为中国房地产市场规范化买单

为市场规范化买单 　　■陈同顺：（原北京房地局市场处处长）房价不会因土地供应方式的转换而升降 　　我不太同意北京的房价问题的升降唯一取决于、绝对取决于四号文件的作用，价格的问题是多种因素构成的，不是单一的哪一个环节，土地方式的转化不会带来房价的升降。 　　北京的房地产市场要晚于沿海城市，起步晚有优势，就是借鉴其他省市的经验、教训，使这个市场本身从起步就平稳、规范，无论是东南亚的金融危机还是去年突然来的SARS，事后，北京房地产依然该怎么发展怎么发展。由此而及，2004年，北京房地产仍将作为国民经济的支柱产业，在18号令实施贯彻的过程中，在其他相关的一系列法规政策贯彻实施的过程中发展。 　　■张宝全：（今典集团董事长）今年买房信贷难度要增大 　　2004年的需求量比2003年高，但是门槛也要比去年大。121号文件真正产生影响就在今年。目前，很多新开楼盘在个人住房按揭上遇到了问题；而最近银监会又出台了一个关于信贷风险指引的文件，也在一定程度上给住房按揭设定了门槛，还有一个就是今年有通货膨胀的危险……从这些方面看，今年买房人买房，会因政策因素的变动而带来信贷难度被提高和增大。但个贷到今年年底之后，外资银行可以介入中国老百姓的人民币按揭贷款，如果这一块划进来以后，他们提供的品种会高于我们国有银行。现在的国有商业银行，如果对银根没有很好地解决，银根紧缩，竞争优势就没有了。 　　■林洁：（伟业顾问董事长）2004年房价没有上扬的支撑点 　　2004年仍然是一个平稳的市场，没有支撑房价往上走的很强原因。 　　很多说房价要上涨的理由是：第一，认为土地供应量减少，可能会带来地价上涨，出让金可能有所提升，材料价格要提升等。市场价格不是由成本的增长而决定，是市场本身的一个很自然的需求决定了这个市场的价格变化走向。大家在谈到土地供应多少的问题时，往往以香港作为对比，实际上应该认识到的是：香港是一个封闭系统，但是北京相对来说是开放的系统，所以，土地供应量的增加或减少对房价是不敏感的。 　　第二，实际上4号令还有一个非常大的弹性，据说1200个项目当中有800个走出去了，相当于三分之二走出去，所以，对北京房地产市场而言，和前几年没有什么大的区别，襄樊很多中小发展商，也就是潘石屹说的“有粮票的人”，他们在4号令以后，和我们接触非常多，每天都能够有一到两个接触，他们觉得这是最后的机会，怕以后有什么变化，他们急于要么转手，要么开发。因此，4号令不会有断顿或者供应量减少的问题。 关于土地供应量或者说在2004年能够真正投入市场的供应量和2004年房价的关系，我有两个观点，一个是说供应量多大多小，对房价的相关性非常的弱，因为是由市场决定的，买方市场决定的。另外，土地供应量在局部微观看来，反过来有一个有可能增多的趋势：不是粮票增多，是真正投入市场的供应量增多。 　　而房价和另外两个因素有很大的相关：第一个就是刘晓光说的郊区化，现在最好的、卖得最快的就是五环、六环区域。今年北京投入46个亿做小城镇的开发建设，从未来的趋势看，这个区域的供应量和市场前景非常看好。 　　■李忠：（北京华高莱斯顾问公司董事长）2004年中高档住宅房价上升 　　谈房价是涨还是跌的问题，先要弄清楚三个概念：第一，总体房价和局部房价是两回事，这里谈的房价是总体房价；第二，房价和开发商利润是两回事。一些人认为“开发商拉高了房价就拉高了利润”，实际上，现在开发商的利润在下降，而不是上升，这是房地产发展的趋势；第三，趋势和事实又是两回事。给了你一个涨价的趋势和明年涨价是两码事，部分买房人有两个极端，拿着趋势当事实或拿着事实当趋势，北京人属于后者。 　　从大的趋势来说，2003年底到2004年一路过去，从长远看，房地产开发的成本肯定上升，成本上升不来自于钢材、水泥，而是我们政府要为房地产二十年的发展交补偿款，我们要规范，每一项规范都意味着成本的增加，包括改革成本，如：所有的拆迁户不再搞野蛮拆迁，把国有土地使用证送到每家每户，这个将使我们土地的整体成本大幅度上升；所有对于民工的保护政策，都会引起我们劳动力的增加和上涨。值得注意的是，我们已经习惯了不规范的低成本，从某种意义上来说，我们住的房子里面，有很多不应该这么便宜。而现在我们在支付以前应该付出的代价，这是你应该承受的事。所以，从长远来说，这段时期的成本在上涨。那么，这件事在2004年会不会表现？2004年板块分得很清楚，就是中高档房，尤其是高档房价位会上升，为什么？一方面是由于成本的上升，更关键的是政府对高档房卖方和买方越来越规范，这表现出高档房交易成本的提高。同时，中低档房的市场在趋向平稳，甚至可以出现某种下降。所以，综合来说2004年的市场不会出现大的变动，2004年不会出现大的拐点。