675套成交数据的思考，2004海南房展会述评

２００４春季海南房展会于３月２９日落下帷幕。相对近年来较平淡的海南其他房展会，本次会展从火爆的场面上看，应当是取得了成功，但此次房展存在的一些问题让展会组织者、房展商、购房者感到遗憾，尤其是不少人对成交６７５套房提出质疑，更有业内人士担忧：“６７５套的成交量存在大量水分，会误导投资者、消费者、乃至政府的决策，由此催生泡沫。” 　　 　　火爆！ 　　 　　３月２７日至２９日海口持续阴天，但海口会展中心人潮涌动，一位外地购房者提着众展商的资料从人群中挤了出来问记者，海口是不是总这么湿热？他的额头已经泛着汗光。 　　 　　我想这位参观者的汗可能不只是因为天气的缘故，还由于来观展的人数的确很多。本次展会的组织方海南圣威尔会展服务有限公司的王经理说：“来那么多人，真是出乎意料。” 　　 　　圣威尔的总经理刘槐在展后总结展会有如此火爆的场面是因为本次会展有区别于其他房展的特色： 　　 　　１、海南有独特的健康牌。去年“非典”、今年禽流感，海南均为无疫区，并且三亚、海口的空气质量都居世界前列。 　　 　　２、旅游同购房结合。尽管３年前就有人提出要把旅游同购房结合，但首次将这个理念实现的是在本次房展。本次共有北京、上海、浙江等省市６００多人组团过来旅游购房，占总观展人数的２０％。 　　 　　３、展品迎合市场。本次展会海南有４７家开发商开发的６０个楼盘参展，其中高品质、中小户型、海景房、绿化面积大、升值潜力大的楼盘深受购房者喜爱。 　　 　　浙江购房团的组织单位，浙江在线的刘女士介绍，浙江购房者来海南观展是看中海南良好的人居环境，较低的房价，还有全国房价上升这个大环境。该团的一位女士说她是奔着海南的海来买房的。 　　 　　一位发展商认为，此次房展会对海南房产业发展是有积极作用的，不仅推介了一批能代表海南房地产业发展水平和地域特色的新楼盘，也为业界提供了一个学习和交流的平台。 　　 　　遗憾…… 　　 　　尽管本次会展场面堪称火爆，但会展中存在诸多问题令展会组织者、开发商、购房者都感到遗憾。 　　 　　有房产开发商向记者反映了三点：①季节不合适。他认为倘若会展在春节或者五·一黄金周推出，效果应该更好；②时间太短，消费者买房子跟买小商品不一样，买房需要收集众多资料，３天时间对买房者来讲无论如何都是不够的；③展会组织者没有跟参展开发商做良好的沟通，以致于参展商竟然不知道会组织哪些人来观展，更别提有针对性的接待了。 　　 　　另一参展商认为展会组织者在宣传上投入不大，不少有兴趣的市民在过后才知道有此会展。 　　 　　记者从一个旅游购房团了解到，他们认为旅游跟购房在时间上发生矛盾，要看房旅游的时间太少了，另外他们对旅行社的工作有意见。 　　 　　刘槐也承认在这次会展中存在一些需要完善的地方，他还认为在后勤上有待改进，部分参展商的资料准备不足，也影响了消费者。 　　 　　水分？ 　　 　　此次房展最令人兴奋的一个数字就是销售６７５套房。６７５套的成交量为不少媒体追捧，不少市民惊叹。但众多业内人士认为，６７５套肯定存在水分。 　　 　　据调查了解，６７５套的数字是展会组织者，通过向各个参展商所收的调查问卷统计而来，并无核实措施。一房产开发商说：“每个参展商都可以把自己的成交量提高，这样可以扩大影响，提高知名度，而展会组织者也喜欢参展商多报成交量，以证明展会成功。” 　　 　　另外，参展商在统计成交量的口径上也存在较大差别。一位参展人员告诉记者，有些参展商以签订购房协议的数量为准，有些以交纳定金为准，有些则以登记意向表格为准，很少以办理过户手续为准的，有些则将这些情况都加起来作为售房数量。北纬１８°将已订购的和有意向的分开，但这样的展商太少了，大多数都将有意向的记入成交量。一房产开发商私下透露：本次房展，他们的房子没有实际卖出一套，媒体公布几十套房屋都只是有意向购买。 　　 　　另一开发商则认为：“别说是６７５套，真正成交的有６０、７０套就了不起了。”他回忆以前房展上自己楼盘真实成交的只有１套，交定金的２０多套，有意向的１００多套。后来这些交定金的和有意向的很少发生实际交易。 　　 　　一业内人士对此现象深感忧虑，他说：“这些有水分的统计数字，会对投资者、市民、乃至政府产生误导，他们会认为海南房地产发展很好，根本不存在泡沫。但这种误导可能造成投资的盲目，催生泡沫。” 　　 　　炒房？ 　　 　　不少人非常关心岛外购房团，认为他们是“炒房团”。记者在采访本次会展的同时也就此问题跟一些被采访人交流。 　　 　　据了解，由于海南具有独特的人居环境，不少岛外购房者来海南不是为了炒房，而是为了自居自住。这是海南环境带给海南增添的安全系数，也是海南区别于其他地区的重要方面。 　　 　　浙江在线的刘女士介绍她带的团大部分都想买房自住，也有部分团员想要投资、投机。因此不能对炒房放松警惕，毕竟海南对泡沫太敏感了。 　　 　　用一位浙江购房者的话可能可以表达他们来海南购房的目的，她说：“我想买个小户型自己住，但若遇到有升值潜力的楼盘，我也会选择投资。” 　　 　　已有消息传出，在今年１０月，本次房展的组办者还会举办同样类型的房展，希望下次房展能弥补本次的遗憾，所公布的数据更加科学可靠。