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边缘新城:企业办公的最新选择

admin 2004-06-10 来源:景观中国网
《北京市城市空间发展战略规划》的出台,似乎未能减弱各界人士关于北京这样的大都市发展是“中心区重构”还是“郊区化”的喋喋不休。但在美国,与大都市有一定间隔的,居住、
《北京市城市空间发展战略规划》的出台,似乎未能减弱各界人士关于北京这样的大都市发展是“中心区重构”还是“郊区化”的喋喋不休。但在美国,与大都市有一定间隔的,居住、商业娱乐、办公功能完备的“边缘城市”已建了200多个,吸纳了全美70%的新就业人口,连土地资源并不丰富的英国也已建成33个类似的“新城”,吸纳了23%的就业人口。 “新城”里的办公建筑形态与都市中心一样。这一点上,硅谷可算一个范本。 “作为当代中国地产人,我推崇硅谷的建筑。我们目前代理操作的亦庄的一个项目,是三四层高、可以拥有自主产权的独栋研发办公楼,也是低密度、高绿化率;尤其类似的,是周边不远就是诺基亚、GE、拜耳、网通等名牌企业——里里外外都像与硅谷有某种暗合。”亦庄“BDA国际企业大道”全案代理思源顾问的总裁李国平表达了上述感受。 由硅谷集中体现出的这种人的生产、生活空间形态的嬗变,以城市社会学和建筑社会学的观点来审视,有其深刻的时代必然性。 美国的绿色生态建筑机构曾作过调查,证实在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10%以上,其增加部分的产值足以支付其创造者的薪金等开销。同时选择在绿色生态环境中办公,可大大提高员工的健康状况。   办公空间的代系演进   北京、深圳地产界在写字楼的代系划分上曾有过讨论,基本认同已经变换了4代。 在北京,20世纪80年代的“巧克力大厦”(中信大厦)、赛特广场被列为第一代,其后的国贸列于第二代;第三代则是前两年蜂起的“智能化”、“5A”级写字楼,从商务功能上基本已与国际接轨;第四代就是近一年来“甚嚣尘上”的生态(绿色、健康)写字楼,准确地说是SARS之后的产物。  前不久,由建筑设计大师、清华大学建筑设计院院长胡绍学教授主持的清华大学设计中心楼竣工,被地产界一致认为是较为充分诠释“第四代办公建筑理念”的单体写字楼范本。设计楼位于清华大学主楼前新建筑群的东侧,门前是一大片绿化草坪,建筑面积6800平方米,高度以4层为主,室内有一个3层高、面积很大的阳光中庭,里面布置了很多花草树木。 整个建筑内非办公空间面积的比例比一般写字楼大得多,这样,一方面为员工提供一个生机勃勃的良好景观与休息空间,一方面可以有效的缓解外部环境对办公空间的影响。 胡教授说,作为知识集散与再创造的场所,办公建筑正在扮演着社会经济发展中越来越不可缺少的角色,但现在大量的办公楼将人们隔绝在自然之外。尊重自然、创造健康的工作环境是时代对办公建筑设计的要求。 目前,北京处于规划设计阶段的办公建筑,大都开始向“绿色、健康”靠拢,新风量、空间感(层高)、室内绿化、阳光中庭、空中花园等等概念如春雨后的蘑菇,一夜之间就成片冒了出来。 写字楼研究专家们认为,“健康写字楼”至少要包括以下几个标准:一是要有充足的阳光;二是足够的新风;三是安全保障系统如预警应急疏散系统;四是与外部环境的亲和性,不能制造污染。   新城,新生态办公的流向   今天,美国的大多数科技研发、现代制造类公司选择了在类似硅谷一样的“边缘城市”落户。老板们觉得,从公司运营上考虑,由于与大都市相比的便宜地价,加上同行聚集关联度高使得企业运营成本降低,更主要的是从员工工作性质上考虑,“新城”的自然生态保存度好,使得工作环境更舒适、能帮助员工提高工作效率。 “硅谷的空气中都飘满了创意”,到过硅谷的人都有相同的感受。 万科董事长王石在谈他到硅谷的感受时说:“所到之处,绿树成荫、鸟语花香;所接触到的人,精神饱满、热情洋溢——我想硅谷之所以是硅谷,一个很重要的原因是它的环境,包括自然环境,也包括人文环境;轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。硅谷就像个大公园,点缀其中的高科技公司就像一个个精品花园。