济南二手房市场日趋成熟

近几年济南商品房价格上涨势头迅猛，尤其是去年，房价平均涨幅达10％以上，个别地段超过20％。过高的房价和政策、经济环境的利好促使很多人把目光转向价位相对较低的二手房，从而导致二手房市场的连动反应。 　　近两年，由于政策的积极引导和市场需求的刺激，济南房地产市场在新建商品房持续热销的情况下，二手房市场也顺风飞扬，交易一路走高，成为济南房地产市场的另类风景。 　　二级市场高速发展 　　业内人士分析，济南在商品房建设上起步较晚，经过10多年的快速发展，存量房逐年增加，这是二手房活跃的基础，特别是近两年，新建商品房价格的上扬给二级市场的发展提供了一个很大的空间。有关统计数据显示，2003年，济南二手房价以1500元～1750元/平方米居多，但从去年底到今年初，济南二手房房价却在1500元～2000元/平方米居多，平均涨幅达10％以上，好的地段二手房单价甚至达到3000元以上。究其原因，主要有以下几个方面： 　　新建商品房持续热销带动了二手房价格的上扬。近几年济南商品房价格上涨势头迅猛，尤其是去年，房价平均涨幅达10％以上，个别地段超过20％。过高的房价促使很多人不得不把目光转向价位相对较低的二手房，从而导致二手房市场的连动反应。 　　旧城改造和城市建设步伐的加快产生了更多的二手房需求。目前很多城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，旧城改造和城市建设的力度很大，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。另外，作为省会城市，济南吸引了很多人投资创业，也产生了相当数量的购房需求。 　　中介机构日益发展完善也推动了二级市场的繁荣。据了解，济南目前已有近50多家二手房代理公司，中介公司的招牌随处可见，有的地段甚至出现了二手房代理一条街。这些中介公司在搞活济南二手房市场的同时，也由于自身利益的需要，在评估、代理中主观抬高了房价，影响着交易双方对房价的认识。 　　购房投资比例的增加也带动了二手房市场的发展。综合物价水平、银行利率、股市等多方面因素考虑，房地产仍是一个较好的投资领域，因此，很多人选择那些增值潜力大的二手房，先是对外出租，一旦有合适机会即卖出。 　　相关的政策利好刺激二级市场进一步繁荣。为放开搞活二级市场，近年来国家出台了多项政策，以进一步启动住房消费，如降低部分房产交易税费、银行利率下调、二手房贷款业务开办等，济南有关部门把这些政策充分用到位，农行、建行和工行几大商业银行纷纷推出二手房贷款，像农行的“金钥匙”系列贷款、建行的“乐得家”等，从担保形式、有关费税等均做出重大调整，大大增强了二手房消费群体的购买力，使很多过去只能望房兴叹的人买房成为可能。 　　在上述因素的共同作用下，济南二手房市场将在一段时间内保持较高的需求态势，房价还将进一步上扬。近期内，随着省直公房准许上市交易，有关专家预言，2004年将是二手房市场全面高速发展的一年。 　　二手房交易热点透视 　　济南作为山东省房地产行业的排头兵，经过多年的持续高速发展后，房地产成熟的片区早已经逐渐“沉淀”下来，形成了“住东不住西，住南不住北”等趋势。虽然近几年人们的观念有了很大改变，但这些传统区域凭借自身的优势，仍然是市场的热点区域： 　　区域决定房价。建设年代较早、住宅较集中以及学校、医院等配套成熟的区域和靠近大的商贸批发商城、经商人士较多的区域一直受到购房者追捧。如天桥区工人新村及泺口区域、市中区王官庄区域、历城区沿花园路附近、历下区长盛小区与明湖小区周围、甸柳小区及棋盘小区等区域的转让交易较多，房价较高。以上区域二手房单价在1400元～2200元/平方米。 　　中小户型买卖成焦点。从去年和今年初济南二手房交易来看，买卖成交的多以较经济实惠的中小户型为热点，成交户型为二室一厅，面积为60～100平方米，购买者主要为首次置业人士和拆迁户。 　　房地产供给品种发生变化，给二手房市场发展腾出空间。近几年，济南东部开发日趋火热，普通商品房和经济适用房占全部房地产供应的比例大幅度增长，这使得中心城区的市民也大举东迁南下，而随着中心区人口的转移，如历下区、市中区等二手房市场也随之兴旺起来，分流了一部分购房消费者。西部地区由于市场发展较慢，普通商品房的需求量较大，供给会相应增长，档次较高的住宅供给量也会有一定的增加，但随着济南市政府提出的西扩、北跨计划的实施，在给这一区域房地产开发带来新的发展机遇的同时，也会使二手房市场火起来。 　　省直公房上市进一步刺激二手房市场 　　济南二手房市场需求旺盛已经是不争的事实，但是由于二手房供给有限，制约了市场的进一步发展。以去年三四季度为例，济南二手房销售面积同比增长仅为3％左右，增长幅度比商品房低了45个百分点。随着好地段的二手房交易量下降，二手房的交易也趋于冷清。因此，如何增加二手房的供应量已成为济南二手房市场能否持续向好发展的关键。可喜的是，去年底，济南市民期待已久的省直公房终于可以上市交易了。济南市有关部门负责人介绍，省直公房可上市的住宅共有11.5万套，1007万平方米，而目前已经上市交易的二手房总共只有22万套。省直公房上市后等于一下子增加了市场上一半的二手房供应，必然会使二手房市场火爆，同时也在一定程度上平抑了前一段时间虚高的二手房价格。为了鼓励更多的人买卖二手房，这次省直机关房改房交易时不搞指导价格，价格完全由市场决定。 　　大量的二手房上市对一级市场和二级市场都会产生很大影响。据有关人士预测，量多质优的二手房上市必然会引起市场极大的关注和投入。在省直公房上市交易利好消息的带动下，越来越多的人认可二手房，加之银行的支持以及国家政策的刺激，使得济南二手房市场继续保持活跃态势，市场也日趋成熟。