海南的房价已出现了井喷 海南房地产又火了？

据《中国经济周刊》报道，经过多年努力，海南省政府称已经处理了80%的烂尾楼。如今，一幢幢高楼和别墅在弃置的烂尾楼旁拔地而起，着实令十年前失手于海南的地产商们唏嘘不已。海南房地产从烂尾楼的围堵中崭露头角，是价值的理性回归？还是在制造新的泡沫？ 火了，海南房地产 在海南的海口、三亚，凡是濒临大海的许多繁华地段，越来越多地出现这样一种奇怪的现象：一边是正在处置或未曾处置的烂尾楼，一边是已经出售或正在出售的新楼盘。而游走于新楼与旧楼之间的，正是怀揣百万或者千万乃至上亿的“游客”，他们也许已经健忘了90年代海南房地产恶梦，正在为海南房地产火上添油。 海口置地花园位于海口滨海大道与明珠路的交汇处，处于海口金贸区商圈的显赫地段。置地花园开发商、海南置地公司总经理姚惠芬说：“现在的置地花园，楼盘还没有封顶，就已销售一空”。但与置地花园的火热有些不协调的是，它二期工程的旁边则是某花园广场的半拉子工程。经常路过这里的一个本地人告诉《中国经济周刊》，早在1990年，这个楼就开始耸立在这里，虽然经过将近十年的风吹雨打，它依然筋骨强健。只是外露的水泥墙面已经非常斑驳，更有几许青苔爬上了楼盘，让这个同样是20几层高的建筑好似久经风霜的老人。 “这样的情况并不奇怪，因为海南毕竟有过那段不堪回首的房地产泡沫的历史。这几年经过政府的努力，海口大部分烂尾楼已经处置。”姚惠芬说。依着她的指点，记者在海口许多建筑工地转了转，像这样新旧楼交相辉映的场景还真是不少。《中国经济周刊》还发现，在海口滨海大道，以及往西部延伸至西海岸，高档楼盘几乎全部集中在这里，最近新开发的楼盘至少有15个以上。 火热几重天 海南的房价已出现了井喷。在海南的三亚，房价直上之势引人注目。两年前，三亚即使是海景房售价每平方米也不过1500元左右，现在已经蹿到4000多元，而且这个价钱还买不到一线海景房。在这里，做到很好的“碧海蓝天”楼盘，当初房价平均每平方米才1500元。但几经转手后，现在“碧海蓝天”的期房起价已超过每平方米5000多元。而在海口，最抢眼的项目还是高档公寓以及豪华别墅。在海口滨海大道，以及往西部延伸至西海岸的楼盘，其公寓均价在每平方米4000元左右，个别“极品”楼盘均价达到了每平方米6000元；别墅价位则在每平方米8000元上下；而位于西海岸的“黄金海岸花园”推出一期48幢别墅，均价更是达到了每平方米1万元。 “即使在北京、上海这样的大都市，房价能达到如此水平的楼盘还是不多。”一个来此游览的北京人不禁对《中国经济周刊》感叹。而站在旁边的一个建筑工地监管人员则笑道：“就是这样的房价，看房的人还是不少，来看房的好似都是大款，而且不是简单的大款”。 最近，三亚房地产市场更是爆出猛料，“一天卖房45套，两个月进账8个亿。海南省三亚市房子卖‘疯’了！”更有媒体报道，4月26日几位浙江游客在三亚房地产交易所希望寻求到更多的新建海景房信息，却被告知选择余地已很小了。 目前，三亚正在发售或在建的房地产项目有44个，总建筑面积102.53万平方米。在售出的商品房中，海景房尽管价格节节攀高，但是一直非常走俏，且时常出现“缺货”现象。而25平方米至80平方米的中小户型房最受追捧，多是被外地人买来用以度假之用。如，商品街的银亚商苑开盘仅1个月，所有楼房即售罄；三亚湾的海洋之星自1月1日开始认购，不到两个月就有70%被认购，几乎全部被外地人购买。 据统计，今年1-2月，三亚销售商品房2686套，面积达28.03万平方米，成交金额为81604.87万元 在采访中，有专业人士戏称，三亚和海口正在比势头。在海口西海岸10公里长的海岸线上，在建和拟建的别墅多达2500多幢，按目前市场的平均价每栋300万元来计算，2500多幢别墅的总成交价将是75亿元。就在几天前，海口决定重金征集南渡江滨江地带城市设计方案，公开举办“南渡江滨江地带”城市设计国际竞赛。本次规划竞赛的范围是海口东部南渡江出海口至环城高速公路，两岸各500至1000米宽的滨江地带，总面积约3500公顷范围内的城市设计。南渡江出海口至新坡镇，总长75公里，两岸各500至3800米宽范围内的概念性控制规划。海口市将支付优胜方案设计费用25万美元，优秀方案设计费用10万美元。经技术审查委员会审查符合竞赛要求，但又未获优秀方案的各参赛单位均可获成本补偿费8万美元。 