2004年：京城别墅设计最新趋势
别墅类产品
档次和品种进一步细分
经过多年的开发实践和市场选择，别墅产品为适应市场需求在档次和品种上进一步细分：档次向高低两端蔓延，品种类型也丰富。国内对别墅并没有统一的定义，甚至业内也有很多分歧，但并不妨碍我们对别墅的理解，因为无论如何变化，低层和更高的独立性是其必备特征。也正因为其定义的模糊，更方便了开发商和营销公司将一些边缘产品冠以别墅的名称挤进这个象征高贵品质的阵营。目前别墅大致可以分为别墅豪宅、普通别墅、经济别墅和亚别墅（或称类别墅）4类。
别墅豪宅是别墅中的顶级产品，最近才在市场上出现。其占地广阔、面积巨大、装修奢华，注定属于稀有产品。如创造了中国售价之最的上海紫园1号别墅（售价达1.3亿元人民币）、上海檀宫别墅等。这类别墅已突破了普通别墅用于居住的功能要求，更接近于私人会所。同时，对环境资源的极高要求，高昂的售价，使其只有在上海、北京等大城市不可多得的地段中才能有立足之地。
普通别墅是市场中最常见的别墅产品，国内各大城市都可觅其踪影，各方面均符合普通人对别墅的理解，即低层的独立住宅、四周为私家庭院，通常位于郊区，容积率在0.3左右。但因其数量大，其中质量低劣者也比比皆是，特别是早年开发的产品。最近也有一些新盘由于种种原因而成为败笔。
经济别墅是别墅家族中的新面孔，是别墅类产品放下高贵的身价以迎合更大的消费层面而做出的积极变化，同时也是国内消费需求的反映。其密度较高，通常在0.4—0.5之间，但由于单体面积较小，通常在300平方米以下，也有一个小小的庭院，因而也能满足一般的舒适度要求。如北京的翡翠城等。
亚别墅属于边缘类别墅产品，包括联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅等。但从严格意义上说，这些产品并不能被完全称为别墅，因为其并非真正的独立住宅，两户之间仍有共同的墙体。但经过各种传媒的广泛宣传，也因其具有类似别墅的居住品质，人们也逐渐接受了其成为别墅家族中的一员。
经济型别墅
发展潜力不容忽视
作为别墅家族中的新成员，经济型甫一出现即受到市场的追捧。它使更多的人圆了自己的别墅梦。经济型别墅与普通别墅相比，主要是指其占地小和单体面积经济实用，而不仅仅是强调其价格。比如处在远郊的某些大型别墅，其售价可能并不高，但不能称之为经济别墅。经济别墅还有一个特点，就是位于近郊或城市边缘地带及卫星城，对交通设施、市政配套、商业、文化教育配套设施的要求较高，而对自然环境的要求明显低于普通别墅。经济别墅的建筑密度较大，其享有的庭院面积也有限，但其有天有地，四周外墙的基本特征仍然存在，也有人称之为小独栋。虽然许多项目中经济别墅之间的距离只有3米左右，但以其较低的总价能获得较高的居住品质来说，经济别墅最能吸引人的就是其性价比了。
经济别墅在目前可以作为新兴中产阶级的第一居所而存在，并取得了档次较高、居住品质较好、交通方便及各种配套设施较为完善等各方面的综合平衡。既不像远郊别墅只能作为第二居所，主要用以休闲度假或老人安享晚年，又对工作繁忙的中产成功人士有着不可小觑的吸引力；既可避免“5＋2”形式的舟车劳顿，又能兼顾工作与家居生活。在国内的住宅市场中，作为第一居所的别墅项目在以往较为罕见，经济别墅的出现正好填补了这个空白。它既丰富了别墅的产品类型，同时也极大地扩展了别墅的目标客户群体，繁荣了别墅市场。同时经济别墅具有极高的投资价值，其相对较小的单元规模更利于市场操作。
