系列收紧政策出台 北京楼市将出现五大新动向

土地、信贷门槛的提高，最终将对北京房地产市场产生什么样的影响？对未来北京房地产市场新格局的形成产生什么样的影响？ 　　█新趋势之一：北京土地供应少会不会带来房价的上涨 　　任志强认为半年的土地停止审批也不会对现有房地产市场的运行产生过多影响。要注意的是如何让当地政府可以有更好的手段在不增加新批用地的情况下， 利用存量的土地调整而增加中低价位住房的供给，平衡市场商品住房的结构，保证市场的供给，以满足多种情况下的消费需求，避免房地产商品房价格的暴涨与波动。 　　以李忠为代表的一批业内人士也认为，此次政策变动而带来的北京房地产市场潜在供应量的大幅度减少，不会带来北京楼市房价的上涨，而可能只是使本来有可能因为超量供应而将出现的别墅等物业类型价格下滑趋势出现“止步”，使北京的房价更趋于稳定。 　　另一方面，业内人士认为，土地加强控制也限制了目前正在对房地产行业“虎视眈眈”的外行、外来资金进入地产，而这将极大地稳定房价。据了解，从去年开始到今年上半年，大量外行、外来资金开始以前所未有的速度进入北京楼市，而这其中，相当一部分人士本着“赚一把就走人”的“投机思想”，这部分人没有打算在房地产行业长期发展，往往“人有多大胆，地有多大产”，无端会抬高北京楼盘的售价，让很多买房人在不经意之间成为“负翁”，对土地加强控制从某种程度上来说，制止了一批这样的“投机分子”，使北京楼市房价更加稳定。 　　█新趋势之二：新一轮房地产企业合作合并将出现 　　土地、信贷政策的从严调整将使房地产企业与房地产企业、外行企业与房地产企业出现新一轮合作高潮。 　　对房地产而言，信贷门槛提高，改制上市、寻求信托、与基金的合作投资，哪一种才是出路？事实上，就目前而言，开发商能依靠的仍旧只有银行。“的确，多元化的融资对现在内地市场而言，仍旧只是形式大于实际。即使有成功的先例，从中获益的也只有那些有品牌、有规模的开发商，而金融政策上的种种限制，更加大了中小开发商使用信托、基金等方式融资的难度。因此，面对紧缩性政策的出台，对开发商而言，唯一的出路就是与开发商或外来资金合作，这种合作形式不再仅限于“大吃小”，而可能出现“大并大”、“小并小”、“小和中”等等最有效整合资源的合作。 　　另一方面，外行企业、外行资金进入房地产行业时，会谨慎对待，选择“安全”的形式作良性扩张，而不再可能出现像以往那种“快速扩张”。 　　█新趋势之三：二手房市场出现两大新商机。 　　其一，出现新一轮二手房买卖高潮。 　　土地、房贷门槛的提高，带来的房地产市场的稳定，而这将激发大批已购公房房主进入房屋交易市场“卖旧买新”或“租旧买新”。市场上除了目前已经出现的我爱我家等二手房交易公司外，还将出现大量促进二手房交易的房屋经纪公司。而因为这些二手房的房主将是商品房市场的有效购房人群，今后，有可能出现新商品房进二手房经纪公司“门脸房”销售的局面，而新建商品房的售楼处将日趋简单。 　　其二，二手房买卖形成“产业链”———除了交易买卖行为外，还将出现新的商机，即出现“楼宇翻新”产业。 　　李忠认为，从日本城市住宅的发展情况看，目前近百万套地处城区的已购公房，就像被低估的潜力股，而今后将出现的“楼宇翻新”公司将把这些地段好、但房子建筑形式和环境、设施设备等都比较落后的“二手房”进行改造翻新，成为好的地段“比较好的房子”，从而进一步促进二手房市场的交易。 　　据了解，在日本，这种翻新城区好地段旧房子的行为叫“团地再生”，很多城区地段好的房子经过室外环境的改造，外立面的改造、内部增加电梯、户型等的改造后“焕然一新”，成为很多二手房买主和租客青睐的房产，售价和租金也因此得以很大的提高。同时，一批专门从事“楼宇翻新”的公司、工程师及相关技术人员、建材生产厂家也应运而生，最后形成二手房“换房”产业。李忠认为，在北京，这方面的商机太大了。 　　█新趋势之四：二手房交易红火带来居住社区分化市场 　　国家通过对土地、信贷门槛的提高，使房地产市场日趋稳定，房屋置换会增多，而住房二级市场的活跃，意味着“每次搬迁都意味着趋同的人住到一起去”，不同文化的社区开始分化。使北京楼市最终出现了“因不同社区文化”而选择“不同居住社区”的现象。而这又将反过来影响新建商品住宅的规划设计和小区定位。 　　█新趋势之五：楼市人才“稀释”局面将得到缓解 　　近几年，北京房地产的快速发展。开发商呈几何级数增长，导致北京楼市房地产从业人才出现了严重“稀释”的现象。再加上很多外行的企业进入房地产市场从事房地产开发，很多时候，你可以发现，今天这个人还是某一项目的一名普通销售员，后天可能他跳槽到另一家房地产公司，就成了销售总监；工程技术人员和项目管理人员也是如此，昨天该同志还是这家房地产公司的一名普通工程师，明天这个人可能就是另外一家房地产公司的总工程师。而工程管理、项目管理等并非一日之事，这种人才稀释的现象也是如今房地产市场出现诸如质量、销售信誉等方面问题的重要原因。 　　而此次一系列房地产收紧政策的出台，将对北京房地产市场的发展进行调整，把步伐调整到合适的节奏，让房地产人才合理成长，减少因人才“快速”成长而带来的问题。