兴建大学城——新圈地运动

　　当前，大学城在一些地方几乎已成为城市化的代名词。不仅一些穷县要建，据说有一个省更是放出豪言，要建能放进100所北京大学的大学城！ 　　经济学上有一种观点，叫做社会需求决定生产。对于已经实现了温饱正逐渐走上小康生活的中国人来说，现时最大的需求之一就是让子女走进高等学府的大雅之堂接受高等教育，于是教育开始成为一种新兴产业。 　　随着全国教育改革的逐步深化，高校招生规模不断扩大，高校后勤服务社会化步伐进一步加快，各类大学校外公寓、分校，新建、扩建和迁建校舍日益增多，形成了一批集中建设的集教学、科研、科技成果转化、生产及生活服务设施于一体的大学园区，也就是人们所说的大学城。 　　教育一旦转变为教育产业，便一下子成为众人眼中的香饽饽。如今，兴建大学城的热度并不亚于当年的经济开发区。如，上海的松江大学城、北京的昌平大学城、沈阳南北两座大学城等50多座大学城在中国教育产业化道路上堆起了“层峦叠嶂”。根据国土资源部等五部委从今年8月开始的“全国土地使用状况调查”，目前，我国已建、在建和拟建大学城的省（市）共有14个。在这些省（市）中，大学城数量少则1个，多则9个甚至更多。从全国分布看，大学城以经济发达的东部居多，中部次之，西部最少。已建的大学城已基本投入使用，入住的学生均在1万人以上。 　　地处河北省廊坊市经济开发区的东方大学城是“第一个吃螃蟹的”——它是国内第一座大学城，也是第一家完全由企业运营的大学城。 　　我们的故事不妨从这里讲起。 　　大学城的鼻祖 　　从今年10月份开始，记者就开始不断联系东方大学城开发有限公司以及东方大学城管理委员会的有关负责人，可是一个多月的时间过去了，我们至今得到的依然是“有关负责人目前很忙”或“请等待”的回复。 　　东方大学城是北京外企服务集团总公司和廊坊（爱新）日语培训学校组成公司合作开发的。从2000年8月正式开“城”，这座没有“围墙”的大学城，就没有停止过它的扩展。在一期、二期规划相继竣工并投入使用后，三期规划的施工如今正如火如荼地开展着。 　　据了解，东方大学城首期占地1万亩，将分三期开发。1999年10月，东方大学城开始破土动工，到2000年8月底新学年开学之际，仅仅10个月的工夫，这里就耸立起了建筑面积达57万平方米的98个楼座。新学年伊始，7所大学的近万名学生开始“入主”大学城。 　　到2001年9月，这里已经完成了4300亩的开发量，总投资30多亿，建设总面积114万平方米。到2002年夏末，最初的7所大学、1万名学生已发展成为29所大学、1所中学、3万多名学生的规模。 　　“中国第一的创举”、令人瞠目的建设速度、巨额的投资、庞大的规模，我们很难想像作为东方大学城的投资方，东方大学城发展有限公司是如何获得并运营这么大的一块土地和项目的，再加上各方的变相拒绝采访，这多少使东方大学城带上了一些神秘的色彩。 　　新造城运动 　　“大”是东方大学城带给初来者的第一印象，尽管记者已经有所准备。 　　在这里聚集了中国地质大学、北京航空航天大学、北京工业大学、北京工商大学、北京联合大学、北京青年政治学院、北京印刷学院、北京服装学院、北京民族大学等众多高校及其院系，远远的就能看到各院校的标志或标牌。由于校园面积太大，似乎连空气都变得稀薄了，而原本用于旅游服务的观光车也就成了校园中不可缺少的代步工具。 　　“别看这里现在都是各院校的教学楼和宿舍，原来这里可都是耕地。” 陪同我们乘坐校园旅游服务车的知情人陈先生（化名）成为了我们在东方大学城的向导。“看到校园中那片被围墙圈起来的平房了吗，他们可都是原来住在这里的居民，开发商为了减少买地的花费，少给几个钱，虽然将周边的土地都用上了，但惟独没有动这里，所以用围墙圈了起来。” 　　其实，大规模的用地、占用耕地早已成为不少大学城的共同特点之一。 　　就在距廊坊市不远的北京市房山区良乡卫星城，也有一个尚在建设中的万亩高校园区。通过对北京良乡高校园区一位女士的电话采访，记者了解到，该项目规划占地7.3平方公里，合11000亩。