专家视点：从学术角度看广州地产

　　一路走，一路看，连续两个周末四天的时间，专家们不知疲倦地考察完了所有的明星楼盘候选盘。每年的考察，专家们总是对广州房地产好的方面大加赞赏和肯定，而对某些不足之处，总是当仁不让、直言快语地提出真知灼见。那么，经过一年的发展，广州的房地产又取得了哪些进步和成果？有哪些不足、值得重视和改进的地方？对此，不妨静下心来听听这些专家们的声音吧！你一定会受益匪浅！专家的评论，对于消费者而言，可以提高对房地产的审美能力，而对于开发商，则可以更加完美地提升自己楼盘的品质。 　　专家视点：袁奇峰 　　产品好坏主要看“三心” 　　通过这两年明星楼盘的考评，感觉广州房地产开发形势良好。从大的方面讲，广州房地产很好地配合了城市“东进南拓”大发展的需求。 　　在产品创新方面，近两年广州房地产在规划、设计、户型、园林和环境上，都没有太明显的变化，进步也不明显。这同时也说明广州的房地产已达到一定的高度。 　　广州房地产发展到今天，一个产品的好坏，主要看三个“心”。 　　一是环境能否让人动心。一个楼盘的价格与其所处区域有很大关系，一个小区所处区域便是小区的大环境，是影响价格的第一因素；其次是小区本身的内部环境，它包括小区的配套、园林、绿化等要素。发展商对区域大环境的选择性不大，但对区域小环境的打造却有很大的能动性，可以按照市场需求来打造小区的内部小环境。如华南板块，区域大环境并不见好，但每个小区的整体小环境却做得非常好，非常吸引人。消费者在购房时，对区域环境的选择都很强。 　　二是消费者下不下决心买要看户型。从目前广州房地产发展形势上看，户型是值得研究的。对于同一区域的房地产来讲，户型是一个楼盘的核心竞争力。现实中，同样是150平方米的户型，如果设计得不好，就只有120平方米的效果，这样的户型设计不仅“减少”了房屋面积，同时也降低了房屋的空间感，其价值明显不一样。 　　三是居住者安不安心要看服务。这有两个层次：一些小区没有太多的配套，但所在的区域学校、医院、休闲娱乐等生活配套设施应有尽有；但有些楼盘所在的区域里没有这么完善的生活配套设施，只能在小区里面自己解决。这样，物业管理的服务与公建配套的问题就出来了——其实在设计一个小区的时候，发展商应该明白，虽然是在卖房子，但更多的是在卖一种生活方式。这是未来房地产要关注的地方：每设计一个方案，就要问一下：为什么要这样设计，这种设计出来之后，会给到消费者一种什么样的生活方式？能够引导、创造一个良好的生活方式，才是房地产设计的高手。 　　注：袁奇峰——广州城市规划院总规划师 　　专家视点：吴硕贤 　　住宅品质突破仰重新科技 　　通过这三年的明星楼盘考察，总的感觉是每年都有不少亮点和进步，凯旋新世界所带来的亮点比较多，主要表现在：施工质量比较好，平面设计较为科学，整体感觉较好，无论是从设计、园林到施工等一系列环节都非常配套。另外，雅居乐的风格也比较鲜明，施工质量也比较好。 　　目前广州楼市普遍存在的问题是，不注重科技新技术，住宅质量难以提高和突破。有的住宅为了美观，大量使用玻璃，人为地增加了室内的热环境，造成大量的能源损耗。其实这些问题都可以通过建筑设计来改进。自然照明、自然通风、室内空气的循环等等，在建筑设计上都有较为专业和科学的设计手法，一套房子窗户要用多大，它与室内的温度、空气对流等有着什么样的关系，多大的房子要开多大的窗以及在什么地方开窗……都是有科学依据和检测数据的，只有充分地运用建筑科技，才能达到生态节能的功效。把建筑科技成果应用到住宅里面去，才能真正提高人们的居住水平。 　　