景观住宅热销 “绿色”成北京楼市春季热卖主菜

[center][img]http://www.landscape.cn/upload/news/2004499610.jpg[/img] 春季楼市主卖绿色。[/center] 　　春秋两季是北京楼市传统的销售旺季。入春以来，随着北京街头柳树的泛绿，河水的流动，草坪上空风筝的飞扬，街上行人衣物的减少以及衣服色彩的日渐亮丽，护城河边、绿化隔离带上植树人群的增多，北京楼市迎来了2004年春季的销售旺季。在景观、绿化成为主题的今天，什么样的小区绿化能够达到标准、北京的社区园林设计和社区绿化应朝什么趋势发展……带着种种疑问，记者采访了有关各方面。 　　[B]“景观”住宅迎来热销 　　“绿色”成北京楼市春季热卖“主菜”[/B] 　　“绿色”热卖成就了“景观”住宅，据不完全统计，三月份北京楼市社区环境修建得不错，园林景观设计独到，临近公园或护城河，可以望见西山风光等等的所谓“景观”住宅销售速度明显超过了那些社区园林相对平淡的楼盘。如一期社区环境已经建成的宽house业主的私家小花园“诱惑”了许多前来看房的中关村白领阶层，宽house二期开盘不到二周，销售额达到了8000万元；地处西部休闲带的远洋山水，社区大面积的集中绿地和主题组团绿地也吸引了很多买房人，3月里销售近千套。而四季青乡的世纪城、郦城等项目因可以远眺西山而迎来了很多买房人；万科西山庭院也借势迎来了一批批看房人；温榆河边的别墅项目和北京绿化隔离带项目如世纪东方城、万科青青家园、远洋山水、太阳新城等都因“绿”、因“景观”而热卖。 　　[B]“景观”住宅有三类[/B] 　　所谓的“景观”住宅分三类：一类是造景类；一类是借景类；一类是造景+借景类。 　　造景类：纵观北京在建或已建楼盘，那些小区园林设计用心，社区环境营造充分并受到买房人认可的楼盘都可归到“造景”类楼盘。据业内人士介绍，根据北京楼市发展的不同阶段，造景类楼盘发展也经历了几个阶段，从风格看：最开始的“欧陆风”，以西洋风格的大面积铺装广场、雕塑、喷泉、廊柱为特征，比较典型的有天通苑；进而开始流行中国古典园林变异而来的“水景”，小桥流水是这些小区园林中必不可少的，如当代城市家园、美丽园等；2002年后又开始流行将南方的园林搬到北京来，典型的如山水文园、宣颐家园等。 　　借景类：通常业内人士将这些小区称为真正意义上的景观住宅，像万科西山庭院、棕榈泉国际公寓、公园大道等项目都属于这种类型。据专家介绍，所谓真正意义上的景观住宅，应该具备两个特性：一是自然环境优越，这类项目往往位居自然风景条件非常优越的区域；二是开发商能够很好地把自身的产品融合到大环境当中，使得居住者能够很便捷地享受到自然美景，又能很好地享受社区本身给他创造的生活小环境。 　　造景+借景类：顾名思义，这类“景观”住宅为既有自然资源可以“借景”，又在社区内精心营造小区景观的社区。如第七街区，在小区内精心设计了绿化景观，紧邻小区又有一个大公园将建设而成；远洋山水，地处西部生态休闲带，社区内的景观设计又非常独到。 　　[B]春季买“绿”买房人应注意什么[/B] 　　首先，要谨防“绿色”成“绿托”。一位业内人士说，有些项目在施工过程中这种“假戏真做”的绿化行为，是完全可以一眼看出来的，那些暂时有草有树的区域，在有关部门审批的规划图中显示的根本就不是绿地，而是开发商用作后期楼盘开发或者建造其他项目的待用地。 　　买“景观”住宅要多加留意前期成本和后期费用。借景的景观住宅可能房价会因此而抬升，但不牵涉到后期的维护费用；而很多造景的景观住宅，不仅会牵涉到前期的成本，还牵涉到你入住后的物业管理费，所以一定要留个心眼儿。 　　小区景观不是广场铺装越多越好或草地越多越好。眼下，人们对住宅小区环境的绿化设计日趋“城市广场化”、“园林宫廷化”、“绿地观赏化”，要注意过多的硬质铺装、刻意用材质装饰，对维护原生态效果不利；此外，过多的草地同样也会增加后期维护费用，另外在绿地设计上盲目追求大面积草坪，而忽视乔木、灌木、草本植物等组成的生态循环链效应，难以达到阻隔噪声、尘埃和生成新鲜空气的作用。 　　