奥运概念预热北京房产 世博效应始现上海

回想当年申奥和申博的成功，应该说，这两个活动花落中国，对我们来讲是双喜临门。申奥成功的时候，有经济界人士就曾经预测，这会给中国经济带来2万亿人民币的市场机会，首当其冲的是房地产业。当时就有很多商家，尤其是房地产商开始琢磨，怎么抓住这个千载难逢的商机，赚到真金白银。现在时间过去快三年了，开发商的算盘算准了吗？《经济半小时》的记者王朝阳和罗垠对此进行了采访。 　　北京：奥运概念预热房产 　　记者在建筑工地发现，整个工地都铺满了绿色的尼龙布，原来这些尼龙布是为了防止工地灰尘。看来，2008年奥运会绿色奥运的概念在打地基的时候就开始体现，但是在周围的房地产经营者看来，这个将在4年后举办的北京奥运会不仅仅是绿色的，还应该是“金色”的。 　　在离奥运主场馆不到一公里距离的地方，记者看到了一家房地产项目已经基本竣工。那么这里的房价如何呢？北京华润房地产经纪有限公司项目销售经理梅晓红告诉记者，“当时我们销售的均价是不到一万，9600元平方米。现在涨了几乎快2000元，这中间上调了四五回价。” 　　梅经理介绍说，他们开发的这个楼盘原来是住宅项目，由于奥运会的概念在市场上被看好，他们又专门将项目改成写字楼。在朝向奥运会场馆的高层观景的房间，价格已经卖到了每平方米15000元以上，并且15层以上已经卖光。这个价格甚至超出了北京市商务中心国贸地区的一些楼盘的价格。 　　梅晓红还告诉记者，“现在我们的均价能达到11200元，这个价格和北京市比较热销的地方，比如说和国贸相比价格应该是不算低了，因为在国外这种比较好的写字楼，顶多卖到13000元14000元。” 　　记者看到，就在这个楼盘项目外，一条直通5环的高架桥即将通车。一块基础都没有建设好的场馆，就已经让地产商受益不小。同样，位于北京西部五棵松地段的这个房地产项目销售也十分火爆。不少市民来排队买楼，有的已经排了一整天了。 　　以前北京房产销售中，只是在一些经济适用房的销售过程中看到排队认购的场面，但是那些房子价格一般在3300元一平方米左右，这个房产项目7000多元一平方米的房子还居然要排队买，为什么呢？在这个演示沙盘上就有答案。销售经理李富喜说，“我们是真正的一个奥运中心，我们不是借奥运去造概念。你看整个奥运场馆就是我们的一个配套，离我们非常近，可以说离我们整个产品大概只有40米。” 　　这个方方正正的建筑就是2008年北京奥运会比赛的篮球场馆，而这个叫紫金长安的房产项目距离奥运篮球馆不到200米。 　　李富喜又介绍说，“像北京房地产一个楼盘平均每个月走50套就是一个非常不错的业绩了。一个月走50套，那么500套需要10个月，900套需要一年半。我们销售成这样仅仅用了7天，7天时间整个楼盘就销售一空。” 　　靠近奥运设施好处不少，除了交通便利以外，一些场馆都会在墙壁上安装大型屏幕，老百姓平时不用买票就能在广场上观看比赛。据了解，为了支持北京2008年奥运会，北京将先后投资2800亿元用于基础设施改造，其中包括重新进行城市规划，全面改善道路交通设施以及的一些大型场馆建设和环境绿化工程。 　　打奥运概念，享受政府在奥运会场馆周围建设和绿化的便利，使得目前北京至少有几十家楼盘直接受益。记者先后采访到的多家房产商都表示：奥运概念至少使得一些奥运场馆附近的房产增值近10%。 　　奥运的会场才刚刚动工，周边的房地产项目就开始忙着赚钱了。但掏钱买房的老百姓也非常想知道，北京这么多楼盘，都打着奥运的旗号，那么，究竟应该如何选择？到底谁的奥运旗号含金量更高一些呢？我们再来听听房地产开发商的意见。 　　在此前刚刚结束的一次房展会上，记者专门对购房者做了一个调查，大多数有购房意向的人都表示，每平方米3000到6000元价位的房子，是他们的首选，“最吸引我的，就因为是4000多还有精装修，这是比较吸引人的。” 　　