趋高的房价，高昂的设计费用，一个字，就是火！? “乐观”房产业 海南省处置积压房地产工作小组、省房地产业协会秘书长陈武告诉《中国经济周刊》，海南房地产如此火，但是发展稳定，形势乐观。依据海南省统计局统计，今年一季度，海南共销售房屋11.25万平方米，比去年同期增长86.9%，其中住宅销售面积10.74万平立米，占全部房屋销售面积的95.3%，比去年同期增长78.7%。 据统计，一季度，全省房地产开发投资累计完成6.02亿元，比去年同期增长83.3%。在总计中，商品房投资完成5.42亿元，比去年同期增71.2%；土地开发投资占总额的10%，比去年同期增长4.47倍。而分类数据显示，在全省一季度商品房投资额中，住宅开发投资占80.5%，较去年同期幅长67.4%；办公楼、商业营业用房及其它用房等投资占19.5%，其中办公楼投资较去年同期减少25%，其它两类用房投资均比去年同期有较大幅度增长。 从投资来源渠道和筹措情况看，本轮全省房地产开发并没有资金缺口，其中自筹资金多达75.5%。 销售市场走强使销售价格上扬，同据省统计局提供的抽样调查资料，今年一季度，省会海口市房屋销售价格总水平比去年同期上涨8.9%。 陈武认为，中央在海南进行处置积压房地产试点，财政部、国家税务总局出台的对消化空置商品房和停缓建工程免征营业税、契税的优惠政策，以及中央财政的4亿元专项补助资金，给海南房地产注入了强心剂，对海南房地产复苏升温起了至关重要的作用。 另外，海南省人大常委会2003年6月颁布了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，要求所有停缓建工程自该决定颁发之日起60日内申报处置方案，无力自行处置的由政府指定的部门代为处置，各市县也相继出台有关规定，加大了停缓建工程复工建设力度。 陈武还说，海南多年来致力于生态省建设，是促成海南房地产繁荣的重要原因之一。在采访中，海南省许多官员都强调着这一因素。 是天堂还是陷阱 是什么吸引投资商和购房者络绎不绝地穿梭在海南的楼盘之间？是海南的椰风海韵，还是炒房者的投资预期？ 挡不住的椰风？ “我们在海南的总共15亿元人民币的投资(包括房地产)也是冲着海南‘健康岛’的品牌和‘椰风海韵’的景致而来的。”海口美视五月花国际高尔夫球会常务副总经理余罗桥对《中国经济周刊》表示。 “‘健康岛’是海南省为了提升房地产业竞争力而提出的。”陈武坦言。 海南省最近还提出了把海南建设成为全国人民的度假村和中华民族的四季大花园的宏伟目标。目前，海南省生态环境全国一流，空气质量全国一流，生活质量位居全国前列，阳光沙滩、椰风海韵成为海南的代名词，博鳌亚洲论坛、第53届世界小姐总决赛的成功举办，以及“非典”没有登陆海南岛，使海南“健康岛”效应日益凸现，所有这些都是海南的资源优势，对房地产开发投资有较大的吸引力，这必然推进海南房地产市场发展。 近5年来，海南接待的游客以平均9.7%的速度递增，早在2002年达到1254万人次。 不过，《中国经济周刊》在采访过程中也发现，随着一幢幢小区住宅拔地而起，楼盘之间的空隙也越来越小。一位已经订房的王女士苦笑着说，这样的局促，椰风能挡不住吗？ 其实，一位房地产商表示，海南之所以提出“健康岛”的品牌，一方面固然有这个自然环境优势，另一方面是为了减少海南自身需求局限，吸引外省人来此置业。海南目前的经济发展缺少有效产业的支持，没有创造大量的就业机会和理想的薪酬标准，留不住基本的人才，一个没有充分就业市场的城市，人们都是为了吃饭在奔波，住宅的需求量毕竟有限，特别是全省大批兴建的中高档住宅，当地居民能有多大购买力？ 城市化本来是支撑房地产发展的主要源泉。有关人士认为，近期海南省制定的城市化推进战略也为房地产展现出更为广阔的前景。据介绍，至2010年，全省总人口880万人左右，城镇总人口450万人左右，城市化水平达到50%。至2020年，全省总人口970万人左右，城镇总人口600万人左右，城市化水平达到60%。全省将逐步建立南北两大中心城市为核心、东西中等城市为骨干、小城镇为基础、沿海与中部山区协调发展的城镇体系，形成大城市—中等城市—小城市—建制镇四个城市协调发展的城镇格局。然而，这个远景是远水解不了近渴。 在采访中，60多岁的退休老人宋坚表示，如果常年住在像海南岛这样空气常年潮湿的地方，恐怕要得风湿病。因此，很难让健康岛的品牌效应发挥得淋漓尽致。 如果说“健康岛”难以解释海南房产热，那投资商大把花银子又是图什么呢？