一开始，记者对这个11000亩地的面积还没有什么概念，仔细算了一下，吓了一跳，这可是相当于18个天安门广场的面积呢！ 　　据称，良乡大学城规划总建筑面积350万平方米，总投资约70亿元人民币。园区内包括教学科研区、中央景观及公共设施区、学生生活区、教工住宅区。高科技园区，独立于高校园区外建设。该项目计划3年建成，2003年～2006年，有6所院校陆续入住，最终学生规模达9万～10万人（比清华、北大、人民大学的总和还多）。 　　不仅如此，记者还从北京市昌平区国土资源局了解到，该区的沙河镇也在风风火火地兴建大学城，加上良乡大学城，北京已有两个大学城（这还不包括一些企业建的大学城，如吉利大学城、卓达大学城等）。据说某省提出要建能放进100所北京大学的大学城，要成为第二个波士顿！ 　　当教育与土地联姻 　　如果说“大”是记者对东方大学城的第一印象的话，那么留给记者印象更深的则是这里浓厚的商业气氛和招商氛围。 　　当记者向陈先生询问东方大学城的特色时，豪华别墅区和高尔夫球场成为了首推景观。“这大学城里有好大一个高尔夫球场，还有一片别墅区，别的高校里肯定没有，知道吗？它们和大学城都是一个老板。” 　　尽管由于门卫的阻拦记者无法进入其中，只能在大门外对其惊鸿一瞥，但是我们还是在东方大学城的国际网站上看到了有关东方大学城的高尔夫球场的详细介绍。 　　东方大学城高尔夫球场有一个令人自豪的“MADE IN CHINA”的高尔夫球场，它由实力雄厚的东大学城开发有限公司和国内热爱高尔夫运动的热血人士共同兴建。东方大学城高尔夫球场总占地面积6640亩（4433000平方米）。球场整体共由A、B、C、D、E、F六个区域组成，其中A区前九洞与B区后九洞为夜间灯光球场。首期18洞球场，设计为国际锦标赛球场，为弥补平原地区球道造型的缺陷，球场动用大量土方，形成10万平方米的人工湖水面，平地拔起的近10米高的数十座山坡和丘陵。 　　从介绍中我们不难想像球场的“高级”，但令记者难以理解的是在东方大学城首期规划的1万亩用地中，高尔夫球场竟然占据了6640亩地！ 　　此外，在东方大学城的校园里，我们还随处可见会议中心、格林湾别墅、度假村、美食街的招商广告。按照投资方的设想，东方大学城的定位是休闲型教育科技城市，为此，他们还提出了所谓“泛教育产业”的概念：传统教育是指教育者向受教育者集中、全面、系统、科学地传授专门知识、训练生产、工作和科学试验等基本技能，“泛教育”则是从客观的视野出发，从教育的产业价值和实用的角度延伸教育的多种功能，利用教育的功能。即东方大学城的产业链是以教育为龙头，复合了教育、休闲、娱乐、体育、旅游、养生保健、酒店服务、培训教育、会议接待、商业、餐饮等多种产业和行业的巨型产业群。 　　但是，有一个疑问记者却始终挥之不去，因为在大学城的发展过程中是否能真的始终以教育为龙头终归是一件很难说的事。 　　还有一件事情不能不提。据说东方大学城在开发过程中已易过手，也曾出现过资金缺口，但最终度过了危机。当然，由于该大学城一直拖延采访，这一内幕记者没法弄清楚。 　　谁在添火？ 　　在欧美，大学城一般有两种模式，一种是美国的波士顿，英国的牛津大学、剑桥大学等模式，它们都是经过百年以上的历史自然形成的；另一种是依靠政府的力量建设起来的，如美国规模数万人的州立大学、日本的筑波大学等。 　　前一种模式不必提了，就后一种模式来说，目前我国不少地方政府财力不足，根本没有能力在较短的时间内建大学城，更何况有的也没有必要建大学城。 　　大学城的发展动力来源于高校：一是今后全国教育投资比重越来越大，民间每年约有7000亿元的教育投资需求，可以建起数量可观的大学城。二是大学城围绕高校，规划了公共交通基础设施和商业服务设置、学生公寓，没有工业污染的高科技园区，有良好的人文环境、高科技环境。人们通过大学城规划的憧憬和教育投资的预测，纷纷看好大学城，称之为“教育地产”与知识经济的黄金组合。 　　对于大学城大规模的征地拆迁补偿安置、基础设施建设，不少地方以无偿提供土地和“零地价”为条件，交由房地产开发公司开发建设。政府为了进一步引资，不得不大量低价批租土地，开发商趁机进行圈地，成片储备。