海南房地产业大讨论：潜能远未得到开发

在最近的海南房地产业大讨论中，许多人提起海南房地产的问题，总不免会说，海南没有精品房。确实，海南众多的楼盘中，结构、户型不合理，密度偏大，配套设施缺乏的楼盘比比皆是。有人把它们称为建筑垃圾。“海南不缺房子，缺的是精品。”很多人呼吁今后的方向要“走高端，做精品。” 　　然而调查发现，情况并不尽然。所谓精品，在人们的印象中是价格昂贵的。从价格来看，海南的很多楼盘，确实不够贵族。然而，如果不看价格，仅从品质来看，近几年新推的一些楼盘其实也不乏精品。 　　精品的标准是什么？最基本的应该是社区内实行高绿化率、低容积率，致力于景观和配套设施的建设。然而，房子作为一种产品，必须按市场需求来做。更有人用市场的标准来衡量，无论是高档房、中档房，能卖得动的就是精品。 　　什么是适合海南房地产市场的精品，海南市场具有什么样的特点，这是一个值得探讨的问题。 　　低价格的精品房 　　据绿色佳元策划总监王拓先生介绍，纵观近几年来海南房地产的发展，从2000年开始，昌茂花园、长信景苑是海南房地产新一轮起步的代表之作，市场反应不错，给本地市场带来了新意。之后经过4年的发展，目前已经形成海甸岛、万绿园边上滨海区、南海大道边、南渡江边等几大楼盘区，这是各房地产商拼实力走出来的，其中不乏精品楼盘，尤其是近年来推出的新盘，精品越来越多。 　　光华集团董事长刘后桢先生认为，现在爱说海南没有精品，其实海南不是没有精品，从单个楼盘来看，海南也有精品，如世贸雅苑、紫荆花园、景瑞花园，还有三亚的几个项目，都很有想法，不比北京、上海等地的概念、居住、空间差，都是国外的设计。但是海南的精品房价格低，发展商的利润很薄。 　　据光华集团总裁唐广敏先生分析，目前海南房地产行业利润不高，大概在10～15％，没有暴利。2003年以来，土地实行拍卖以后，获得土地的成本很高。那么多企业介入房地产，主要是看好产业是个增长的产业。 　　王拓先生说，“海南作为旅游休闲之地，最大的卖点是环境。业界对海南的环境是认可的。我们应该把环境放在首位，再辅以度假旅游户型，如海边度假的房屋形态。” 　　近几年开发的新楼盘，很多就是围绕海来做文章。海甸岛、滨海大道一线开发了很多海景房。 　　王拓先生认为，谈精品不能脱离市场，适宜旅游度假、适宜居住、适应海南市场价格的房子，就是海南的精品。 　　潜力巨大的岛外市场 　　海南以热带海洋风貌和健康岛的形象吸引各方来客，海口、三亚是有特殊地理风貌的另类城市，主要发展旅游房地产和移民房地产。据估计，上个月在海口举办的房展会中，观展人员有50％来自岛外。 　　尽管海南的房价近年来逐步上涨，但由于历史原因，价格水平仍然偏低。 　　据王拓先生介绍，海南房地产真正起飞是从去年开始。房价在上涨，但真正上涨得快的是三亚的海景房，一线海景房起步价超过10000元／平方米，二线海景房在5000～8000元／平方米。除此之外，非海景房的价格并不高。 　　1998年以来，全国房地产市场呈现出上升趋势，形成以长三角、珠三角、京津地区为中心的格局。业内称北京、上海、广州、深圳为一线城市，这些城市的房地产最先发展。1995、1996年时北京、上海房价还在3000多元／平方米，在近3～4年内突飞猛进，最高已超过10000元／平方米。但近年来由于地价飞涨，发展商的利润在下滑。以上海为例，去年上海房价上涨了25％，但土地价格却飙升了50～100％。 　　据唐广敏先生介绍，目前一线城市增幅放缓。二线城市如南京、武汉、成都、西安、大连等房地产投资仍保持超过15％以上的增幅。