商业地产新形态MALL正崛起福厦两地

有人说，2004年是中国商业地产大发展时代。在福州，一条主题街区、两大区域步行街、三个SHOPPINGMALL项目、若干个主题商场以及分布在各个区域里的在建住宅项目的沿街商铺，构筑商业地产全方位发展态势，特别是宝龙城市广场、君临天华、冠亚广场引入目前风靡全球的复合型商业形态——SHOPPINGMALL，将引起世人瞩目。那么，SHOPPINGMALL以何魅力独领商业地产风骚？最近，记者随着商业地产发现之旅采访团到福厦两地的SHOPPINGMALL项目探究一番。 　　认知SHOPPINGMALL 　　明发商业广场 　　厦门目前已有3家公司尝试发展SHOPPINGMALL，其中SM城市广场、世贸城市广场已进入实质性的商业运行之中，但要论规模和消费形式丰富性、多样性要数在建中的明发商业广场为最。 　　明发商业广场位于厦门嘉禾路与莲前路交叉路口，是连接新老城区的交通枢纽，也是进出厦门的门户。城市规划中的“轻轨”线路将在此设站点，区域升值潜力巨大。明发商业广场占地17万平方米，商业面积40万平方米，商铺3000多个，由明发集团与宝龙集团联合开发，将于明年初竣工。其建成后，将与富山诚达购物中心、来雅百货共同形成厦门新的商业核心圈。可辐射消费厦门乃至东南沿海一带周边城市的1200多万人口，预计年消费额达45亿元以上。它是目前国内市中心面积最大的纯商业项目之一，成为厦门继鼓浪屿、环岛路之后的第三大特色景点。 　　明发商业广场由三大块主力店带动特色步行主题街区、中心广场，将传统封闭式购物广场发展成为自然化、户外式生活广场。其中A区为百货、超市、珠宝、钟表精品等类。世界第二大零售商法国家乐福公司准备在此开设25000平方米的大型超市，马来西亚“钢铁大王”金狮集团旗下的PARKSON百盛百货集团和国内百货业新锐深圳铜锣湾百货等业已准备入驻此地；B区为建材家居家装主题区域，以世界500强之一的欧倍德家居建材市场为主力店，集合成家具、电器、IT通讯、数码等居家消费品的大型专业市场；C区规划为娱乐休闲区域，规划有四星级休闲假日酒店，世界500强企业美时代华纳公司准备在此开设福建省首屈一指的五星级影城。项目的中心广场设置了海盗船西餐厅、雕塑、建筑小品等元素，以及高档国际名品旗舰店、大型无烟餐饮、大型摩天轮游乐设施等配套设施。每个区域都有特色主题步行街区。 　　这种SHOPPINGMALL的规划充分体现着“一站式服务”的概念，让消费者“买遍你想买的、玩遍你想玩的、吃遍你想吃的”。 　　宝龙城市广场 　　宝龙城市广场系福州第一个与国际接轨的SHOPPINGMALL，位于福州传统的城市商业区域台江区，处于福州市区两条主干道西二环路与工业路交汇处，连接城市重要交通枢纽尤溪洲大桥，与福州江滨旅游观光带临近。总占地面积107亩，总建筑面积21万平方米，是福州东扩南移城市发展战略中城市改造的重点项目之一。于今年初开发建设，明年底竣工，与世界五百强家居建材超市德国欧倍德、英国百安居近邻，共同构成台江西部新的商业圈。其辐射范围可达方圆两公里内的消费人口6万多人，以及规划人口30万人的金山生活区。 　　宝龙城市广场SHOPPINGMALL突破传统的商业模式，将建成集旅游、购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型商业广场。项目将自然舒适的购物环境与周边环境景观带、室内水系景观带、中庭休闲区共同构成大型项目购物广场的绝佳环境。将陆续引进一批国际、国内知名的大型连锁店和品牌旗舰店入驻。美食中心则引进全国各大名菜及各地风味小吃入驻，并结合一层酒吧一条街与独立的夜总会和迪吧，建成福州最具规模和特色的消费娱乐殿堂。项目主建筑共15层，5－15层为酒店公寓；地下2层是拥有上千个车位的智能化停车场；地下1层是动感世界；1层由电讯一条街、世界知名餐饮店、酒吧一条街、旅游产品街等组成；2层引进世界五百强大卖场、数码广场、美食城、女人世界；3层除大卖场外，还设有大型家居中心、运动天地、男人世界、书城等；4层是五星级影剧院、高档海鲜、咖啡厅、休闲中心等。沃尔玛准备入驻该SHOP鄄PINGMALL。 　　福州宝龙城市广场富有特色的整体业态规划，全新SHOPPINGMALL模式，将成为福州零售市场的一次革命。它软硬件设施力求完善，实行统一管理、统一营销、统一服务。 　　SHOPPINGMALL 对比传统购物中心，胜算几何？ 　　不仅仅是购物中心 　　传统购物中心的模式主要是以一种大型的商业业态（超市或百货）为主体，再辅以其他的一些商业业态和服务业态，商业规模较小，商品种类较单一，很难形成具有自身特色的经营模式。而SHOPPING鄄MALL的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容，已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、体育中心等城市设施类似。同时，作为一个无差别的消费中心，它适合于绝大多数的消费群体。 　　统一经营规避后期的零乱 　　现代商业地产的运作多半是化整为零，将项目切割成若干个店铺租售给经营者，这样的结果是后期经营容易出现零乱，甚至与原来的规划失之千里，这是全国商业地产项目的通病。那么宝龙城市广场如何规避此通病？ 　　宝龙集团负责人介绍说，宝龙城市广场SHOPPINGMALL走的是统一规划、统一招商、统一经营、统一管理的路子，以出租为主、销售为辅，用于销售的商业面积只占30％，其余70％的商业面积控制在开发商手中，以占据未来广场经营的主导地位。开发商专门成立商业物业管理公司，参与前期的设计服务以及后期的商务策划活动，改变以往商业地产项目只销售不管理的弊端。文/吴绪光 图/颜东明 相关链接 　　解读SHOPPINGMALL 　　SHOPPINGMALL发端于20世纪50年代的美国，属于一种新型的复合型商业业态。它特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的“一站式”消费中心，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。SHOPPINGMALL一般具有四个特征：一是大,占地面积大于10万平方米、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是多,行业多、店铺多、功能多；三是高,购物环境要求高；四是经营主题明确,按照所处地理位置、自身条件、当地零售商业发展状况确定目标市场，并引入相应零售商配合其市场定位。 　　近年来，我国商界也兴起一股“造MALL运动”，北京、上海、广州、深圳、武汉、大连、成都、青岛、西安等地纷纷上马了一批MALL项目。SHOPPING鄄MALL这种被认为21世纪最重要的复合型商业业态，在中国经历了它的实验阶段后，如今正在以数量上的迅速递增而引发着零售业的变革。