住宅总量远远没有饱和 上地的房子缺口还很大

近来，我接到好几个朋友和同事的咨询电话，不约而同地向我打听哪儿的项目适合他们投资。他们大都希望首付５万－８万元，月供１５００元左右。除了二手房，小户型无疑是他们不错的选择。目前，北京的小户型多集中于东部ＣＢＤ附近、西南二环广安门附近，我却向他们推荐位于西北部的上地。原因何在？听听采集来的各种信息，想必您会明白的。 [center][img]http://www.landscape.cn/upload/news/200441510240835.jpg[/img]当代城市家园实景[/center] 　　[center][B]住宅总量没有饱和 [/B][/center] 　　目前，上地在售楼盘有中海枫涟山庄、博雅德园、枫润家园、博雅西园、当代城市家园、圆明园花园、青庭等，加上已建项目，创业园、上地佳园、上地东里、上地西里住宅小区等，该区域以及周边住宅供应量在200万平方米左右。总体供应量没有达到饱和，在今后几年，可望达到新的水平。 　　上地楼盘因为其良好的居住氛围，大多以居住为主要卖点。从户型上看，除了一部分供应中关村地区年轻白领的小户型以外，大部分是以两居三居为代表的居住型户型。从客户群分析，其主要业主为中关村的高校教师、科技企业职员，尤其是前者，如“博雅德园”，就是规划建设中的西二旗高校住宅的一部分，是响应北京市委市政府提出的改善高校教职工生活居住条件的工程。这些项目主要以高校教职工和归国创业留学人员为客户群体。 　　根据北京市“多中心”的城市规划，上地因为其融居住和办公为一体的区域特色，非常符合成为“副中心”的条件，其联合回龙观在不远的将来成为新的城市中心极有可能，这也给上地板块的发展带来了一个机遇。 　　[center][B]甲级写字楼和商服用房少 [/B][/center] 　　 　　上地商圈目前写字楼较多，商服用房较少。其中，写字楼很多是以科技公司总部的形式出现，如四方集团大厦、科利华网络大厦、方正大厦、鲁能科技大厦等等，还有诸如金隅科技中心、金辉科技大厦、中关村创业大厦、上地大厦、上地国际创业科技园、科贸大厦、上地写字楼、上地南天大厦、交立二千大厦、辰光大厦、科实大厦、华胜大厦、康得大厦等等，这些写字楼绝大多数以乙级为主。由于上地商圈的公司以成长型科技公司为主，因此，以乙级为主的写字楼群落也符合市场需求。 　　随着科技企业成长越来越快，科技公司实力的增强，上地地区对甲级写字楼的需求呈上升趋势。目前，该区域新建写字楼25万平方米左右，以盈创动力为代表，新建写字楼无论从品质还是档次上，都有了明显提高。 　　商服用房是该板块未来的亮点。由于目前该物业类型的缺乏，以及在可预见的未来该区域人口密度的增大，使商服用房具备很大的投资潜力。 　　[center][B]租赁市场一居室奇缺 　　租赁市场还不热 [/B][/center] 　　上地被誉为北京第二信息产业区，目前已经建成了规模空前的信息产业基地，这里云集了大批信息产业集团和国内外高科技人才。在此置业的人多是中关村的白领、高科技园区的年轻职工以及当地和城铁沿线的拆迁户。据“链家·宝业”的调查数据显示，这一地区商品房中高档楼盘居多，价格约在4500元－6000元之间，二手房以二手商品房为主，价格约在4600元左右。 　　从投资角度来看，目前这一区域的租赁市场还不是很热。租客主要来自中关村和科技园区的白领及周边院校的大学生。普通民宅的两居室的租金约在1000元－1200元之间，甲级公寓两居的租赁价格约在5000元左右。作为投资，五环路的全线贯通及13号城铁都为这里带来较大的升值空间。随着“两轴两带多中心”新城市规划及功能布局的调整，上地作为中关村的辐射区，前景将更为广阔。 　　[center][B]抓住投资空当“小户型” [/B][/center] 　　上地的主要产业形态是高科技ＩＴ行业，支持这一行业发展的主力均是25－35岁的年轻人，他们月收入较高，正处于准备成家的阶段。