对于目前国内的现状来说，大多数别墅用地的自然环境资源并不理想，并不足以支撑其开发成为高档别墅楼盘，转而成为经济别墅则可以解决这一问题，最近涌现出一批经济别墅项目，正是别墅开发迎合市场需求的表现。可以说在国内特别是北京、上海等较大的城市，经济别墅发展潜力巨大。
忽视庭院面积
高档别墅将很难立足
为了追求经济利益的最大化，许多别墅项目纷纷以高档、豪华的面目在市场中出现。其定位本身无可非议。但为了争取容积率，有的甚至做到了0.5，往往将单体建筑面积做得很大、层数提高至三层，而压缩其庭院面积，并将资金集中投入在单体建筑内外装修上面。这样做的结果可能会适得其反。因为别墅不仅仅是其建筑本身，更重要的是其占有的庭院，二者密不可分。正是由于有了较大面积的室外庭院，居住者才能充分享受与大自然亲密接触的体验，养花弄草，遛狗散步，甚至来一次室外烧烤或举行家庭派对，将生活范围由室内扩展到室外。这也正是别墅这种住宅类型提高人们生活品质的主要表现。没有足够面积的庭院，花高价购置一个封闭的居住空间有何意义？况且对于这个消费层次的人来说，居住面积的大小早已不是他们所考虑的问题了。别墅的容积率和别墅的室外环境是一对不可调和的矛盾。提高容积率必然牺牲庭院面积———一种全新的生活方式的基本要素。除非将项目定位于经济别墅。要体现别墅的豪华档次，相应的庭院规模是不可或缺的必要条件，其重要性甚至高于单体建筑本身。
笔者所在公司年内曾经接触过类似的一个项目，由于各种原因，开发商拿地的成本偏高，因而要求设计公司规划出高容积率的别墅区，且其定位于高档别墅。其间设计师也多次提出调整开发思路的建议，但均未被采购。最后按照开发商的做法做出一个设计，容积率达到了0.5，但单体别墅每栋占地不到1亩，相互间距为4米，建筑为三层。每户建筑面积平均在500平方米以上，大部分甚至达到700平方米。希望以此设计让开发商看看这样的结果，能在市场立足吗？最后开发商经过多方面的调查研究，放弃了最初的想法，项目也准备定位于其它产品类型了。幸好这件事还未到亡羊补牢的地步，若真的是建成了这样一片别墅区，那将是对社会财富的巨大浪费。但以往类似的项目仍不乏其例，其中大部分已成为死盘，这是开发商对别墅本质认识模糊导致的结果。
当然，也有开发商深刻认识到这一点，通过对庭院的精心营造而使项目获得成功。如上海湖料佳苑别墅提出的“精装修庭院”、“北京万万树”更是以独栋庭院为宣传推广口号。可见对庭院面积及庭院质量的重视已是大势所趋，忽视庭院面积将使高档别墅很难在竞争中立足。
别墅豪宅品质需全面提升
别墅豪宅是整个住宅市场上处于金字塔尖的产品类型。在欧美等发达国家，特别是美国，虽然屡见不鲜，但在国内只是刚刚起步。美国的别墅豪宅经过多年的发展，已较为成熟，其中又分化出很多特殊品种，如庄园型、会所型、居家型、度假型等。相比之下，国内的别墅豪宅更偏向于会所型和居家型，但内在品质却有天壤之别，成功的案例仍属凤毛鳞角。
别墅豪宅无论在自然景观资源、建筑室内外设计、技术设备、文化品位等方面均应代表住宅产品，特别是别墅类产品的最高水平。然而现状并非如此，一些别墅豪宅在以上几方面并未与一般高档别墅拉开距离，更多的是靠价位的虚高凸显其豪宅身份。
别墅豪宅产品的独特性要求其在规划阶段即需悉心考虑，对于项目规模要合理控制，宜小不宜大。很难想象一个别墅区有数百栋别墅豪宅扎堆存在。国外真正的豪宅都是由业主单独委托知名建筑师量身定做，根本没有成片开发的。而国内一些楼盘多是出于商业宣传的目的，希望以一栋或几栋楼的豪华来提升一个大型别墅区的整体档次，别墅豪宅和普通别墅混为一体。然而这并不是别墅豪宅最佳的存在方式。其地段和环境资源的独享性必然大打折扣，也不便于单独管理。
