缺水城难抵水景开发热 “有水就好卖”将成历史

[img]/upload/news/200472134524923.jpg[/img] [img]/upload/news/200472134529608.jpg[/img] 　　北京的缺水问题现在虽然还没有严峻到影响居民正常生活，但资源紧张却是不争的事实，政府已经开始着手从各方面控制水资源的滥用，7月1日的新一轮水价上调与“阶梯制度”就是重招之一。然而，在政府控制用水的同时，京城楼市却掀起了一股水景热，大大小小的项目都以亲水住宅自居，并开沟铺渠，着手打造人工水景。对此，业内人士和专家均提出，水景确实有利于提升项目品质，但也不能遍地开花，把亲水变成了费水和缺水。 　　【热透京城】 　　如果你的项目亲水，那就多了一个强有力的卖点，这已经是一个被京城地产屡次验证的“普遍规律”。业内人士和专家曾在不同场合多次强调水系对于提高楼盘整体品质的重要性，于是打造“亲水社区”，营造“傍水”的生活方式便成为了开发商的“共谋”。事实也确实如此，几年前就开始在京城打造超大面积水景的“航母”———紫玉山庄、碧水庄园等都人气旺盛，一期、二期以及后续销售均保持着良好的业绩。 　　进入2004年以来，尽管政府三令五申强调“缺水”、“节水”，可是“水景”依然是房地产市场的“主力招牌”，大大小小的房产项目相继推出有关“水”的主题，让人觉得京城楼市的水景热度不但丝毫未减，而且有点“发烧”。那么究竟是什么原因促使开发商“开沟铺渠”、不亦乐乎的花大力气打造人工水景呢？简单一句话———“需求使然”。比如，地处亚运村腹地的紫玉山庄三期的每套住宅都在千万以上，可是为了该项目那被业内人士一直称道的水景，很多高端购房人都不惜掏大把的银子来买单，而以超大面积湖景而著称的碧水庄园三期的价格可能要涨到17000元/平方米左右，可预约客户依然络绎不绝。 　　总之，北京整体缺水，真正做到景观优美、生态自然的亲水楼盘极其有限，当然是“景以稀为贵”；此外，对于购房人来讲，在钢筋水泥打造而成的城市里，能够在一个有水、有树、有花、有草的“另类风光”的居所里居住，可谓是人生的一大享受，多花钱也觉得“值”。 　　【水景类型】 　　水景住宅的起源，大致可以追溯到上世纪90年代的欧美，中房协秘书长顾云昌指出，我国的水景住宅设计受新加坡的影响，最早兴起于广东，后来蔓延到北京、上海等大中型城市。客户群体对于生活舒适程度的要求，是“水景”出现的最大动力。 　　北京的住宅水景大致可分为三类： 　　第一种是天然型。这种住宅建在湖、河之滨，景色浑然天成，开发商不必花费太多力气进行改造，就可达到良好的亲水效果。在北京，天然型的水景十分稀缺，虽然不用开发商进行后期维护，但是最初拿地却是困难重重。该类型住宅的典型代表是昆玉河畔的颐园居、长河岸边的长河湾以及温榆河、沙河附近的部分别墅项目。 　　第二种平地挖湖注水型。这类项目用地周边并无大面积天然水源，水景全靠人工打造。开发商只有大面积的挖土、造湖、注水，并定期进行清洁、补水等，才能使“平地生湖”的水面长期存在并保有良好的景观效果。这类项目的前期成本有可能并不高，但若想做出气势，对地块面积的要求比较高，而且后期维护也比较复杂。该类型住宅的典型代表是拥有5万平方米以上超大人工水面的碧水庄园、紫玉山庄，以及拥有4万平方米水面、号称“拥有全国最大水景的普通住宅”顺驰·领海。 　　第三种依山造水型。这类项目地处山地，大面积挖湖并不现实，因此开发商依山势落差制造流水、瀑布等动感水景，营造出了依山傍水的良好景观。这类项目的特点是介于自然和人工之间，水面不一定大，但比较灵动，对自然条件的要求较为苛刻。该类型住宅的典型代表是西山美庐等西山高档项目。 　　【成本不高】 　　不少人认为，北京缺水，因此不能发展水景住宅。尤其是最近的水价上调，更是让不少购房人对水景产生了怀疑，水景的用水从哪里来？