从全国来看，去年各大中城市竣销比97％，销售增幅近40％，其购买需求是不容怀疑的。 　　人们收入增加以后，购买旅游度假地区的第二居所会成为一种需求。海南大学詹长智教授介绍，欧洲有17％－20％的人在本国有第二居所，有5－7％的人在国外有第二居所。海南正成为经济发达地区的人们的第二居住地。 　　城市综合环境：影响精品的背景 　　既然有市场，有精品楼盘，价格是不是可以赶超一线二线城市？ 　　众多业内人士认为，尽管海南房价会上涨，但上涨不是无限的，与一线二线城市相比，房价会有很大差距。因为房地产发展不是独立的，它与其它行业以及社会经济文化环境的发展具有联带关系。房地产业不可能一枝独秀地发展。 　　刘后桢先生认为，精品还跟整个城市环境相关，风景较好的地方，基础设施要配套。起居方便、交通方便、文化、经济环境几大因素综合考虑。海南综合环境与一线二线城市相差较远，尤其在文化环境方面。海口是新兴城市，文化氛围较弱，设施不齐全。当然文化的发展需要时间。因此在将来一段时间里海南房价与一线二线城市会有差距。 　　王拓认为，尽管三亚的海景房价格飞涨，三亚的环境被各方人士认可。但三亚的被认可是暂时的，现财经状况以及居住人口数不能促使它很快成为现代化城市。真正要建成很美的滨海现代化城市，要投入大量资金来做市政工程。“现在的三亚旅游产品、旅游活动太少，档次低，除了吃海鲜看海景之外，没有什么活动。客人进来后，主要在购买场，景点少，产品本身不好，档次没划分，没有精工制造。旅游不发展，城市就不能提升档次。” 　　刘远生博士认为，健康岛建设是个系统工程。房地产业的发展需要环境，治安、医疗、教育、就业都要跟得上，所有这些因素都会影响房地产业的提升。“投资环境要改善。目前一个项目审批从头到尾要经过180个关口，尤其是规划报建非常困难，一般需要1～2年，快的话也要半年。” 　　小盘林立，整体效果欠佳 　　海南房地产发展商规模小，开发楼盘小。很多发展商都是几十亩、100亩地，最大的两、三百亩地而已。三亚的海坡地割得很小，100多亩一块。“这种小盘开发，规划上缺乏整体思想和思维。”王拓先生说。 　　从单个楼盘来看，基本上能自成一体。但从整体上看，建筑设计杂乱无章，景观很差，城市自身的风格不突出。亦由于众多开发商规模过小，设计投入不足，照搬照抄的多，设计含金量低，房子比较单调。楼盘小也造成物业管理成本高。不利于配套设施和公共空间的统一建设。 　　业内人士认为，要建设整体上的精品，需要从分散小规模走向集约式大规模生产转变。 　　王拓认为：政府在土地供应上做好宏观调控。地块要大块拍卖，不拆散，让有实力的开发商进入，以此淘汰没有实力的开发商。政府适度控制发展商数量，对大发展商应重点扶持。 　　刘远生博士认为：现在的情况是大资本家和大地主的矛盾，资本家有钱没地，地主有地没钱。以后的趋势会是强强联合，自然把弱者淘汰。政府需要做的是提高准入门槛，规范市场，保持良好的竞争环境。 　　众多发展商认为城市规划是影响海南房地产出精品上档次的一个重要因素。对目前的海口城市规划他们颇有微词。希望政府新规划科学、到位、上档次，严格控制，减少随意性。有消息透露，海口概念性规划已经出来了，具体的规划大概会在年底出来。 　　业内人士普遍认为，2004年海南房地产应是稳步发展的。唐广敏先生说：“从整体市场和政策搏弈来看，海南房地产发展，长远来说应该保持超过ＧＤＰ增长水平1～2个百分点的发展前景。” 　　王拓先生说：“相信无论是房价还是品质在2004年都是攀升的。这要靠第一个房地产商把握好自己的楼盘的功能性、环境以及适宜度假的户型，以用户需求为本。”