北京地产格局初显“垄断效应”?
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2004-03-16
来源:景观中国网
北京的地产圈说大的确大,每年的开发量、投资额是不争的事实;转回头说它小其实也没错,也就那么点儿人儿,那么点儿事儿。 这其中,围绕SOHO中国和潘石屹的话题可谓是地产圈里一道多
北京的地产圈说大的确大,每年的开发量、投资额是不争的事实;转回头说它小其实也没错,也就那么点儿人儿,那么点儿事儿。
这其中,围绕SOHO中国和潘石屹的话题可谓是地产圈里一道多变的风景线,“老潘”善于制造话题、吸引眼球的本事,业界目前尚无人能出其左右。但他任何时期都没有被称为“土地新政”的4号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》)出台后说得欢。不但自己说得多,更引人注目的是,这一次,老潘不再是孤零零地唱独角戏了,华远老总任志强跟他较上了劲,两人展开了一场旷日持久的“口水仗”。
事情还要从4号令公布之时说起。
断顿VS.粮票
1月31日,《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)一出台,就引起了北京开发商们的激烈反应。
华远总裁任志强对土地全部公开交易后,政府是否有能力保证市场所需的土地供应量提出质疑。他说,过去开发企业有大量的人员和资金进行土地交易。而政府的人、力、物都明显少于开发企业,如果不能有充足的土地资源投放到市场中,极有可能造成土地价格飞涨。
由于目前公开交易的土地数量并不大,开发商们在加快找地的速度却是不争的事实。任志强提出:“一些公司有可能断顿,潘石屹基本上就要断顿了。他目前已经没有什么可规划的项目了。”
针对这一消息,潘石屹表示愿意拿“鸡蛋”换取没有过期的“粮票”。他说,北京大部分土地是“历史遗留问题”,其中有400块没有赶上4号令这趟末班车,会被政府收回。另外800多宗地,是手里拿着还没有作废,但马上要作废的“粮票”——计委的立项批文。4号令出来了,“粮票”有没有过期就清晰了,现在这800多份“粮票”,只有找到钱才能形成北京房地产市场有效的供给。
为平息愈演愈烈的“断顿恐慌说”,2月26日,北京市国土资源和房屋管理局召开新闻发布会,在公布“4号令”相关政策衔接内容的同时,也对楼市未来土地供应情况做出预测:目前本市已取得“粮票”的土地可满足四五年的开发量。据其介绍,目前本市已取得“粮票”待开发的土地约4000公顷,相应规划建筑面积约8000多万平方米,按目前北京市每年2300万平方米的开发量,可保证北京房地产市场4至5年的土地供应不会出现大的缺口。另外,在此期间,北京的经营性项目土地供应还将通过招拍挂出让,因此,即使会有一些开发商出现土地供应的“断顿儿”现象,但并不会影响“全局”。
这样看来,似乎就没有断顿之虞了。然而部分业内人士并不完全认同,他们指出,8000多万平方米中,一部分只有立项,手里面有这些规划面积的人不一定全有钱;一部分可能面临“过期”问题,因此很难在未来形成集中的供应量,保证未来五年的住宅投放量,这种乐观预期可能还存在一些问题。
叫卖VS.叫买
本来老潘在媒体上频频曝光并不是什么希奇事儿,然而这次他不仅在媒体上公开求地,配合着网上的宣传攻势,更把收购铂宫和尚都的意向嚷嚷得尽人皆知。尤其是在收购任志强尚都一事上,潘石屹不遗余力地频频爆料,“粗粮票”、“细粮票”、“全国粮票”这一通联想和比喻,搅得媒体应接不暇。
由于此事涉及任潘两人及其各自所属公司,记者特地向双方进行了求证,双方均表示确有其事且正在洽谈之中,但是否能够顺利签约,何时能够签约还是未知数。
在这场引人注目的“收购故事”中,潘石屹和任志强给媒体的说法并不相同。分歧的焦点之一在于,究竟是谁先给谁发送了“秋波”?
