北京房地产市场从爆发型向舒缓型转变

1998年，以国务院发布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，我国开始培育和启动房地产市场。为此，本市陆续出台了住房信贷、住房公积金、公房出售等多项配套的房改政策，京城楼市的发展由此迅速升温，时至今日已有6年。如果按照一般规律，房地产市场发展的景气周期一般为7年左右，其中5年上升，2年衰退。业内资深人士分析，根据北京楼市近期供需所表现出的种种迹象及权威部门发布的相关统计数据表明，北京房地产市场开始步入调整阶段。 　　[B]市场进入调整阶段的标志 [/B] 　　商品住宅投资和销售增幅开始下降　　据北京市统计局统计，2003年商品住宅投资633亿元，商品住宅销售1171．1万平方米，增幅分别仅为7．9％和10．4％，远远低于1999—2002年的平均增幅37．2％和45．4％。尽管商品住宅投资和销售增幅存在高增长年份和低增长年份交替出现的规律，但是2003年的增幅即使与之前的低增长年份比较，也相差2到3倍，特别是2003年商品住宅投资增幅，按照以往规律本应是高增长年份，但增幅却只有7．9％。 　　[B]土地供应量开始减少[/B] 　　从2000年开始，出现了新一轮的“圈地运动”，土地供应量每年以平均45．8％的速度增长，到2003年，当年土地出让面积3135．13万平方米，规划建筑面积5934．26万平方米，土地出让面积增幅高达54．4％。这种情况将在2004年得以彻底解决，北京市发改委已经明文规定，今年的土地供应面积将会压缩近20％，其中住宅用地减少7．3％。另外，北京市国土房管局苗乐如局长在年初参加全国国土资源厅局长会议时也表示，2004年北京市土地供应量会适当减少，防止因为土地供应过量导致楼市波动，以保障北京房地产市场目前的良好发展。除了土地供应规模缩小之外，土地交易方式也将在2004年发生根本性变化，招标、拍卖、挂牌出让的比例将超过60％，土地公开交易将成为土地供应的主渠道。 　　[B]拆迁规模开始减小[/B] 　　2000年北京市开始加快危旧房改造步伐，由此释放出大量的购买需求，2001—2003年的危房拆迁量分别为近100万平方米、89．9万平方米和70万平方米，动迁居民分别为2．5万户、8万多户和5．3万户。而2004年计划拆迁危房为25万平方米，动迁居民2万户，拆迁规模远远小于前几年的水平，拆迁对于商品住宅销售的促进作用开始减弱。 　　根据以上标志判断，业内资深人士认为北京房地产市场在经过6年的高速发展之后，开始进入调整阶段，但调整阶段不是衰退阶段，因为北京房地产市场的需求仍然很大、城市化进程仍在继续、18号文件也确立了房地产作为支柱产业的长期地位，调整阶段解决的是结构问题、解决的是转型的问题、解决的是规范的问题，其最终结果必然是为房地产市场下一轮的高速增长打基础，建平台，使其能在更高的水平和层次上持续、健康的发展。 　　[B]调整阶段面临三大转变 [/B] 　　需求增长从“爆发型”向“舒缓型”转变 　　按照北京市第九次党代会提出的目标，2008年，北京市城镇居民的人均住房使用面积要达到25平方米，到2003年底，全市城镇居民人均使用面积已经达到18．7平方米，也就是说，在接下来的5年里，全市城镇居民人均使用面积需要增加6．3平方米，平均每年增加1．26平方米。按照2003年末全市户籍人口1148．8万人计算，再除以0．75的平均使用率，折合成建筑面积，平均每年需新增商品住宅销售面积1930．0万平方米，如果以2003年商品住宅销售面积1771．1万平方米为基数计算的话，平均增幅应在9．0％左右，远远小于1999—2002年商品住宅销售的平均增幅45．4％。 　　随着需求增长从“爆发型”向“舒缓型”转变，需求的特点也开始发生变化。此前的购房者多为拆迁户和经济条件比较好的家庭，他们的购房需求比较迫切，今后的购房者多为卖旧买新以及经济条件一般的家庭，他们的购房需求相比之下并不十分迫切，因此对于商品住宅更加挑剔，且对中低价位的商品住宅需求量加大。 　　城市格局从“摊大饼”向“多中心”转变 　　北京“摊大饼”式的城市格局，使得商业、办公等城市就业功能过密地集中于旧城区，北京中间地区已经饱和，不可能再获得新的建设区域，因此必须向现有的城市外围发展。因此，北京市市长王岐山在2004年政府工作报告中提出：北京要发展“两轴—两带—多中心”的城市空间新格局。“两轴”指的是中轴线和长安街的延伸；“两带”指的是“东部发展带”和“西部生态带”；“多中心”则是指在市区范围内建设不同的功能区，分别承担不同的城市功能，以提高城市的服务效率和分散交通压力，如CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区的设定。在市域范围内的“两带”上建设若干新城，以吸纳城市新的产业和人口，以及分流中心区的功能，按照现代化生态城市的标准，公开招标确定高水平规划设计，建设几个适合50万以上人口居住、就业的新型城市，疏解城市中心区人口。城市格局的改变，将会导致新的开发热点出现。 　　开发行为从混乱向规范转变 　　2003年开始，国务院、国土资源部、建设部、北京市国土房管局等房地产行政主管部门陆续出台了一系列的文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最，其中包括治理整顿土地市场秩序的土地政策、加强房地产信贷管理的金融政策、方便消费者购买行为的商品房买卖政策、切实保护群众利益的拆迁政策等等。这些政策是对房地产开发的前期、中期和后期各个环节全面的规范和调整，随着各项政策的不断完善，房地产开发行为将从混乱向规范转变。