曾宪斌另类时评房地产

　　针对近年来一些城市出现的“大盘开发情结”和一些房地产开发商面临的市场营销问题，近日，国内知名房地产营销专家、清华大学客座教授曾宪斌在郑州的一次论坛上，以“另类”的观点点拨房地产业，让人思量。 　　房地产业“三段论” 　　曾宪斌认为，中国房地产业的发展经历了三个阶段：第一个阶段是人适应房子，第二个阶段是房子适应人，第三个阶段是房子引导人。与这三个阶段相对应的房地产市场营销方式也有三个不同的表现：“人适应房子”的阶段表现为销售，好比先前的百货市场，只要货架上有货，就会有人买，甚至无须上市吆喝；“房子适应人”的阶段表现为推销，这就要求卖家主动出击，尽力传播给消费者楼盘信息，因为这个阶段的住宅产品的同质化现象已经很严重，一处物业若想争取到购房者，仅仅有房子是不行的，还要满足消费者的实际需求，开发商千方百计使自己的房子突出个性、强调实惠等，以达到房子适应消费者的目的，所以称之为“房子适应人”；“房子引导人”的阶段表现为营销，开发商和建筑师在建造优良住宅的同时，还要承担一份营销的职责，将开发、设计、规划等理念融入房地产业中，以更好的住宅产品引导人，甚至改变人们的居住习惯和生活方式，引导消费者的购买心理和购买行为。现在我国的房地产业已经发展到了“房子引导人”的阶段。 　　住宅消费呈“梯次” 　　当前中国房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费正在形成，从正在兴起的住宅消费热中，既有热衷于小户型的消费者，也有钟情于别墅豪宅的购房户，形成了高、中、低的住宅消费市场，这种“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，将“住宅链”的概念带进住宅开发之中，将别墅系列、多层建筑、高层楼市等加以研究，提供给人们不同的产品和服务。 　　曾宪斌同时提醒要重视二手房市场，从国内外一些先进城市房地产市场分析看，二手房消费已经或者正在成为当地住房市场的生力军，甚至成为一些知名房地产商实力筹码。因此，借鉴国内外先进的经验，适当增大二手房的比例，能够更好地形成“梯次住宅消费链”，满足梯次消费需求。 　　“大盘时代”生不逢时 　　对于目前一些城市的大盘开发，曾宪斌的观点是反对多于认同。他认为现在比较时髦的“大盘时代”与现代化的居住理念是格格不入的，其提供正面开发经验的同时，也暴露出许多问题，甚至是极其错误的。典型代表是广州的华南板块等。这也并不是在反对“大盘”，而是在说明“大盘时代”本身的缺陷。 　　目前我国可用耕地约１５亿亩，土地资源极其匮乏。大盘物业多数地处郊区，由于大盘开发期限较长，生活设施和供给配套跟不上，使小区和业主远离经济产业群落。同时，生活成本相对较高导致很多大盘物业空置严重，在一定程度上影响了住宅寿命。从长远看，也不能解决中低收入者的实际问题，不利于城市的可持续发展。大盘的大量开发，也可造成土地资源浪费和流失。