别墅豪宅对自然及人文景观资源的要求相当高，在美国的比利华山和夏威夷或太平洋上风景绝佳的小岛上均不成问题。但在国内，拥有类似资源的项目又有多少呢？像上海紫园1号别墅那样身处佘山国家级森林公园，又依托远东第一大天主教堂的情况是极为罕见的。多数项目的自然及人文环境资源均不足以支撑其高贵的品质。即便拥有较好的自然环境资源，一些别墅豪宅在其室外环境的设计上和景观的开发上力度明显不够，和建筑单体本身并未形成一个有机统一的整体。
国内别墅豪宅最突出的特点恐怕就是建筑面积大、内外装修豪华了。这一点虽然是很重要，但并不是全部。在室内外空间设计上无特色是大多数项目的通病。对于别墅豪宅而言，这就是一个巨大的不足。厅、房面积的简单扩大和功能用房的增加不会对建筑内部空间效果产生质的改变。只有在空间方面精雕细琢才能取得空间质量的提升，并且其室内空间和室外空间、建筑造型之间达到一种和谐共生的平衡时，建筑的魅力才会完全体现。
由于别墅豪宅的高昂售价，理应配置高标准的技术及设备。不仅仅在内外装材料、五金门窗、空调采暖上下功夫，对整个建筑结构构造体系以及生态、环保、节能等高科技、新技术也应有所考虑，并和规划、建筑、室内设计密切结合，同步进行，而不是一大堆进口设备材料在后期的简单叠加。国内别墅豪宅在这方面是明显的弱项。当然，像比尔·盖茨耗资上亿美元用高科技设备打造的智能豪宅走到了另一个极端，这属于个例，另当别论。
户型设计亟待更新换代
相对于普通多层及高层住宅，别墅户型在设计的创新上明显落后。其中一个原因是市场竞争激烈程度的巨大差异造成的。但在开发理念上缺乏进取精神也是显而易见的。况且，今年随着别墅市场的逐渐活跃，其户型设计也会成为竞争的重点。
也许是由于中西方生活习惯、思想观点的不同，虽然国外有很多现成的优秀别墅户型，但在市场上仍然很少见到，更谈不上在此基础上改进发展了。许多早期的别墅户型都带有明显的脱胎于单元房的痕迹。除了是独门独户外，最大的特征也许就是挑空的客厅或餐厅了。但如今多层及高楼住宅产品中复式、跃式、错层、错跃等户型层出不穷，别墅在户型特点上的优势也就荡然无存了。拿十年前的别墅户型和目前的别墅户型相比较，可以发现其间的变化微乎其微。
目前别墅户型还有一种现象就是盲目求大，且只是把一些功能房间简单扩大，300平方米的户型客厅是50平方米，500平方米的户型客厅就是100平方米，很少考虑其空间效果和家具的实际摆放需要，更多是用于财富的炫耀。把厅、房的面积大小和别墅的档次高低、品质优劣画上了等号，其必然结果是导致户型无新意、空间呆板、使用也不合理。
对于别墅户型的创新求变需要在功能的细化、空间尺度的准确把握及空间气氛的营造上多做文章。随着现代人们生活方式的变化，更多的休闲、娱乐、健身功能的引入成为必然。会客空间、家庭生活空间也要考虑其合理的尺度，并与家具的形式、尺寸和摆放相结合。厨房、卫浴、更衣等的空间尺度以及各功能分区在新的生活方式下的改变，室内空间的趣味性、流动性和平面布局的结合等，都是户型设计中需要考虑的重点内容。
对土地资源的浪费
导致许多楼盘将被炸掉
中国是土地资源稀缺的国家，住宅用地尤其紧张，而造成国内部分城市房价居高不下的主要症结还是土地供应量的不足，故而对土地资源的有效合理利用是开发商应该具备的社会公德。住宅的开发不仅是满足人们对住宅的需求，更要注重其对生活品质的提升和城市环境风貌的改善，而不至于产生大量的建筑垃圾。