[B]小区绿化有何标准 　　新区住宅建设的绿地率不低于30%[/B] 　　按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：1.小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。2.要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。3.绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。4.绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。 　　[B]小区内只见草坪不见树木将被亮黄牌[/B] 　　居住小区内的绿地究竟有没有标准？是否种上草就算绿地？市园林局规划建设处朱处长告诉记者，针对本市绿地设计和植物种植中存在的问题，市园林局和市质量技术监督局新近制订了《居住区绿地设计规范》，明确绿地种植应因地制宜，采取以植物群落为主，乔木、灌木和草坪地被植物相结合的多种植物配置形式。明确要求合理确定常绿植物和落叶植物的种植比例。其中，常绿乔木与落叶乔木种植数量的比例应控制在1：3-1：4之间。在绿地中，乔木、灌木的种植比例一般应控制在70%，非林下草坪、地被植物种植面积比例宜控制在30%左右。 　　据了解，市园林局自去年按照国家和北京市清理行政审批的要求，取消对居住小区绿化设计方案的审批后，居住小区的绿化工程应采取招投标的方式，由有资质的绿化设计和施工单位按照有关规范要求设计施工。虽然目前此规范只是技术规范，但是对于严重违反居住区绿地规划原则的做法，一经查实，有关部门将给予黄牌警告，限期改造。 　　[B]绿化应与住宅建设同步完成[/B] 　　目前的很多入住纠纷表现在开发商把房子交给了业主，小区的绿化环境却没有完成。根据《城市居住区规划设计规范》中，小区绿地属于配建设施，而配建设施的定义是：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。由此可以看出，小区绿化属于小区配建设施中的一部分。居住区的公共服务设施不配或少配会给居民生活带来不便，晚建了也会给居民生活造成困难。因此，满足居民多层次需求的公共服务设施，应按配建的要求进行统一规划、统一建设和统一投入使用，才能达到居民使用方便和经营管理合理的要求。另外2002年出台的《北京市建设工程规划监督若干规定》中也明确，居住区的配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成；规划验收不合格的建设工程不能办理产权。从以上规定可以看出，绿化等配套的滞后不仅仅影响到小区功能的实现，而且可能会影响产权证的办理。对开发商有效的约束就是买房人在合同中签订配套的内容，明确绿化等配套工程的完工时间。 　　[B]小区绿化三大问题引人关注[/B] 　　根据对业内人士的采访，目前北京小区园林设计和建造过程，存在以下几方面问题急需引起开发商及相关部门注意： 　　问题一是小区绿化与城市绿化相背离。北京创翌高峰园林工程咨询有限责任公司设计总监周维认为，“北京的很多小区在做园林设计时过多地强调了‘个性’，忽视了北京城市的整体协调性。同样在朝阳区，同样在CBD，有的社区是中式古典园林，有的则是以喷泉和广场为主的欧式园林，有的把江南园林搬来了，最后连成一片，给人的印象是一幅‘拼贴画’，非但没有形成自己的个性，连北京的城市面容也给破坏了。” 　　问题二：私家花园不能随意搭建。据业内人士介绍，“私家花园不能随意搭建”，说的是两层意思：一是作为开发商，在提供给买房人私家花园时所做的“院落界定”一定要与城市景观、要与小区景观相协调。看过town-house项目的人大概都对所谓的一排排兵营式排列的“私家花园”留下很深的印象———不是用木头围成的“圈儿”，就是用石头砌成的“天井”，在“排排坐”的房子的衬托下，让人对townhouse项目产生失望之情。 　　问题三：小区园林不是越好看越好。不管是绿地也好，水景也好，都应该坚持使用和以人为本。目前，很多园林流行“好看秀”，但建成后孩子不能进入草地，喷泉开的时间也有限，老人走累了没有休息的地方，好看不中用。