会到30％。我们看到一些外国人，自己在做项目的时候就在买。 　　丁长峰：房地产作为商品来讲，其实就是一个投资品，但是它具有社会属性，因为它关系到社会的稳定和安全，再上升一个层面甚至还关系到一些执政安全的问题，这无论在哪个国家都会存在这个问题。所谓的国计民生，当年的杜甫就写到“大庇天下寒士尽欢颜”，我觉得今天中国无论是两套系统的运用，从政府的角度它非常多的考虑社会稳定和安全因组在里面。在很多情况下是以扭曲市场价格信号来实现的。 　　陈基强：据我所知SPG集团都是做大批成片的项目，是相对比较低价的，开始的时候可能是3000元不到，但是现在是8000元。但是最近两个星期前，你们刚刚签了全球最贵的酒店，你们建的公寓要卖到40000元还嫌少。 　　王伟贤：根据上海未来的发展，上海在城市的发展过程中是走了几步，把最重要，也是最难的放到了这个时代，在世博会之前，利用世博会解决。浦江两岸的开发里面最重要的项目之一就是外滩的改造，外滩园和外滩是一体化的，也是外滩的一个起源地，为什么这么说呢？外滩的第一个建筑物就是英国的领事馆，建于苏州和黄埔江的交界处，有了这个领事馆以后。2000年第一次浦江游，船开出没有多远，大部分就是码头、工厂、乱七八糟的，跟一些国际大都市相比，我觉得上海浦江两岸是不相称，我希望借世博会的契机把浦江两岸的建设搞起来。 　　陈基强：从现在的入盘价大概多少钱可以入，到什么时候你愿意放？ 　　王伟贤：我觉得浦江两岸的物业是无价之宝，如果能够留着也要尽量留着它。 　　梁慧娴：其实多少钱买进是看个人自己的分析，还有他的承担能力，不过我本身觉得上海市中心的一些商品房如果到2008年，好的地段肯定不会低于2.5万元，而现在有一些楼盘的均价只有1万元，买进还是可以的。 　　(以上嘉宾分别为：SPG集团有限公司董事总经理王伟贤、上海万科房地产有限公司丁长峰，和记黄埔地产上海有限公司总经理董事佘耀庭。新世界中国地产有限公司地区总监市场推广梁慧娴、复地集团股份有限公司执行董事总经理范伟，基强联行投资管理有限公司总经理陈基强)