潘石屹说是任志强要卖尚都给他,起因是任志强说他“断顿”,他便给任志强发手机短信“那你给我块地”。任志强随后开价,有意把尚都国际后期26万平方米打包卖给他。
而任志强则一直强调“不是我要卖尚都,而是潘石屹非要买”。且绘声绘色地讲述潘石屹觊觎尚都的态度,又是“偷偷”前往察看,又是企图撬走尚都的销售人员,又是追任志强一直追到政协会议现场。他说:“华远公司在先期比较注重土地储备问题,这就是正式公司行为与个体户、夫妻店不同的地方,完全以公司行为出现的会要求连续的业绩所以要不断地补充。所以,我们现在的‘粮票’要比潘石屹多一点,日子也好过一些。”
随后他又向一些媒体出示了一份潘石屹的信函,表示:“潘石屹想用粗粮票的价格买细粮票,是不可能的。”言下之意,任志强是不会让步的,除非潘石屹给出他满意的价格,否则免谈。
任潘两人可谓是“花开两朵,各表一枝”,一个故事的两个版本,绝非简单的谁追谁那么简单,它的背后隐藏着什么?
垄断VS.鸡蛋
我们不排除潘石屹确实有收购尚都的可能性,也不提是否诚如任志强所言潘石屹真要“断顿”了。在鸡蛋换粮票的炒作,尤其是收购尚都一事中,潘石屹占的便宜明眼人一看便知,他并不是在被迫“坦承”自己没有“粮票”了,更多的是在炫耀他手中有大把“鸡蛋”。从侧面验证了他建外SOHO热销33个亿却“屈居”热销榜亚军的传言,并再次表现出他善于利用媒体宣传炒作的“能耐”,老潘没花什么钱就再次引导媒体聚焦他和他的SOHO。
而任志强和华远一方看起来没占什么便宜,甚至已经有人因此怀疑尚都的销售情况不佳。既然如此,任志强为何要一反往日“老大哥”的不屑态度,陪潘石屹炒这一把?这可以算是尚都事件的焦点之二。
还是古人说的好“无商不奸”(需要特别声明的是,记者此处所说的“奸”并无贬义,只取其精明之意)!任志强和华远岂能赊了自己的本帮别人赚吆喝。
据任志强透露,华远集团目前在谈的50万平方米以上项目有4个,尚都的动作已经不仅仅是单纯的商业合作,而是涉及到公司的战略调整,而他有意将这种战略调整辐射到整个产业内,由众多不同的公司共同参与来运作。
任志强指出,北京房地产市场急需建立一个产业链,并且重组房地产业,包括生产经营模式、不同公司各自的功能区分,从而产生一种新的房地产产业操作模式。并透露说他将作为第一候选人参加房地产促进会改选,希望通过当选,把这个协会组织变成地地道道的商会组织,由行业内几个规模较大、实力较强的公司牵头,形成企业联盟。这样既有行业工具,又有企业的想法,从而真正起到保护、重整产业结构的作用。
按照任志强的初步设想,今后,在将由这个行业协会或企业联盟负责政府土地竞买,然后在行业内部按各个公司的分工不同重新分配。具体说来,就是将现有的房地产公司整合,形成一个产业链。每个公司在产业链中都能找到合适的定位,按照不同的功能发挥各自的作用。而行业协会或企业联盟在其中所起的作用,就是运用这个有组织的团体拿下政府的“大蛋糕”,再分给产业链中不同分工的企业,这就是所谓的土地在市场上的自由配置。
根据目前北京房地产业现有格局不难发现,这未来的企业联盟,极有可能是以任志强、刘晓光、冯仑等京城几大巨头为首。如此一来,政府的土地将会在第一时间收拢在他们手中,然后再由他们根据自己的判断再行分配。
任志强自己也并不讳言这一点,他说,在组成企业联盟后,非联盟成员的房地产公司想单独在北京市场上买地将会变得很困难,因为单个公司购买土地的价格不可能与企业联盟所出的价格相抗衡。对于那些手中握有“粮票”却不愿出售的公司,任志强表示,将会通过与他们的谈判,把所有协议转让的土地都抓住,然后再按市场化原则重新分配。而这个分配的对象也只能是加入协会或是联盟的房地产公司。看来,今后的北京房地产业将变成一个大型的会员俱乐部,如果不入会就想分一杯羹已没有可能,“垄断”效应已初步显现。
尽管现在诸多问题还笼罩在层层迷雾中,任潘双方对于合作进展也含混其辞,“鸡蛋粮票之战”是否会演变成房地产业的大地震还很难预料,但是可以预见的是,今后一段时间,北京房地产市场必然会明箭穿梭、暗流涌动,且让我们拭目以待,静观其变。
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