德国房地产业法网恢恢

建筑住房在德国的最高法律是《建筑法》，有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例，几乎没有什么漏洞，重要事项一目了然。 规范开发商 德国社会到处都是法律，在房产市场上也不例外。德国有《经营法》以及《中介及开发商法》以规范房产开发商的行为。这些法规对开发商在购房资金的使用、向购房者提供信息以及刊登广告等各个方面都有严格规定。房产开发商出售的都是成品房。它与购房者签订产销合同，该合同规定开发商在售后应尽的义务，以确保购房者的利益。 建筑公司面对购房者的第一步，也是最重要的是售房计划书。这可不是一般的宣传品，而是必须提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件。如果建筑公司在建设过程中违背诺言，它是要吃官司的。 就监督来说，在各个阶段都有技术监督协会派专家审查，房子盖好后，政府建筑局要来验收。政府监督的内容主要是按照国家的工业标准和相应的法律，如保暖法、隔音法、噪音法等，审查是否合格。同样，在住宅交工、住户已经入住后，建筑商必须对一切不动产继续保修五年，对诸如电梯、地下停车库门等动产，则由生产厂家保修两年。 在德国当然也有个别骗子或皮包公司行骗，收取了购房者购房款后宣布“破产”，或建筑质量低劣，不符合要求等事实。因此，报纸、电视等媒介经常以典型案例提醒购房者在购房前，向消费保护者组织咨询，了解承建人的义务和自己的权利，谨防上当。 规范中介 在德国房产市场上，活跃着大量的房产中介。德国的房产中介商大都是经过相关职业培训并通过考核的人员，中介商的营业许可审批也必须经过严格的过程。德国有专门的《房产中介法》规范房产中介的运作。房产在出售之前，一般都经过专业估价人员或机构进行鉴定，以后确定其市场价格。德国有专门的《财产估价法》，他们的估价工作程序和收费标准都有严格的规定。大多数德国人还停留在租房居住的水平上。租房者的利益得到《房租价格法》的保护，这项法律中有明确细致的条款禁止房主乱收租金。 为了增加房租价格的透明度，德国的多数城市都制定了一个叫做“房租明镜”的价目表。这个价目表中列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但是最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构，在对住房情况进行综合评估后共同制定的，很有权威性。通常，人们租房时要借助中介商，这时也不必担心被狠宰一刀，因为有《房产中介法》保护租房者不被中间人乱收中介费。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2．5万欧元的罚金。 规范物业管理 德国的房产物业管理主要是通过专业物业管理公司来进行，也有的房地产开发商本身也兼管物业管理公司。物业管理公司的运作在《房产管理法》的框架下进行。另外，德国全国有物业管理公司联合会，各州有地区性物业管理公司协会，有严格的行规以规范物业管理公司的运作，并对其进行业务培训，以保证物业管理的质量。 物业管理公司除了管理房产的日常事务之外，每年都要组织一次所管辖的房产区业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况，并向业主们提交一份当年的物业管理计划。物业管理公司的聘用期限只有5年，如果再次聘用需要再签合同。物业管理公司的报酬没有统一的标准，根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。