华人移民带旺纽约布鲁克林地产业

20多年前，纽约市布鲁克林的版图上，只有不太多的华人零散定居，未见一个成片的华人社区。谁料刚过去十多个寒暑，北区的版图已经显出一点突出的变化。展现眼前的新景是：八大道、U大道两个颇具规模的华人商业区，以及由它向四周辐射出去的日落公园、羊头湾以及湾脊、班森赫斯特等华人社区。 　　谁能在布鲁克林土地涂上这鲜明的东方色彩呢？靠的是几万民华裔老、新移民共同胼手胝足去开拓。族裔聚居取向是其主因，而家家户户大多能在此安居乐业，也与美国社会、政治因素相连。伴随新移民连年大量增长，也日益壮大的布鲁克林华人地产业，把一个没落的八大道振兴为商、住相依新社区，成为纽约第三华埠。 　　八大道屋价狂涨 　　曾在布鲁克林从事地产业27年的资深经理关光宗、陈天来，异口同声说，从90年代初起至今，布鲁克林八大道华人地产业长期兴旺10多年了。在这上升期之前，它也曾经历了上上落落的兴衰。依常规，凡是繁荣昌盛的都市区，房价水涨船高，一旦衰落，屋价也就顺势下滑。布鲁克林八大道在过去一个多世纪，曾重现了这一规律。 　　19世纪末、20世纪初叶，因布鲁克林开埠早，码头多、仓库多，八大道常进口大宗舶来品，并招徕一批批外国商人、水手、游客到此消遣购物，市面兴旺繁荣，来自北欧、南美的大量移民也蜂拥而至。建筑商便在还易购得的空地上，在八大道四周一批批兴建半独立屋、连栋屋，地产商也一批批地以当时的高价售出。八大道新兴的市区、商业、地产3者就这样相依相促而又不断地共同扩张和发展。反之，亦会3者共同衰落。 　　后续发展果然如此。进入20世纪中叶，因国内外形势陡变，先是后起的曼哈顿区各业兴旺发达，逐渐将布鲁克林的旺气吸引过去。继而30年代末美国爆发经济大萧条，布鲁克林八大道的商业地产业更向下滑，不少商店歇业，房子空置日渐增多，房价偏低，房租廉宜，可市道并不见好。 　　华人置产始于40年代 　　年近90高龄的林伯，是首位在八大道中段置产的华人。1946年，他用一万多元便买下一层是店铺，上两层是住宅的楼宇。他说，当时八大道及两旁不时有屋出售，却常常无人问津。兴旺的商业一衰落，房地产业便跟着遭殃。而市面也冷落得惊人。林伯回忆那年月，他用自置店铺开干洗店，熨衣太久累了，步出门口张望，白天，八大道行人稀疏，华人过客更难见一个；入夜，灯色残黄，常常连鬼影也没出现。这时八大道地头价值，简直一落千丈。 　　这不景气，直到70年代左右才开始缓和。因布鲁克林房价房租较低，经济条件较差的华人与各族裔新移民大都看中这一点，喜欢来此定居。 　　八大道及四周房屋的价格与房租因而逐渐提升，两家庭砖屋卖到三四万元一幢，八大道三层高连铺位楼宇升至六七万元。 　　自此直到80年代中期，八大道商业渐有起色，连华人商店也增到六七间，购屋的新移民步步上升，屋价便随之加码。华人地产公司、经纪的数量亦同步发展。不妙的是，这时美国又出现通货膨胀，房贷利率升至12%至14%，有时还飙升至17%。华人地产业在微升中又逢阻滞，这样一来，由于房屋供过于求，买方强势市道一直绵延到80年代末期。 　　90年代价值猛升 　　日动星移，时来运转。进入90年代初，美国于1987年发生的这一轮经济衰退，开始好转，逐渐复苏。经济大环境一转好，便给沉沦了一个长时期的八大道送来外部动力，一与本地的新生力量(已成为新商店投资者和广大消费者群的聚居于此数以万计的华人)以及原有的巨大物质基础(即布鲁克林兴旺时期建成的大量商、住合一的楼宇和房屋)相结合，从而获得迅猛发展的大好良机。 　　到90年代中，八大道的华人商店、公司、机构发展到100多家，兼有食、用、玩、文化、娱乐、教育、交通等服务，越来越多华人都把它看作是较理想的定居点，是买屋或租屋的优先选择。因此，地区价值曾一落千丈的八大道及其周围，在90年代上半期，它的居住价值连连上升，房价也随之连续攀升。八大道、布鲁克林华人地产业亦水涨船高，旺气连年。 　　