目前，华南理工大学建筑学系建筑技术研究所对住宅技术的研究已取得了很大的科技成果，在室内环境的研究上，对热环境、光环境、声环境、气环境等均可以定量模拟计算，以提高住宅的健康、舒适、生态、环保节能等多种功效。但可惜的是，这些科研成果目前还处在“养在深闺人未知”的状况，这主要是有很多发展商还不知道有专家已在做这方面的研究，更不知道其科技成果。许多开发商只是简单地认为楼盘建好之后，能卖出去就万事大吉，过分地迎合消费者的胃口，强调楼盘的艺术效果与视觉效应，而少用最新的科技成果。　　注：吴硕贤——华南理工大学建筑学院教授 　　专家视点：肖大威 　　地产业应成立住宅研发机构 　　很多发展商都在精心打造自己的楼盘品质，注重楼盘的质量，为消费者考虑得较多。从这几年的明星楼盘考评可以看出，目前广州房地产开发，从功能、户型、建筑、规划、设计等各方面越来越成熟，对住宅园林景观的生态观念也越来越成熟，越来越多的楼盘开始注重借助地貌环境来处理人与建筑、建筑与自然、自然与园林之间的关系，楼盘的建筑设计开始从表象艺术慢慢地走上理性。现在的发展商有一个倾向：能够相对地重视技术，如在水景打造上，能够使用循环水技术、水的自洁技术，以减少对水景的维护费；在园林景观上种树比种草多，并且考虑了树木品种的多元化，园林绿化开始考虑生态效果。 　　目前房地产发展中的不足主要表现在以下几点： 　　一是建筑本身的造型没有太多突破，如何根据南方的地理气候、地方特色来表现南方建筑的风格与个性，其理念和追求都还不够；住宅建筑的造型，表现还不如前两年；在房子的内部功能上，不合理、不科学的设计也有很多，有的150平方米的房子，看起来小得可怜，没有充分挖掘、再现良好的室内空间感。 　　二是对建材的使用与环保、生态方面，还需要注意加强。 　　三是要加强对建筑科技技术的应用，如防噪音、节能遮阳、空气质量等等，目前都有很科学的测试手段来监控室内环境及空气质量指数，这一块还有待地产商能够大量运用科技手段来提升楼盘的品质。 　　四是希望房地产业能够增加研发机构。目前建筑领域里一讲规划设计就去“克隆”别人的产品。发展商应该主动与高校合作搞研发，共同研究出几个像样的课题，由于现在没有住宅科技基金，因此，发展商与高校合作显得更为迫切——因为住宅产品所涉及的面广、量大，而且使用寿命长，与高校一起合作成立住宅研发机构，是一个很好的方法。究其主要原因便是一次性投入较高，其次是人们对生态、节能方面的观念以及对资源的理解还比较欠缺。因此，希望一些大的楼盘，能够开设住宅研发机构，或与院校共同合作，将住宅科技运用到房地产开发过程中去，共同创新产品。 　　注：肖大威——华南理工大学建筑学院副院长 　　专家视点：赵洪洪 　　广州楼盘需要加强一些概念 　　通过三年对明星楼盘的考察，总体感觉今年的楼盘比较务实，与前两年相比，发展商在户型、装修、环境、设计上都比较务实，虚假的成份较少，说明开发商已比较成熟。楼盘不再刻意追求商业化的操作模式，显得比较大器。 　　今后房地产要注意的问题是： 　　一、开发商要在景观、户型设计上精益求精，尤其是在房屋的户型上，还有许多值得推敲的地方。 　　二、广州楼盘还需要加强一些概念。现在的房地产市场，买家越来越细分，不同的买家对不同楼盘的文化品位有不同的需求，一些好的楼盘应该搞一些概念化的东西，并将这种概念在楼盘开发中深化下去，要深入到产品中、设计中，在产品上围绕概念做下去，而不仅仅是体现在广告上。 　　三、广州郊区楼盘越来越多，购车人士也越来越多，且增长势头迅猛。因此，地下停车场的设计与规划不得不提。目前广州的停车场收费居高不下，高昂的停车费也是居住门槛提高的一大原因。因此，广州下一步要加强对停车位的建设与规划，楼盘要加强对停车场的研究。 　　