记者也发现，选择3000元到6000元的购房者，买房的目的多数是为了自己居住，还有不少人同样接受每平方米6000元甚至到10000元的房子，而这些人购买目的是为了投资。那么目前，究竟该买什么样的房子呢？罗高波是美国南加洲大学房产硕士，北京城建(资讯行情论坛)投资发展股份有限公司营销总监，从事国内外房地产业研究近10年，他表示：北京市四环线到六环线之间将成为未来几年居住的黄金地带，“可能先是亚奥商圈包括望京，可能今年或明年会成为非常热的地区。因为今年道路全面启动，望京的商业，还有亚奥的商业，还有道路，望京的道路问题解决会有很大的提升。” 　　罗高波表示，他所在的北京城建投资发展股份有限公司目前正在准备转移资金，大面积投资住宅房地产建设，而投资的主要方向就是北京市四环线到6环线之间的地带，“我们以后的巨大部分投资将集中在城乡结合带的郊区住宅的住宅，在北京就是说4环到6环之间。” 　　在北京市五环以外的北苑家园，记者看到，这里的建设正在紧罗密鼓之中，而开通不久的轻轨列车不断的进入我们的视野。罗高波表示，这个房地产项目虽然没有直接靠近奥运比赛场馆，但是，由于北京市政府在轻轨交通方面的建设，以及预期中整个北京市城市中心向北偏移，这里的房价将有很大上涨空间。 　　罗高波告诉记者，“那边是一期，最早开盘均价大概是3500元。那么这边红色的大概是3800到3900元，那边是4200到4300元。” 　　开发商认为奥运商机将带来郊区房子升值，那么老百姓看重的是什么呢？一位市民这样对记者说，“我们理解首先是地理位置，地理位置包括交通购物、教育、邮电、通讯、安全和周围环境的绿化，这都是我比较关注的。” 　　老百姓看重的是生活实际的方便，而房地产开发商同样也正想通过创造这样的条件来赢得市场，机遇在于，奥运会的倒计时使得政府将投资2800亿元打造一个新北京，房地产商靠自己的财力做不到的，政府恰好搭建了一个平台。在这份北京市轨道交通线路图上可以看出，北京市在建和即将建设的新轨道线路在8条以上。仅仅轨道交通的增加，就使4环到6环之间的这一地带的交通变得相当便利。 　　罗高波认为，“我觉得跟着公共交通走，跟着城铁地铁走，跟着政府规划走。比如说政府现在是从城市中心投向郊区，尤其会有很多公共交通建设，那么这些区域以后的升值空间都比较大。” 　　北京申奥成功，带动楼市一片火爆，这种情形在澳大利亚的悉尼也曾经出现过。当悉尼申办2000年奥运会成功后，那里的楼价从1993年开始就连连上涨，平均每年递增10%，靠近主会场的楼价不到3年竟然涨了一倍多。北京、悉尼房产市场从奥运中获利，上海的楼盘是否也同样能从世博会上得到好处呢？ 　　就在6月3日，2010年上海世界博览会组委会在北京成立，国务院副总理、组委会主任委员吴仪在成立大会上表示，要充分认识筹办世博会的艰巨性，把上海世博会办成历史上最成功、最精彩、最难忘的一届国际盛会。那么，到2010年，出现在人们眼前的世博将会是一个什么样子呢？ 　　上海：世博效应开始显现 　　世博会规划会址位于南浦大桥和卢浦大桥之间，由浦西和浦东两部分组成。整个世博会规划总用地400公顷，其中世博园区域，也就是需要购票才能入内的区域，总面积为310公顷，其中浦东260公顷，浦西50公顷。今天《经济半小时》的记者卢小波也到世博会会址的现场进行了采访。 　　上海市浦东新区上南路是规划中的上海世博会会址的中心地带，按照规划，这里的一部分居民楼将全部拆迁。6月3日，当记者来到这里的时候，看到在这些低矮的居民房里，人们的生活基本还没有变化，街边的小店也在照常营业；但这里的居民告诉记者，上海市政府已经对他们进行了初步登记，动迁的前期工作已经开始了。今年至少20%的人要动迁，剩下的到明年也都要动迁了。 　　