从规划发展看武汉楼市未来长期走势

生活在湖北这座城市里的人们，已开始习惯于高高的脚手架垂钓着的梦想。城市发展日新月异，也许没有人会对城市发展规划无动于衷，买房人越来越看重楼盘所在区域的成熟度与成长性：昨天的城市与今天的城市有什么两样，今天的街区与明天的街区有什么不同，未来的片区发展前景空间有多大？武汉大手笔的规划举措不断出台，新一轮的城市扩张与更新为武汉楼市提供了新的动力。随着武汉市中心区建设、汉江开发、武汉新区建设、老商业街区改造、滨江滨湖景观带营造、轻轨工程、旧城旧村改造等项目的进行，武汉城市建设速度和都市化进程加快，我们展望政府，开发商、居民共同努力，缔造繁华便利的新都市、宁静舒适的新都市家园。 　　修编城市总体规划：最适宜居住、创业和生活 　　规划前景是城市持续向前的动力。4月5日，武汉市新一轮总体规划修编工作正式启动，修编的主旨是要把武汉建成最适宜居住、创业、生活的城市，重点是新城规划及功能布局调整、交通及基础设施规划、生态环境保护规划、历史文化名城保护规划，着重对“武汉城市圈”发展目标、经济和产业布局调整、交通网络及生态建设等方面进行全局性、长远性和纲领性的谋划。 　　新武汉规划对武汉地产格局的影响全面而深刻、长远而弥新。相对于以前提出的城市规划方案，武汉新城市规划的提出是一个根本性的变化，它将奠定武汉成为现代化大都市战略竞争力的基础。在新规划下，武汉房地产市场将呈现出向郊区拓展与城市更新齐头并进的态势。城市中心区适合发展为工作、居住与娱乐一体的时尚城市，提高市区中心地带的开发强度和土地利用价值，如提高容积率，建设更多的高楼以腾出用地建设公共绿地，建设更多具备特色、种类繁多、业态丰富的商业娱乐设施，体现现代都市的繁华与活力，同时提倡注重城市的认同感，突出城市及区域特色。中心城区的普通住宅和城市公寓市场将得到飞速的发展，在都市中营造温馨与宁静，在享受都市文明的同时享受一个全新的都市家园，这也是武汉人多年的梦想。郊区土地供应的优势及人们在新的卫星城中可以完成工作、学习、医疗和生活的全部过程而大大减少居住成本，在一定程度上推动了房地产业的发展，缓解了城市的压力，并引导一种健康、自然的生活方式，保护郊区的自然环境也将得到应有的重视。 　　武汉新区：现代化新城崛起于汉阳 　　经过一年多时间的酝酿，368平方公里的“武汉新区”开发建设项目，正式进入操作阶段。作为起步标志，武汉市市长李宪生担任武汉新区开发建设领导小组组长。“武汉新区”由长江、汉江、京珠高速公路围合而成，规划用地面积368平方公里，规划人口100万人。武汉市期望，通过投入巨资和注入先进理念，用高标准规划设计建设，在汉阳这片灵秀之地崛起一座现代化新城。据悉，今年将首先启动“一线（汉江南岸线）一片（汉阳四新地区）两路（梅子路和四新大道）”的基础设施和公益性项目的开发建设。有关方面表示，计划用4年左右时间，完成重要地区和主要组团的主要基础设施和重要功能性、公益性项目建设，基本形成“武汉新区”城市框架。 　　目前，武汉新区已经吸引了一批国内外知名投资商、大型企业的投资目光，房地产项目意向尤为活跃。武汉新区正在洽谈的项目中，基础设施项目有16个，房地产项目有20个，商贸项目有6个，制造业项目有4个。香港华润置业有意开发汉阳墨水湖周边土地，建设中高档住宅及市政公园。加拿大皮卡顿公司提出参与汉阳“锦绣长江” 项目开发，欲利用龙阳湖周边地区兴建武汉新区科技园。可以预见，武汉新区在工业和服务业的推动下，将成为今后几年武汉居住板块的新贵。 　　“土地紧缩”：为旧城改造腾出空间 　　3月5日，武汉市土地收购储备工作会议透露，今年将投入资金45亿元，储备土地1．2万亩；供应经营用地8000亩，土地储备将以二环线为纽带，以汉江两岸和武汉新区为重点，主要包括二七片、月湖片、四新组团等20多个片区；土地供应适度紧缩，主要供应永清片、汉钢片、四新等10余个片区的土地，严格控制市郊土地按照年度计划供应，并逐步解决存量土地和旧城改造两大块隐性市场的问题。 　　在旧城改造方面，武汉市政府予以高度重视，除了促进落实工作外，还给予了一些相应的优惠政策，加快汉正街都市工业园建设、汉江两岸开发。最值得注意的是，与过去的零碎改造不同，政府改造的思路更清晰，成片规划开发的思想更符合城市发展要求。汉正街片历来是武汉万商云集的商业中心，3月18日，P（2004）010号“九如地块”以716万元／亩的价格刷新汉正街地块交易价格纪录（去年出让的龙王庙地块630万元／亩）顺利成交，武汉徐东房地产开发有限公司竞标胜出。至此，汉正街范围内已经有：西北盛唐／上海恒大联合投资的大兴路地块、龙腾置业大水巷地块、甘肃大陆桥多福路地块和徐东房地产九如片4宗共295亩的黄金土地进入旧城改造实施阶段，占汉正街改造面积的50．85％，它们的开发建成将从根本上改变汉正街的形象，提升汉正街的功能，调整汉正街的商业模式，将传统商业文化与现代商业模式有机地融为一体，为武汉市增添一条更加绚丽的城市景观线，为汉正街的复兴起到十分重要的作用。 　　江南核心区：水果湖首义园点睛都市 　　在武汉市，都市生活依然是大多武汉人的客观需求，水果湖地区的银海华庭、樱花大厦和楚天都市花园、鹏程时代项目，最大限度地利用都市配套，在城市中心建设更合适的居住空间，都取得了较好的效果。4月2日，武汉市规划局首次公示《武汉市中心城区控制性详细规划———水果湖片》，在洪山礼堂连续8天公开展示水果湖片控制性详细规划，向在此居住的3．1万市民广泛征询意见。该规划将指导水果湖地区今后的建设开发，对今后10年内的地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率一一公开，规定新建筑物以浅色为主，最高建筑不超过100米，形成高低起伏的视觉空间，在东一路、东湖路交会处建大型绿化景区，并依水果湖滨湖地带添亲水平台，扩建现有的水果湖儿童公园。同时，以洪山－水果湖－东湖为轴，沿线新建一系列广场、游园、草坪，让居民“出门见绿”……水果湖都市中心区蓝图呼之欲出，中南、中北、徐东、东湖沿线众星拱月，托起集江南政治中心、经济中心、文化中心、科技中心、商务中心于一身的水果湖都市明珠。 　　3月24日，武汉市规划部门公布首义文化园规划方案：斥资近5亿元打造比洪山广场更大的首义文化园，重新整合建设阅马场地区，打造首义文化园。武汉市还计划：将来在首义文化园的基础上，向南建设紫阳湖、起义门景区，形成更广阔的辛亥首义文化旅游区。毫无疑问，首义文化园的文化休闲功能将向周边辐射，形成武昌新的高尚住宅区。