不少开发商圈地储备后，便开始上演土地“圈钱”，将土地抵押给银行贷款，转回头再向政府压价吃进土地，然后再向银行抵押贷款，如此反复。 　　据悉，为了吸引北京某著名高校在珠海建立大学城，珠海市为其无偿划拨1万亩土地，其中3000亩作为一级开发。结果该高校用这3000亩土地向银行换来近8亿的资金，再用这8亿资金开发剩余的7000亩地的项目。看来，这大学城还真是“白手起家”的好途径。 　　类似的事情至今仍在上演中。 　　2002年11月，《郑州晚报》发了一条消息，题目是《又一大学城崛起龙湖》。读者一看题目便知，郑州已不止一座大学城。 　　消息披露：2003年秋季，在新郑市龙湖开发区（新郑市是郑州市下属县级市）将会有11所大学开始招生，5年后这里将汇集10万名莘莘学子。 　　另据该报记者透露，新郑龙湖开发区根据规划设计，定位为河南省高等教育综合中心，并按功能分为中心区、大学组团、科研组团、居住组团和工业组团。另据记者了解，这些学院每座占地起码几百亩，11所大学占地至少也有几千亩以上。 　　近日，就河南新郑大学城建设问题记者采访了河南省国土资源厅一位副厅长，这位“老土地”告诉记者，现在郑州有两个大学城，新郑大学城省政府没有批准，是新郑自己在操作，他们主要靠低地价吸引高校入区，1亩地几万块钱就出手。 　　记者还从浙江省温州市有关方面了解到，温州市高教园区规划区域面积8平方公里，大学建设用地4平方公里。在6所大学中，温州大学教学用地857亩，温州职业技术学院教学用地346亩，温州师范学院教学用地689亩，温州医学院教学用地712亩。另外，还有占地650亩的学生公寓区，占地近千亩的公建共享区和附属配套区。 　　谁在做庄？ 　　由于大学城是在近几年来高校扩大招生、社会力量参与办学的大背景下，院校为了缓解教室、宿舍紧张的压力，社会力量为了“筑巢引凤”而发展起来的，院校要考虑学校办学规模的需要，社会力量要考虑投资回报，民间投资者要考虑利好，大家的注意力都集中在土地上。 　　而能够获得并运作如此大面积土地的企业或高校也绝非等闲之辈。它们一般分为两类：一类是名声卓著、打品牌效应的名牌高校；另一类则是多少有些手眼通天的人物。 　　在本刊记者对坐落于北京市昌平区的北京吉利大学执行校长罗晓明的采访中，记者了解到，1999年吉利集团曾先于北京航空航天大学看中了现在北京沙河高校园区所在的1560亩地，但北航凭借着该校的品牌以及在全国高校中的声誉最终获得了“胜利”。它绝对是第一类的代表。 　　而同样坐落于北京昌平区、占地2500多亩的卓达大学城的背后则是一个不可小视的企业——河北卓达集团，该集团位居2001年《福布斯》中国大陆首富排行榜第15名的总裁杨卓舒绝对是一个不折不扣的“重量级”人物。据说，此人在河北以地产起家，其卓达集团净资产累积近30亿。前几年，京城媒体曾对其在一些土地使用项目中的“违规操作”进行过曝光，但最终不了了之。 　　“城里”的赢家 　　目前，多数地方建设大学城的模式有以下两种：一种是“政府创办”，以城市政府和高等院校为投资主体，联合办学。政府在城市规划区范围内划出一定面积的土地，进行征用和开发，设立大学城，吸引高等院校落户。校方负责校园投资、建设和管理。这是目前各地大学城建设的主要模式。共同建大学城，其好处是校际之间联系紧密，能够在一定程度上资源共享。其缺点是院校之间为了各自的利益争地盘，基础设施用地、生活用地不足，影响到教育资源共享。 　　另一种是“企业投资”，是以企业为投资主体。投资企业设立大学城开发建设股份公司，从政府那里无偿或低价取得土地，建基础设施，开发房地产，然后像出租店铺一样将物业出租给校方。其好处是政府、校方节省精力、暂缓了资金投入。其缺点是，入城的学校之间还是各自为政，难以进行资源共享。加之企业受利益驱动，经营性用地多，公共设施用地少，教学用地与经营性用地混杂，商业气氛较浓。 　　但无论是何种模式，资金与管理、运营对众多大学城而言都是一种挑战。而大学城的过快膨胀以及由此带来的巨大资金投入，加上管理的相对滞后，往往使这些挑战明显放大。 　　