房地产业走到重要关口

我国房地产业是一个新兴的朝阳产业，正处于从简单粗放向集约规模，从散乱无序到有序专业化，从数量为主到数量、质量并重发展的转变阶段。当前，房地产业发展正处在一个重要关口，一些深层次问题亟待解决。 　　思路决定出路。不断提高对房地产业的认知水平，对于正确认识和把握当前我国房地产业面临的深层次矛盾，完善房地产业的宏观调控，促进房地产业持续健康发展，具有十分重要的意义。 　　房地产业面临深层次矛盾 　　对房地产业本质的认识有一个不断深化的过程。上世纪80年代初，小平同志关于住宅与建筑业的讲话，提高了人们对住宅商品属性的认识，推动住房商品化、社会化的进程，开始了我国房地产业的发展。1987年，深圳率先实行土地使用权有偿出让，土地使用制度改革取得了突破性进展。1998年，国家出台了停止住房实物分配，实行住房分配货币化政策，对房地产业的发展具有划时代的意义。为了应对东南亚金融危机，扩大内需，缓冲通货紧缩压力，国家又提出了住宅建设成为国民经济新的增长点的战略决策，有力地拉动国民经济持续增长了六年。房地产业逐步成为中央政府实施宏观调控、驾驭经济全局的重要产业。经过二十五年的发展，房地产业取得了巨大的成就，基本解决了老百姓的住房温饱问题。 　　同时应该看到人们对房地产业本质的理解是感性的、粗浅的、表面的。 　　需要透明的市场环境和强有力的市场监管。房地产理论和国外实践已经表明：一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置。房地产市场是一个特殊的市场，除具有竞争性行业的一般特点，还具有自身的特点。即土地资源的稀缺性；土地一级市场的政府垄断性；产品的地域性和不可移动性；产品的非标准化、非国际化以及产品和服务的不可替代性。事实上，房地产市场部分产品闲置和过度需求总是同时并存的，这是房地产市场与一般商品市场的一个主要区别。房地产市场很容易产生信息不对称和失灵，完全依靠市场竞争解决不了问题，需要一个透明的市场环境和强有力的政府监管。 　　房地产业发展健康与否事关国家经济安全、社会稳定和公平。从产业地位看，房地产业不仅是国民经济的支柱产业，还是涉及土地重要资源的资本密集型行业。最近，胡锦涛同志在中央经济工作会议上指出“维护经济安全已经成为一个重大而现实的课题。经济安全涉及土地、水、能源、金融、财政和信息等很多方面”。房地产业涉及上述影响经济安全六个因素的两个方面。其中土地是房地产业赖以生存和发展的基本生产资料，金融与房地产业密不可分。土地资产和金融资产的有效结合主要通过房地产业来实现。房地产业发展的健康与否已提高到事关国家经济安全，事关社会稳定和公平的高度。 　　低收入家庭住房问题是严峻的社会问题。 　　世界各国的经验教训表明，城镇住宅问题既是经济问题也是社会问题。特别在城镇化加速发展时期，低收入家庭的住房问题是一个严峻的社会问题，关系到社会的稳定和国家的长治久安。 　　实现“居者有其屋”的目标是一个相当长的过程。二十世纪八十年代开始的强调目标单一的市场化的住房体制改革，忽略了与社会保障制度改革相联系，存在着很多问题。住房问题事关每个人的切身利益；是涉及到人类的生存与发展，社会文明进步的重大问题；是保持和维护社会稳定的重要条件。 　　住房问题是困扰各国政府的一个世界性的社会问题。西方各国政府都把解决住房问题放在十分重要的战略地位，加之房地产业对经济发展的巨大拉动作用，都将房地产业列为国民经济发展的支柱产业。早在1931年的美国首次住房会议上，美国总统胡佛讲：“没有什么东西比住房对于人民幸福和社会安定更重要。”这句话已成为政府首脑关心住房的一句名言。 　　房企重组步伐必将加快 　　市场准入门槛太低，一些房地产企业无力承担相应责任。多年来，人们一直把房地产业当作一般性、纯竞争性行业。由于认识得不全面和理解的偏差，弱化了对房地产业的管控，尤其是房地产企业的市场准入门槛太低。1000万元就可以注册一个房地产企业，一级企业的注册资本规定5000万元就可以。但其运作的项目动辄几千万元，甚至几亿或数十亿元。房地产企业无实力承担相应的责任，根据《公司法》自身只承担注册资本的有限责任。责任和实力不对等，大量靠银行贷款和购房人的预付款，将风险转嫁给银行和社会；不少企业追求短期效益，缺乏社会责任，信誉很差，严重影响了行业的社会形象。由此引发征地、拆迁、房屋质量和售后服务等影响社会稳定的一系列问题，造成土地等重要资源的浪费。 　　政策导向和扶持力度不够，没有形成足够规模的大型企业集团。与此同时，对大型房地产集团的骨干支撑作用认识不足，政府的政策导向和资金扶持力度不够，致使至今没有形成足够规模的大型企业集团。房地产企业整体素质不高，普遍存在“散、小、差”的现象。所谓“散”，指整个行业房地产企业数量多而散。据统计，北京市有4000多家房地产企业，大约3000个居民就拥有一家房地产公司，在规划市区大约每280亩地就有一家房地产公司。所谓“小”是指企业规模小，自有资金小，净资产小，我国大陆房地产企业三万多家，平均净资产不足一千万元。所谓“差”，指资质差、信誉差。开发企业中具有一级资质的只占1．44％，二级资质的占12．9％。我国现在还没有一家房地产企业具有足够的规模优势。这种现状与其支柱产业地位和发展的内在要求不相适应，与许多国家和地区的经验和规律相差甚远，严重制约了房地产业结构优化调整和产业升级。 　　从房地产业发展的一般规律看，人均GDP1000美元到3000美元，是房地产业快速发展时期，房地产企业兼并重组的步伐加快，由无序竞争向大企业大集团占领瓜分市场转变，企业整合重组的趋势是企业的规模化、专业化、品牌化。 　　今年是小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话发表25周年。住宅和房地产业在国民经济发展中的作用已越来越为业内外所认识。前一时期，国务院发布［2003］18号文件确立了房地产业在国民经济的支柱产业地位。明确提出：“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团”。这是国家对房地产业重要性的充分认识与升华，是经济生活中的一件大事，是指导房地产业发展的纲领性文件，对保持房地产业全面协调可持续发展具有重大的现实意义。（作者是中房企业家协会副秘书长、北师大不动产学院特聘教授、博士）