置身其中,怎能不令人热爱生活,焕发创造的欲望!” 与美国、澳大利亚这种可供开发土地资源富裕的国家不同,英国的郊区新城发展采取了更为严谨的规划。 英国的新城理论把伦敦区域分成4层:伦敦管理郡(伦敦城市之核心)、内城、郊区(城市建成区外围的居住区)和农业区。这四层的地带形状是以伦敦市区核心地带为圆心的同心环状,在农业区建立8个分散的新城吸收内城分散出来的人口和工业。英国的新区新城开发被世界规划界誉为“规划皇冠”上的明珠。 从《北京市城市空间发展战略规划》中可以看出,北京的规划更多地参考了英国伦敦规划模式。北京规划“两轴两带”构架中,明确提出在市区范围的“两带”上建若干“新城”,以吸纳新的产业人口。 首规委高级规划师洪涌在谈到北京市总体规划中BDA(亦庄)性质时介绍道:从这次总体规划确定亦庄首先是卫星城之一,另外一个就是北京高新技术产业的基地。这说明亦庄已不仅是一个开发区的概念,它是一个卫星城,是一个综合性的新城。 亦庄人口总体规划确定的是49万人,用地规模是95平方公里,总建设区是64平方公里。亦庄今后新的称呼目前在总体规划中还没有一个明确的定义,中国规划院、北京市规划院,还有清华大学等比较知名的城市设计单位正在进行调研,预计今年完成。亦庄发展前途是非常远大的,不仅是经济发展,在规划上其环境也非常受重视,像东部、西部的第二大绿化隔离带,包括南部绿色空间。亦庄发展绝不会是以牺牲自然环境来促进经济发展的工业开发区模式的。 BDA经过十几年的国际化发展和其政府管理部门的具体规划,显示出向具有国际水准“新城”模式迈进的势头:1994年到2003年,BDA生产总值以年均72.3%速度增加,世界500强企业已有40多家入住,已先后成为ISO14000国家环境管理示范区、北京市无行政事业性收费区、北京市社区建设试点区。根据商务部公布的2003年49个国家级开发投资环境评价结果,北京开发区的综合排名第5位,技术创新能力从第6位上升至第4位,比较经营成本从位居41位提至24位。根据2003年市投资促进局调查外商对全市投资环境评价结果,BDA的投资环境满意度位居北京市各区县第一。 开发区的决策层已意识到,区域经济发展从主要依靠少数经济要素转为主要依靠综合要素:土地、资本、人力、技术等经济要素;研发、营销、制造、物流等生产环节;区位、成本、信息、服务、环境等基础条件。 目前,开发区已经整体启动高标准配套区、商业服务设施、公交运营网络、儿童双语教育和以同仁医院为中心的医疗防疫体系建设开发,加上已有的金地格林、星岛嘉园等150万平方米基本开发完成的居住社区,亦庄正向居住、娱乐、办公要素完善的国际化郊区生态新城迈进。区域经济、生产集群研究专家、城市规划专家以及国际国内巨头企业在审看了若干个卫星城、工业开发区后,一致评价认为,无论从区域规划上的按照国际水准营造的自然生态环境来看,还是由世界500强及高新技术企业构成的产业生态环境来看,同时拥有这两重优势,BDA能够通过国际评测下的“新城”标准。 适应于这种“地域郊区化、产业高新技术”的新型办公建筑,将在成本优势“整体性生态化”等方面超越目前的市中心办公物业。BDA经开股份公司近期推出的双生态小独栋生态办公建筑群——“BDA国际企业大道”可称是开山之作。 据一位从美国归来的地产专家介绍,美国的办公边缘化程度已非常高。最典型的建筑形态就是硅谷,其特征是在城市边缘的新城,以低密度、独栋的小体量办公楼为主,形成Business Park。这种形态可以在规划设计上留有大量的绿化空间;低层、低密度又使人对阳光和空气的追求得以满足;企业独门独户,可以自己决定自己物业的装饰风格、内部布局;独享冠名权利显示实力又展开品牌。城市边缘的新城已成为国际办公的主流建筑形态,尤其对那些不强烈依赖商务交流运营的科技企业具有不可抗拒的吸引力。他们纷纷从CBD的高楼里出来,搬进了自己拥有产权的“新城”独栋建筑。 “我们的BDA国际企业大道项目,实际上就是在亦庄这个北京的边缘新城中,着力融进国际化潮流的全体生态化、人本化办公建筑实践。我相信,在中国、在北京、在不远的将来,边缘化新生态办公建筑一定会成为趋向。”经开股份公司副总裁朱绍宝这样判定。
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