据了解，东方大学城的投资方曾经成立了700多人的维修队伍，每日里在校园内浩浩荡荡地扑救由于工程质量细节问题在学生入住后引发的“火灾”，然而往往是“一波未平一波又起”。 　　由于巨大的资金缺口，2001年4月份和2002年4月份，东方大学城发展有限公司两次发生“财务危机”，眼瞅着工程停工待料，已经签了入主协议的北京高校无法进驻。加上物业管理与服务的相对滞后，校园内学生的安全问题、后勤服务的不到位，一时间师生及家长与东方大学城发展有限公司的摩擦不断升级，投诉不断。外有债务、内有投诉，那段时间，东方大学城似乎已经积重难返。此外，据悉在入住大学城的众多高校及院校中，除海大、理工大等院校生源稳定外，不少院校出现了学生今天入校，不久就要求退款、退校的情况。 　　而主动要求廊坊经济开发区管委会介入，对于东方大学城发展有限公司来讲也是不得已而为之。东方大学城教育发展大厦是东方大学城发展有限公司的所在地。作为投资方，这里曾经是偌大的东方大学城惟一的管理机构。然而，这种“惟一”在2002年5月被打破了。在这里有商业区、生活区、综合设施，这里已经不是一个单纯的校园或小社区，它具备了一切社区所应具备的功能与形态，管理这样一个具有完整社会形态的体系，企业没有能力也没有足够的权限。 　　在大学城理念提出之时，人们认为大学城是一个“四赢”项目——国家赢、企业赢、学生赢、土地赢。可是几年运营下来，真正实现四赢的大学城又有几个？ 　　反思大学城 　　当前，大学城在一些地方几乎已成为城市化的代名词。全国大部分省、直辖市都在建大学城，许多地级市也在规划建设大学城，甚至有的县也在建大学城。不仅经济发达地区在建，就连需要发展希望工程的经济欠发达地区也在建。有时候越是穷的地方，越会瞎折腾。 　　比如，南方某省历史上就“穷得叮当响”，至今仍被全省称为“穷老大”、“穷老三”的两个县也在建大学城。而且，不少地方都追求高起点、超前意识，在大学城的规模和大学城的数量上相互攀比，占地规模少则几平方公里，多则几十平方公里。比如，某省要建立全国最大的大学城，某省要建五个大学城。据南京市国土资源局一位姓刘的同志介绍，目前该市正在规划建设中的大学城就有两个。因此我们也就不难理解，为什么大学城会越来越多、越来越大了。 　　另据统计，目前全国除河南（在建）、广西（在建）、湖北（拟建）、云南（拟建）、福建（拟建）、北京（在建），六省市大学城用地数据不详外，在全国已建的31个大学城中，规划总面积达6146.857公顷，实际用地总面积达3161.937公顷，占规划用地总面积的51.44％。湖南、湖北、广东三省拟建的大学城占地均在2000公顷以上。从已经批准的和正在申请的大学城用地来看，用地位置大多在市郊，绝大部分为农用地，占用耕地多，征地数量大。 　　由于近年来粮食价格一直下降，农民进行农产品结构调整又较困难，农民负担沉重，郊区农民耕种的积极性不高，时常出现耕地抛荒，开始寻找农田“托管”、“托收”的机会，“巴不得政府来征地，早征早好”。如今，这里要建大学城，政府征地将给预留地安置，给他们带来了机遇。因为留地安置，他们将成为大学城的初始居民，可以靠房地产吃饭。这样一来，大规模的圈占耕地也就变得更容易了，土地开发商就可以大获其利了。 　　大学城，不仅是一种教育概念，更是一种社会概念，在建设与发展，经营与管理方面，政府应当发挥主导作用，发挥好社会服务职能、市场监管职能，同时作为土地所有权人一定要经营好土地，维护公众的利益。我们要理性看待大学城的问题，在大学城的建设中多考虑一些。 　　土地的集约利用与教育资源共享关系密切，土地作为教育资源的载体、教育资源共享的重要特征，在于教育用地规模的缩小而不是扩大。 　　当前大学城出现的问题，主要是用地规模过大，入城的大学虽然在地理上近了，但在教学上离得还是较远。其问题的解决，需要进一步深化高校改革。教育资源的共享，不仅要在教学硬件上实现共享，更重要的是在教育体制、机制上实现资源共享。 　　因此，在未进大学城前，大学首先要打破围墙的观念，跨墙而动进行校际联合，像企业重组兼并一样，建立综合性大学，成为教育的航空母舰。