其实，不仅仅是居民的房子，面临拆迁的还有一些企业，在今年4月28日，上海世博土地储备中心就分别与中船集团和宝钢集团上海浦东钢铁有限公司签订了土地使用权收购补偿的框架协议；按照协议，江南造船集团所属企业将搬迁至宝山区长兴岛造船基地；浦东钢铁公司搬迁至宝山区罗泾地区，而据上海世博会事务协调局副局长戴柳介绍，目前市政府为此已经注入了30亿元。 　　尽管现在还看不到动迁的迹象，但记者注意到，就在这片居民区的前面，轨道交通M8线工程正在紧张地施工，而这条轨道交通正是2010年世博会的基础配套工程。上海城建隧道股份(资讯行情论坛)有限公司工人告诉记者，“去年11月28日开工的，已经有6个月了，照这样干下去，到11月份这个土建上面这个主体结构要好了。” 　　上海世博会事务协调局副局长戴柳告诉记者，现在世博会的各项工作正在有条不紊的进行。 　　世博会规划会址位于南浦大桥和卢浦大桥之间，由浦西和浦东两部分组成。整个世博会规划总用地400公顷，其中世博园区域(即购票入内区域)总面积为310公顷，其中浦东260公顷，浦西50公顷。尽管离2010年世博会召开还有6年的时间，但在上海市，上海房价在申博成功以来的这段时间呈爆发式增长，上海地产的世博效应已经开始显现。 　　一位上海市民对记者说，“世博会申办成功的时候这个房价就涨上去了，现在上海的房价价钱高的不得了的。” 　　在上海采访期间，记者听到最多的一句话就是，在上海申博成功以后，上海房价出现了爆发式的增长，房地产业是目前世博效应中最受益的行业。那么，上海的房价增长了多少呢？世博会到底给上海房地产带来了多大的效应？为此，记者选择了世博会周边的楼盘，就此展开了调查。记者首先来到的是位于上海市卢湾区鲁班路的“海悦花园”，这里是世博会会址的周边地带。 　　董亮在中海发展(资讯行情论坛)(上海)有限公司工作，他告诉记者，“现在买均价是13000元，最高达到每平方米14000元左右。“ 　　董亮告诉记者，海悦花园楼盘是在上海申博成功以后开始销售的，在去年，楼盘的均价为每平方米9000元，而现在均价已经达到了每平方米13000元，每平方米上涨了4000多元，涨幅达到了近45%。而在海悦花园楼盘不远的卢湾都市花园售楼处，销售人员张东递给了记者一张名片，记者注意到，在这张名片上，卢湾都市花园也被冠以了“世博会景观名邸”的称号。 　　卢湾都市花园销售人员张东对记者说，“世博会对于我们来说是一个长远的利好的问题，我们最具竞争力的，比如说靠近交通，有地铁，那么离2010年还有6年的时间，应该说还有很大的发展空间。” 　　记者了解到，按照世博会的规划，到2010年，届时将会有5条轨道交通线直接或间接与世博会场馆相连，始发公交线有25条，还有三条轮渡等交通枢纽工程使得世博园周围的交通变得十分便利；同时政府300亿元的巨额投资将大大改善这里的环境和基础设施，这一切，就成为人们看好世博会会址周围楼盘的主要原因。 　　卢湾都市花园销售人员张东还告诉记者，“促销手段我们现在一直没有，包括我们现在广告宣传方面也比较少做，不像以前多做。现在总的来说，客户需求量还是比较大。” 　　随后，记者又走访了浦东和浦西的一些楼盘，记者发现，在世博会周边的这些楼盘中，每平方米的价格至少上涨了2000到3000元，价格都有不同程度的上涨，而其中最为明显要数黄埔中山南一路的“耀江花园”，在申博之前，这里每平方米的均价在4000到5000元左右，而如今，耀江花园的均价已经达到了每平方米12000多元，价格在原有的基础上翻了一倍还多。 　　上海世博会事务协调局副局长戴柳表示，世博会对周边的房地产起到很大的带动作用。它的周边的环境，周边的基础设施得到了很大的改善，周边的房地产产业也随之被带动起来。 　　而据国家发展和改革委员会以及国家统计局联合发布的信息，在全国35个大中城市房地产市场调查报告中，上海2003年房屋销售价格上涨幅度达到了29.1%，远远高于全国房屋销售价格4.8%的涨幅，而今年，2004年第一季度全国房屋销售价格涨幅为7.7%，上海房价涨幅则依然高达28.3%，位居全国榜首。 　　