小户型的低总价、低首付对他们来讲是个不小的诱惑。目前这个区域的在售房地产本来就不多，而每个在售房地产中又多以100平方米左右的大户型为主，当代城市家园的“凤蝶独立”推出的面积为36－98平方米的精装小户型，悄悄填补了这一空白。 　　“链家·宝业”的专业人员提醒道：任何投资行为都会具有市场风险，但是投资小户型的风险相对于大户型要小一些。因为购买的年轻人本身就有很大的流动性，相对来讲，产权的流动、出租都比较容易，再加上首付款少、按揭压力小，看准上地小户型暂时空白的区域，应该能取得不错的投资回报。像“凤蝶独立”首付4.2万元起，月供也只有1000多元，对于月薪3000元左右的年轻人或家庭收入5000元的夫妇来说，压力并不大。而该区域一居室的严重短缺，今后的出租应该不用发愁。 　　[center][B]上地企业中ＩＴ业占七成 　　定位： 　　高新技术信息产业基地 [/B][/center] 　　上地位于海淀区中关村科技园区北部?熏主要行政区域为国务院界定的上地高新技术信息产业基地。辖区面积2.4平方公里?熏东以城市轻轨为界与清河为邻，西以上地西路为界与马连洼街道和东北旺乡接壤，南以上地南路为界与清河街道和东北旺乡相望，北以上地七街为界与东北旺二乡毗连。 　　上地地区毗邻北京大学、清华大学等高等院校?熏依傍圆明园等皇家园林、名胜古迹?熏环境幽雅?熏风景秀丽?熏众多知名ＩＴ产业筑巢于此。地区内有来自美国、英国、丹麦、德国、澳大利亚、我国香港、台湾的50家“三资”企业?熏占企业总数的20％。目前?熏驻区企业中70％属电子信息类产业?熏机电一体化产业约占20％?熏生物、医药及新材料等其他产业约占10％。国内外知名企业有联想、方正、神州数码、ＩＢＭ、中国宝洁、三菱四通、浪潮、诺维信、华为等等。作为中关村科技园区的重要部分，上地成为展示北京市新技术产业化的窗口。 　　[center][B]配套： 　　交通方便，教育是亮点 [/B][/center] 　　上地地理位置优越，东望奥运主题公园，南守中关村，北接回龙观居住社区，八达岭高速路是连接上地和三环的主干道，同时，近20条公交车、空调大巴可直达三环内各个重要区位，城市轻轨的开通使得出行更加方便。 　　这里有农行、建行、民生银行、超市等服务部门?熏上地小学和经国家教委批准的双语制国际学校已于1994年开学?熏现代化教育教学设备完备的上地实验中学（101分校）于1997年9月开学?熏明天幼稚集团上地幼儿园也于1999年上半年开园。地区绿化面积4万平方米?熏已开播了卫星电视节目?熏率先在国内实现了ＩＳＤＮ、ＤＤＮ数字化通信。 　　[center][B]小蔡一碟 　　从上地想到亦庄 [/B][/center] 　　第一次去上地是在1997年的夏天，我去在那儿办公的某公司办事，下车后就“蒙”了。因为，不分东南西北，但爱“不耻下问”的我，站在环岛边的车站四处张望了好半天，找不到一个行人。看看聚集在车站的黑车和摩的，问他们还不如自己找，也许路上能碰上个好心人或有个公共电话（当时我还买不起手机）。于是，我就凭着感觉、顶着烈日在上地宽阔的马路上转悠。瞎转了半天，除了卷着尘土的大货车，我依旧没看见一个路人。后来，在一个站岗的保安的指点下，我才到了目的地。 　　那年，同样的经历发生在亦庄。 　　转眼就快7年了，其间亦庄去了很多次，上地再也没转过。上周六，特意把整个园区遛了一圈，我才明白为什么这几年我没再去上地，而亦庄去了很多次——上地及周边的项目比亦庄少多了！在上地园区内的项目，周边的环境和配套应该说还不错，可都是老项目，根本没房子可卖。新项目大都散落在园区的周边，社区内的环境与周围的环境落差太大，有的周边环境甚至可以用“乱糟糟”来形容！ 　　上地和亦庄，一北一南，一个在被称为“上风上水”，一个被认为“穷山恶水”，就现状来看，就居住而言，二者选一的话，我选亦庄。