这样即使不拆围墙，不进大学城也能实现教育资源共享。 　　大学城的建设与发展离不开政府的管理和服务，政府应当承担起大学城的投资主体、经营主体的职责。 　　首先，政府要发挥城市的规划管理职能，在编制规划时一定要因地制宜，量力而行，规划一经批准就具有法定效力，要维护规划的整体性和稳定性，严格实行规划用地。避免开发商在规划上越俎代庖，既是规划的设计者，又是规划的执行者。 　　其次，是政府要发挥好公共服务职能，保证基础设施和公共设施用地和资金投入。可采用政府引导，社会参与，市场运作的方法，调动各方面的力量参与大学城建设。 　　再次，是处理协调好各利益主体的关系。大学城的核心功能在于教育，因此就要调动大学的积极性，尽量淡出企业主导大学城的模式。在处理政府与大学、大学与企业、大学与大学、大学与社会关系时，政府既不能缺位，又不能越位。还有，就是目前国内有的大学城过于奢侈了，开发商们拿出其玩概念、搞华丽住宅小区的看家本领，无形中加大了教育成本和学生负担。 　　如，国家教育部某留学中介机构的一位负责人曾对记者说，国外的一些学院，并不像我们想像的那样豪华气派。有的学院设施非常简单，甚至不如国内大城市里像样的中学，有的一栋楼就是一所学院，有的学院甚至只在一栋大楼里拥有几层，学院没有食堂、学生公寓、体育馆之类。有的学校电梯还是50年前的样子，电梯没有门，非常破旧。学院占地规模很小。 　　最近，北京科技大学付晨光教授刚从美国考察回来，他在接受记者采访时坦言，建大学城并不是国外发展高等教育的惟一模式，国外有很多名校并不是建在大学城里。 　　付晨光教授说，我不反对建大学城，可以在条件成熟的城市搞一两个精品。问题是不能搞“一刀切”，不能“刮风”，过去我们在这方面吃了很多亏，大学城可以在大城市搞一个两个试点，但绝不能过多过滥。听说有的县也搞大学城，这不是胡来吗？我们要引导地方政府，要调查研究，不能人家建，我也建，建成建不成先不管，建好再说，这很难讲不是在为自己搞政绩工程。还是要真正按教育规律办教育，适合建大学城的可以搞，不适宜的不能强求。不要把一种东西当成经验去强行地动用行政手段去推动，这样搞来搞去很容易搞过火。 　　前不久，记者还曾向教育部的一位同志了解有关大学城的情况，他回答，据他所知教育部没有批准哪个省、市建大学城，完全是省、市自己搞的。 　　记者查阅了国土资源部下发的建设用地划拨目录，目录中明确对一些经营性学校用地不能以划拨方式供地。有的私立学校收费很高，以营利为目的，有的并不是学历教育，有的自己就亮出了贵族学校的招牌。对这类学校在供地时，地方政府一定要慎重，不能违反国家政策。 　　一位司长的建议 　　日前，记者就当前大学城建设中存在的问题采访了国土资源部土地利用司副司长束克欣。 　　他说，大学城建设中存在两个突出问题，一是大学城建设规模过大，大量圈占土地，土地浪费严重，有的申报面积达50平方公里。二是有的大学城里用划拨地搞经营性房地产项目，建商品房、建写字楼、搞学生公寓出租，这样搞必将严重扰乱土地市场秩序，严重违反了经营性用地必须招标拍卖和挂牌交易的原则。 　　束克欣在分析问题原因时说，我们并不是不支持发展高等教育事业，相反，我们非常支持，但是我们做任何事情必须严格按照国家的法律法规办事。政府部门不能带头违法，好事要办好，千万不能好大喜功，把大学城搞成“大跃进”式的开发。 　　束克欣说，国外搞大学城根本不是我们现在的搞法，英国牛津、剑桥大学城有上百年的历史，是一点一点逐渐发展起来的，我们不能把大学城搞成圈地的“怪胎”。土地管理部门对大学城里建经营性房地产项目，建商品房、写字楼、出租学生公寓等经营性用地，不能按划拨方式供地是有法律依据的，于是就有人给依法办事的土地管理部门扣上了“不支持教育事业”的帽子，并横加指责，这是毫无道理的。 　　大学城用地问题如此之大，占地如此之多，这是许多人不知晓的，这也给我们土地管理工作者上了一课。补牢何须亡羊时。在土地供应中，如何防止投机者窃取国有土地资产？如何严格执行土地利用规划？如何细化供地目录、界定土地用途？这些都值得我们思考。 本刊特约撰稿人 孙国瑞 本刊记者 王羚 葛方新/文