上海房地产市场的蕴藏的巨大商机也吸引了众多的投资者，记者了解到，香港地产巨头新鸿基集团已经开始斥资60亿元推进其在陆家嘴(资讯行情论坛)金融贸易区的旗舰商务项目，香港兴业集团与上海静安区管委会也在共同操作一个30亿元、类似香港愉景湾的综合项目，而位列《财富》500强的美国欧文斯科宁公司也宣布，将其建筑材料亚太区总部由香港迁至上海，并决定在华东地区追加投资4100万元人民币。 　　上海世博会事务协调局副局长戴柳认为，长远的来说，世博会对整个上海，对长三角，对我们国家，世博会都会有很大的经济带动效应。而不仅仅是这一地区的房地产的效应。 　　说起奥运和世博会对京沪房地产市场的带动，从两个城市的房价上就能最直观的体现出来。去年上海房价上涨29.1%，涨幅位居全国第一，这和世博会的影响也有一定的关系。而北京房价在前几年受奥运概念推动，大幅上扬之后，去年也依然保持了平稳势头。现在对生活在这两个城市的居民，最关心的一个话题就是，房价到底会涨到多高？买这样的房产是否会潜藏着风险呢？今天上午，《经济半小时》的记者马洪涛就此专访了中国房地产协会副会长孟晓苏。 　　马：应该说影响房地产走势的因素有很多，那么奥运和世博会这两个因素对北京和上海两个地方房地产的走势会起一个什么样的作用？ 　　孟：为了迎接奥运，大规模的城市基础设施建设和体育场馆建设已经开始了。同时由于这种投资对于整体城市环境的改善，就造成人们在北京购房置业有了旺盛的需求。房地产投资在北京也在增长，而且市场很旺。在上海我们也看到了同样的情况。 　　马：那么在奥运和世博会以后，很多人都很关心会不会在奥运会和世博会之后这个房地产走势会出现一个逆转？ 　　孟：人们看到2000年悉尼奥运会之后，澳大利亚特别是悉尼的房地产面临走入一个困境。很自然就会想到我们奥运会后会怎么办？应当说奥运拉动了北京和其它相关城市的房地产业，这是肯定的。但是我们国家的情况和那些居民需求饱和的国家不一样，我们国家除了奥运拉动的因素以外，更多的还是居民由于自身需求而产生的要求，现在这也是市场上的主要力量。 　　马：我们也注意到，现在在北京已经出现了很多空置的商品房，那么这种情况是不是由于过剩。 　　孟：这里面有一个概念问题。有人认为商品房只要生产出来以后，一年还没有变为居民购买，就成为空置或者叫做积压，这个概念本身有点问题。我举个老百姓更为理解的例子：18岁的姑娘就可以出嫁了，但是如果她19岁还没有嫁出去，我们如果这种姑娘叫做老姑娘，恐怕是不大合情理。房屋是一个长期保值，长期使用长期增值这样的商品，几年以后他也能够卖得掉。有些地方甚至把产出半年没有卖掉的房屋就记入到空置商品房的范围，这也不大合情理的。 　　马：那么奥运和世博会会不会在某种程度上形成一些泡沫？ 　　孟：人不会总在同一个问题上犯错误。那么在世界上举办奥运会的国家，我们看到了不少经验，也看到了一些教训。现在北京上海都在学习经验和记取教训。在我们现在进行的开发上都是尽量在奥运会之前就把房屋消耗掉，那么居民持续增长的购买力也能够弥补由于奥运举办完。造成的市场空缺，特别是据我们所了解，它们造成房价大幅度下降的原因，是因为澳大利亚在悉尼大量建宾馆饭店，而这些一旦奥运会结束就需求量下降，它并不是把它卖给了居民。如果把房屋卖给了居民，你想还有什么风险？没有多少风险了。 　　奥运会和世博会申办成功，使各方对北京、上海的房地产市场产生了乐观的预期，但过度透支“奥运”、“世博”概念将导致楼市的后期乏力。对开发商来说，既要善于捕捉其中的商机，也要适度控制这种借题发挥和过分炒作；而对购房者来说，在增加投资信心的同时，也应冷静选择和决定。 　　最后，再公布一下《经济半小时》的短信留言号码，13910614001，如果您有什么新闻线索，可以给我们发短信。如果您对我们的节目有什么意见和建议，也请给我们留言。