现在有些郊区楼盘已达到2户一个车位，将来要达到一户一个车位，地下空间将建满停车位。近几年汽车行业“井喷式”发展，私车的拥有量激增，因此，无论是开发商，还是城市规划，都要做好停车位的规划与建设，车位的规划要更加重视。 　　四、住宅造型太单一。当初星河湾的造型风格，目前还被许多楼盘所引用；还有现代派的那种黄格子住宅的造型风格，也在楼市大行其道。广州的住宅造型还不够成熟，在房地产的开发中，造型还需要多样化。 　　注：赵洪洪——华南理工大学建筑学院常务副院长 　　专家视点：叶荣贵 　　景观、朝向、地形要兼顾平衡 　　从目前考察的楼盘来看，发展商都比较重视小区的总体规划，它涉及到一个楼盘的总体布局以及产品品质，在这个方面往往有三个问题不能处理好：一是景观问题，二是朝向问题，三是地形地貌问题。这里面，有的景观与朝向产生矛盾，有的注意了地形地貌，又忽视了景观朝向。这三个方面不能很好地相互兼顾，常常会顾此失彼，因此一个楼盘的总体规划如何处理好这三个问题，是值得注意的。 　　总体布局是由若干的组团来完成的。有的发展商比较注重对绿化地的投入，但是往往忽略了一个组团里的公共绿地的规划，其实每个组团的公共空间，是小区业主活动与交往的场地，这个公共空间对于小区里各组团业主的户外活动很重要，那种只注重一个小区的中央绿地的建设，有点表面化倾向，其实业主使用频率较高的还是组团内的公共空间，它能真正体现小区的人文关怀。 　　众多小区对自己区内配套建设都比较重视，小区内的配套设施有的是对区域大的市政配套不足的一种补充，如华南板块，各大楼盘都比较重视自己楼盘内的配套，但整个区域的生活配套还比较欠缺。 　　厨房的排烟系统值得关注。虽然现在采用直排方式直接将油烟排到外面去，但有些排烟产品质量不高，没有用标准产品安装烟道，就会产生回灌、串烟串位等现象，不能将油烟很好地排出。这主要有二个原因，一是广州住宅规划对此的指引不够；二是使用了质量不高的烟道；另外，通风设计不够好，有的楼盘虽然进风口和出风口设计得都很大，但整体的平面组织通风却并不到位。 　　目前住宅有99％没有进行室内空气质量的检测，室内空气不好的原因很多是由于环保材料不达标引起的，也有的是由于装修时总体施工不达标所造成的。有的楼盘采用毛坯房交楼，不能统一装修，这样在使用绿色建材上就会失控，更不能很好地达标了。 　　在居住的安全性方面，一些楼盘使用了低窗台的设计方式，这种设计方式虽然起到一定的美观效果，但是关乎窗户安全高度的问题，特别是对于小孩子具有很大的危险性，这是一个很严峻的问题，不少楼盘都存在这个问题，希望能够及早调整，最好在规划时就要考虑到。　 　　注：叶荣贵——华南理工大学建筑学院教授 　　专家视点：杨尧 　　做好皇冠上的宝珠 　　我去年考察时发现，有的楼盘外立面颜色做得太夸张，五颜六色，色彩组合又太跳，不合乎视觉审美习惯。今年却发现，开发商现在都比较注意外立面色彩与建筑风格的搭配，有许多楼盘色彩运用堪称典范。如凯旋新世界外立面的色彩运用就很好，土黄色彰显的庄重、厚实，与整体建筑的典雅相得益彰，将整个楼盘提升了一个档次。南湖半岛花园的色彩运用也匠心独具，建筑外立面的青灰色与周围的山色十分协调，整体感觉非常舒服。盈彩美居的色彩活跃、轻快、多彩，与其以年轻白领为目标消费群的定位很一致。色彩是视觉识别系统中的重要因素，色彩运用到位会对楼盘整体品位有很大的提升。 　　楼盘中的建筑小品也是楼盘品牌不可分割的一部分。人们很容易把独特的建筑小品与楼盘联系起来，看到奔驰骏马的雕像就会想到骏威广场，看到似云似浪的“天宿”雕塑就会想到海龙湾，看到凤凰伏卵的雕像就会想到碧桂园凤凰城……这种看似自然的联想与建筑小品设计的独特性是密不可分的。