从90年代后半期到今天这8年多，随着八大道商业进一步大发展，从40多街到60多街，商店、公司又从100多间增到近300间左右，服务、供应的内容越来越多越周全，近几年治安也较好，区内也有较优良的公校，八大道及其两旁、特别是从50街到60街这段旺区，“地头”价值又大大攀升。有的资深地产经纪说，买屋要先选好地头（各种条件都较优良），有时它占了屋价的一半，一是地头价值高，二是好地区的地皮也特贵。 　　因此在过去的8年中，八大道好地头的商、住两用楼和住屋的价格，几乎每年以25%的比率上升。比如商、住楼（连地库），1996年约60万元，每年升15至20万元不等，2004年4月，已叫价200万元了，两家庭砖屋带车道车库、地库，土地24呎×100呎，面积20呎×65呎，1996年32万元左右，今年4月以90万元高价售出；土地面积、附属配房与上屋相同，房屋面积长、宽少了5呎、2呎的两家庭砖屋，1996年约28万元，今天叫价80万元。有的装修师傅对布鲁克林屋价这样狂升，笑称为“疯价”。 　　但是，像上述房屋一样类型，换了布鲁克林别的地区，叫价只需70万元，相比少了10万元。就在4月下旬，一位华裔老人把靠近八大道56街的一幢像上述一类自宅推上市。头一天下午与地产公司经纪们接头，当晚近9点，春雨霏霏，一位年轻男经纪获得老屋主同意，便带着在外州开餐馆的夫妻俩赶来纽约看他们“美国梦中的房子”。第二天，自早上到傍晚，一前一后，又有5起买客、也多是在外州开餐馆的人士，接连来看紧邻八大道这“黄金地头”的高龄老屋。它是上世纪初布鲁克林、八大道兴旺时期建起来的，墙基厚实、用料讲究、3米多层距高，日照通风良好。 　　买主们多已知道，八大道与周围数以万计的百岁、七八十年的老屋，论结构、质量，比今日新建的一些楼宇还高了一筹。一听到有这种上市量越来越少的老屋出售了，买家们无不趋之若鹜。出乎老翁意料，当晚电话传来信息，白天5起看屋买客中的一个，表示愿出80万元购买。可见成交速度之快。此外，在人气、财气都较旺的八大道区，除非推倒旧屋这类老地皮，要买一块新地建屋，已是十分困难。因此大多渴望早圆“美国梦”的买家，买这个“黄金区”的屋子，都隐藏着要赶末班车的心理。由此对八大道近一两年屋价飙涨、布鲁克林华人地产业连红14年的背景与原因，约略有所知了。而其主因是求过于供。 　　今天，原有的北欧、南美、意大利、犹太等外裔居民已大量迁出，华裔新居民陆续住进去。比如，在十多年中，最成熟的新兴华人社区首推布鲁克林华埠。据初步估计，90年代前，八大道几百间商、住两用楼宇，属华人屋主所有的只有两三成，现在增到六七成；它两旁街道的住宅，当年华人占有的约一两成，现增至三四成或更多了。在这里，出现了华人商店一间连一间，华人住宅也户接户，街靠街，可说已成为连成一片的华人社区了。 　　其它如湾脊、班森赫斯特、羊头湾等处住宅区，华人房屋占有率亦有相当比重。U大道的华人商业区，十多年前只有两三间由华裔业主开创，今天已增加到近30家了。那边华人居民较八大道少，它的商业区发展速度就比第三华埠慢多了。 　　从情况看，布鲁克林这几个华人社区，华裔居民越多，中华文化色彩越浓，也就是它所属的东方色彩便处处可见。商业区的中文招牌连连高挂不用说，来自东方的食品大量充斥货架。在住宅区更是色彩鲜艳，与美国、西方文化迥然不同。如门口一侧，有人摆上“门口土地财神”牌位，前面奉有香炉、小酒杯、水果；映眼的红横额、红对联十分醒目，嫁女的贴上“于归之喜”，结婚的换上“鸾凤和鸣”；清明、重阳、新春祭祖，有些华人在门口以铁筒代炉，给大陆先祖烧香烧冥银、纸衣等。 　　铁门铁窗景观特殊 　　另有一个风景线显示华人依然存有谨小慎微的家风，当房屋新买不久，便在门、窗上装上铁门与铁窗框。外裔装上的，少得多了。 　　华人社区的出现、成长，以及为之在布鲁克林土地上涂上东方─中华文化的色彩，虽是民间平凡之事。但见微知著，它既显示出海外华人在异国他乡的开拓力、凝聚力是多么突出！其次也突出自由民主美国，对少数族裔及其文化的巨大深沉的包容性，让华人在美国的土地上充分发扬中华文化，充分显示它的灿烂色彩！