如何进行后期维护？开发商会不会把高额的“护水”成本转移到业主身上？ 　　记者带着这些疑问采访了多个正在和准备打造水景住宅的开发商以及相关专家，得出的结论却让人有些诧异。原来，挖出一个湖，成本并不算高，甚至有可能小于制造并维护同样面积的绿地，而且只要养护得当、循环正常，大面积水景不仅可以改善区域小气候，而且并不比灌溉草地费水。 　　西山美庐的销售经理李大龙告诉记者，制造水景除了提升项目品质、客户认可外，也优于大面积的植草绿化，虽然草皮非常漂亮，但是草非常难养护，而且其对于水的需求量也非常大，所以弃草、造水、植树是一种比较妥当的发展方式。 　　顺驰·领海总经理陶琴也表示，打造水景的成本并不高，做湖底基建、挖土石以及买水本身的费用相加约合每平方米150元，而如果进行广场的硬铺装，仅铺装花岗岩的费用就在每平方米200元左右。陶琴称，即便是水价持续大幅上调，开发商也可以承担这部分增加的成本，因为大面积水景带给项目的增值空间要远远大于投入和养护。 　　据了解，目前大型水景项目都采用了自清系统，通过强制循环等方式保持水系的清洁与美观。初次贮水采用的一般是地下水或自来水，补充水则是中水和收集处理后的雨水。注水后，在湖中设置的曝气机、喷泉等设施会不断地向湖内充氧，维持水中的含氧量；同时在水中投放各类水生动植物，创造其自然生长的生态环境，也可以使湖水通过自身的净化能力来保证其水质。 　　【存在问题】 　　虽然为水景叫好的人不少，亲水项目在销售上也一路看好，但想做出并维持真正的水景并不容易。 　　据记者了解，许多项目在销售时都打出了水景的旗号，但实际上，房屋盖好后，业主看到的只是干涸的沟渠。有水利方面的专家告诉记者，北京现在的天然水面萎缩的非常厉害，虽然随着节水和改造、引水工程，水缺乏的现象可以获得一定缓解，但目前在售的很多项目短期内“根本不可能看到所谓的自然水景”。 　　至于人工水景，目前规划部分意见是并不进行过多政策限制，但审批起来会比较谨慎。有专家表示，大规模的水面确实可以改善区域微气候，但是北京毕竟是一个缺水的城市，而且气候与南方不同，此外，北派开发商普遍缺乏打造水景的经验。如果水景住宅一拥而上，一是出现了同质化、少了个性，此外设计如有瑕疵的话，非常容易出现湖底水泄漏以及冬季池底冻裂等现象，从而影响了景观的持续性发展。 　　另外，好的景观必然意味着高的投入，购房人应该提早做好心理准备。水景住宅维护成本属物业费范畴，如果水价上涨，物业费难免水涨船高，如果业主和物业公司不能达成协议，那结局很可能就是水景面积的减少甚至是停止注水。 　　【适当控制】 　　虽然目前打造水景的新盘顺驰·领海以及西山美庐等都顺利的拿到了许可证，但记者了解到的内部消息是，规划部门对此是斟酌再三，甚至要求开发商立下相关的“军令状”。而城区万平方米以上的大规模水景建设也有可能逐步遭到限制；就算在郊区，也很难批出像碧水庄园那样的超大人工水面了。此外，近距离的重复水景建设也可能会难以通过规划审批。 　　其实，适当的控制水景发展，避免过热其实是一件好事。在更多的人看来，水景只是良好生活环境的必须因素之一，以“全面发展”的态度去完善社区的生活环境才是最重要的。因此，产品的品质、水景的质量将是决定性项目是否热销的关键因素。 　　著名建筑学家赵冠谦曾经强调，一个优秀的楼盘是一个综合的系统，主要包括周边环境、社区环境和居室环境，周边环境也就是景观资源必须与后两者相互协调才能体现出良好的品质。 　　大部分业内人士也认为，对于水景热，市场认识应该保持足够冷静的态度，因为“景观地产”仅仅存在于市场的初期阶段，随着同质竞争的加剧，高额利润将不复存在，“竞争的核心也会回归到品质的竞争”。 　　所以，在以后的京城楼市当中，“有水就好卖”将成为历史，“谁的水景质量更高，谁能够在绿化、植被、庭院的设计上体现出更多的特色，谁就会在竞争中占有更大的优势。”