遗憾的是，并不是每个楼盘的建筑小品都能够成为楼盘的识别标识，不少楼盘甚至为了小品而小品，盲目跟风，迎合市场。你做骏马我也做骏马，全然不顾及自身楼盘的建筑风格，邯郸学步，画虎类犬。 　　楼盘没有作为楼盘形象象征的建筑小品，总让人觉得少些什么，楼盘整体品位也下降了一个档次。一个楼盘的建筑小品好比皇冠上的宝珠，希望明年的明星楼盘评选中能看到更多的点睛之笔。 　　注：杨尧——广州美术学院教授 　　专家视点：穆汉卿 　　广州物业管理渐趋成熟 　　通过本次对明星楼盘的考评，进一步表明，广州的物业管理服务已经渐趋成熟。 　　小区安全一直是居民最为关注的问题。在本次所考察的明星楼盘里，其物业管理公司的服务水平都相当高，通过封闭式管理、定时巡逻、进出来访人员登记等方式，积极为居民营造安全的生活居住环境，这种对安全居住的追求是值得提倡的。 　　高品质楼盘需要有高质量的服务标准。许多开发商都十分重视物业管理，对业主的合理要求基本上是有求必应。许多楼盘都提出贴心服务的理念，并形成一系列的服务制度。各种人性化的服务在一些大型楼盘里表现特别突出。 　　由于物业管理公司加强了对外立面的控制，禁止乱加建，对空调装修位置、模式统一规定，小区外立面整齐协调。许多小区的园林绿化率都在30％—50％之间，植物种类更是多元化。这给管理带来了不少困难。尽管如此，小区物管公司不惜投入更多人力、财力维护小区绿化，加强水池清理，为小区打造舒适的生活环境。 　　注：穆汉卿——广州市物业管理协会会长 　　专家视点：崔光琦 　　住宅建设必须重视节约能源 　　除了园林误区外，还有一个问题是，现在楼盘建设对节约能源还不太重视。广州日照时间长，别墅及高档楼盘可以充分考虑采用太阳能。此外，楼盘房屋设计出于通风、采光的考虑，大量采用大窗户、大玻璃露台，外立面也使用很多玻璃饰品。玻璃的隔热效果较钢筋水泥的墙壁差，会导致空调的大量使用，这很浪费能源。因此，开发商有必要尽可能多地采用隔热效果好的建筑材料，有研究表明，如果使用隔热效果好的建筑材料，可以节能30％。 　　在本次考察中，我还发现有不少楼盘采用毛胚房交楼这一举措，这应该马上叫停。在这个方面，雅居乐采用绿色材料统一装修，并给业主提供多种选择，这种做法值得提倡。　 　　注：崔光琦——广东省环保局总工程师 　　花絮 　　专家头撞阳台玻璃 　　在海龙湾考察时，一位专家在客厅看到阳台外的景色十分诱人，忍不住要走进阳台细看一番。谁知一走近阳台却吃了个“闭门羹”，原来专家的头碰到阳台的透明玻璃。其他专家看到此景都忍俊不禁。该专家一边摸着自己的头，一边自我解嘲，笑着对海龙湾的陪同人员说道“你们这的玻璃可真透明，把老头子都给骗了。”众人又是一阵善意的欢笑。该陪同人员脸上马上红一块、紫一块，连声给专家赔不是，并且对众专家说，应该在透明玻璃上张贴“小心玻璃”字样的。这次特别的经历告诉我们，楼盘设计任何细节都要充分替消费者考虑到。 　　于细微处见环保 　　专家组一行来到骏景花园。马上就要穿鞋套看样板房了，华南理工大学建筑学院的叶教授却拿着相机对着装鞋套的竹篓拍个不停。骏景花园的陪同人员一看急了，以为叶教授发现了什么不对的地方，连忙走到叶教授跟前问是不是有什么问题。叶教授摇了摇头，大手一挥说道，没问题，好，好。弄得陪同人员云里雾里，不知发生了什么事。叶教授把脚抬了抬，指了指脚上的布鞋套。这位陪同人员马上松了一口气，对叶教授介绍，他们公司特意用洗过可以再用、再回收的布鞋套，尽管比塑料鞋套成本高一点，但更加环保。叶教授连连点头：我们考察了那么多楼盘，只发现你们用的是布鞋套，我就是为这叫好。小小的鞋套也可以折射出开发商的环保理念正逐步成熟，于细微处见环保。