别墅项目由于其低容积率和产品特点，不仅占用了大量的住宅用地，同时享有城市中优秀的自然、人文环境资源。健康、长远的开发理念对项目的成功和城市景观的贡献至关重要。然而，在全国各大城市都可以见到上世纪90年代初期房地产泡沫产生前出现的一大批烂尾楼盘和死盘，其中别墅项目为数不少，这都是开发理念低下造成的恶果。
如果仅仅是因为经济形势的突变造成销售不畅还好说，可以在以后的营销策划中经过重新包装再进入市场渠道。如北京的玫瑰园，几度易手后项目也有不小的起色。但大部分都是自身品质的低劣而无可救药。毫无保留的价值，又因常处于风景绝佳的地段，反而成为城市景观的毒瘤。由于别墅项目无论是否入住，其人口密度低，建筑容量小，相对易于推倒重来，所以全国各地一些不成功的别墅楼盘纷纷被炸掉，利用其地段价值进行新一轮的开发。
这与法国在上世纪70年代开始炸掉城市中的高层住宅楼的出发点不同，他们是在住宅供应量已足够的前提下出于城市景观的需要和改善居住质量而产生的行为。国内的炸楼则是出于迫不得已同时也是在耗费了大量社会财富的情况下做出的权宜选择。位于青岛海滨东海路的某别墅区最近也准备炸掉重新开发，其极高的密度、丑陋的建筑形象和极低的入住率在东海路上形成了一片死气沉沉的区域，多年来一直为世人所诟病。而笔者所在公司在武汉做一个住宅小区规划设计，其用地范围内赫然矗立着十几栋建成后一直无人入住的别墅，其结果也是全部推倒，和旁边的危房、拆迁房同样的待遇。数年后，当一片新建的住宅小区落成时，谁还会记得那里曾经是一个“高尚”别墅区呢？
近年来的别墅开发虽然有了进步，但无法保证有些项目不会重蹈覆辙。销售的正常掩盖不住品质的低劣，希望开发设计界引以为戒。
建筑风格：
追求有品位优雅
拒绝暴富式张扬
在人们的印象中，以往的别墅都是卖给暴发户的，对于别墅产品的开发设计也是处处迎合暴发户的欣赏品位。虽然开发商和设计师可能并不这么想的，但最后出来的结果却恰恰如此。究其原因，开发理念的低下和设计经验的缺乏是导致大多别墅项目品位低劣的主要因素，有一些项目看起来就像一排排的农民房，和今天在长江三角洲和珠江三角洲等一些富裕地区随处可见的农民住宅并无二致，甚至稍逊一筹。别墅居然成为在住宅中价位最高、品位最低的产品类型，这一现象不得不发人深省。
别墅形象以欧美风格居多，由于受国内建筑市场“欧陆风”的影响，况且开发设计者并非都对欧美的建筑进行过深入细致的研究，大多显得不伦不类、媚俗，甚少有古典的美感。在各种古典符号的堆砌中，形式、比例、尺度、韵律全然不顾，画虎不成反类犬。很多国外人士都对此现象大惑不解。另有一类则过度崇尚简约，须知德国的简约是建立在其高度发达的施工和材料工艺水平的基础上，对一些细致入微的细部更加重视，是整体的简约和细部的精致相结合而成功的设计手法。而国内限于施工技术和材料工艺，仅仅是将其表面的简洁学了过来，而忽略在细部处理上的精心推敲。即便有一定的专门处理，也显得过于粗陋，难以体现高价物业的价值感。
同济大学的莫天伟教授曾经这样总结过国内住宅产品在建筑风格上的发展过程：从早期的欧陆风到现代简约，再到新古典风格（在古典主义风格的基础上，结合现代的工艺和材料，创作更加自由、浪漫，在保证古典风韵的基础上，注入更多的时代感），最后到文化品位的回归。因为不论什么形式、什么风格都是其外在的表现形式，对此仁者见仁、智者见智，而惟有文化品位才是能被广泛认可的实质，是一个别墅项目具有高尚品质的内在支柱。
