北京几百年前的“CBD”—大栅栏跳出新概念

　　北京东三环以国贸为中心辐射开来的CBD（中央商务区）商圈，早已是投资热地。你可能没有想到，北京还有一个地方在几百年前就已成为当时的CBD，这就是大栅栏。大栅栏历史上就是一个依托皇城发展起来的综合商务区、集吃、喝、玩、乐、住、购、游于一体。如今，在这块占地一平方公里，保持着城市六成原汁原味古建筑和城市肌理的区域里，一场历史与现代的融合正在完成，CED（中央商务休闲区）是这片古老土地呈现出的最新记忆。于是，我们可以看到这样场景，那些老北京的市井生活遗迹在全新的含义里复活。 　　在变与不变之中 　　大栅栏将重焕青春。这条具有五百八十三年悠久历史、两百七十五米长的古老商业街的规划建设方案即将正式实施。从始至终负责大栅栏规划建设方案出台的北京市宣武区委副书记、区历史文化风貌保护领导小组组长赵长山是为大栅栏“消得人憔悴”的那种人。 　　他说，大栅栏改造将巧妙地把握变与不变的尺度，坚持“保护、更新、延续”的规划理念，充分体现首都风貌的完整性、宣南文化的承继性、城市功能的多元性以及经济发展的跨越性。 　　保存　人们担心，改造后焕然一新的大栅栏将“面目全非”。在把握变与不变的过程中，作为大栅栏改造的决策者之一，赵长山可谓煞费苦心。一方面该地区落后的市政设施改造势在必行，另一方面又须保护古都风貌的完整性。 　　为此，赵长山带领风貌保护领导小组成员分别邀请不同领域的专家进行实地考察和调研，在北京市规划委员会的指导下经过六家规划设计单位的国际邀标设计和权威专家评议、综合，市政府于去年6月审定通过了《大栅栏地区保护、整治与发展规划》方案。该方案前所未有地量化了历史文化保护的要素，以确保这一地区的街巷肌理得以科学地整体保护。 　　按照这一方案，若以街巷的长度计算，保护比例将达到百分之六十八，道路尺度及走向不变；若以历史建筑数量及名称数量计算，保护比例达到百分之七十五。 　　此外，还将通过整治，恢复新建历史文化景点十七处，如五道庙、齐子园等。通过修缮、整合再利用历史遗存建筑，商铺四十三个、寺庙十六个、会馆及文化设施十四个、名人故居十二个。 　　承继　为了体现大栅栏地区城市功能的多元性，将根据大栅栏地区历史形成的特色，把大栅栏用地分为：国粹商业区、四合院保护区、旅游休闲区、市井民俗展示区、商馆区等。 　　如此变化，宣南文化的承继性不会变。赵长山说，大栅栏所在的宣武区是北京城的肇始之地，历史上曾是金中都所在。宣南文化有着非常丰富的内涵，“我们现在已经组织了一个具有一定规模的工作班子，正在广泛搜集、系统整理有关大栅栏地区史迹、迹存、市井民俗等方面的综合材料，准备制作成光盘和出版一套史料丛书”。 　　“我们还准备依据大栅栏历史文化渊源开发具有大栅栏区域特色的文化产业和旅游产业，大力弘扬宣南文化，这是振兴大栅栏历史文化区的‘魂’之所在。” 　　留住　大栅栏地区拥有众多的“百年老店”，知名老字号仅在大栅栏街就有八十多家，这些老字号曾经引领过数十年的京城消费时尚，而今他们当中大多数像一个个“没落的贵族”艰难度日。 　　那么如何使这些“百年老店”重焕青春呢？赵长山认为主要应从两方面入手：其一，要充分挖掘发挥这些“老字号”的文化，宣扬自己的“特色”，体现“唯我独有”的文化附加值，使之产生新的商业价值，同时在体制和机制上创新，把商业品牌的无形价值与社会投资相结合，实现扩张经营。 　　其二，这些“老字号”也要不断适应社会消费多元化和个性化的市场需求，融入时代气息、不断提高自身品质、不断激发活力，在“专”、“精”的特色上下工夫，做到“人无我有，人有我优，人优我精”，这样就会使“百年老店”焕发青春。 　　边缘化特殊境地 　　大栅栏在北京实在是一个特殊的地方。它位于北京核心地带，是首都门面的重要组成部分。从它北面的紫禁城，一直越过天安门、天安门广场、箭楼、天坛，是非常具有历史象征意义的人文景观。 　　大栅栏的特殊还在于它是北京最古老、最著名且又别具一格的古老街市和繁华的商业闹市区，距今有近六百年的历史。当年其繁华景象正如《都门杂咏》所记：“画楼林立玺重重，金碧辉煌瑞气浓，箫管歇于人静后，满街齐响自鸣钟。” 　　历史上，大栅栏的八十多家老字号曾引领过上百年的京城时尚潮流，前人曾把大栅栏形容为“五色迷离眼欲盲，万方货物列纵横”，“终身冠盖云集，人流摩肩接踵”，而今天，历经沧桑的大栅栏繁华已散，步履蹒跚。 　　强烈的市场竞争已将大栅栏推向了边缘化。曾几何时，大栅栏是与王府井齐名的老街，但它的商业功能渐渐被北京新的商业区所取代，纵使老字号还坚守着，但与其历史的辉煌相去甚远。 　　从上世纪80年代起，该地区已逐渐失去往日繁荣的光彩。进入90年代后，北京大型商场从四五家骤然增加到七十多家。全市各级各类商业网点二十七万个，购买力迅速被分割。 　　面对这种格局，大栅栏商业区却眼睁睁地看着新兴的商业区和业态抢走大量的市场份额，几乎无力反击。除了少数高度专业化的名店外，百货经营性质的大栅栏企业几乎都陷入衰败之中。可以说，大栅栏商业区的地位已经下降到了被“边缘化”的境地。 　　历史上大栅栏曾经是繁华之地，某种程度上得益于当时大栅栏良好的地理位置。随着历史的变迁，城市开始向外拓展，而城市的一些功能也随之向外拓展。曾几何时，北京不过二环，而现在五环、六环也出现了。北京商业部门的统计显示，二十世纪八十年代，二环以内大型商场的销售额还占全市销售额的七成左右，而到目前这一比例仅为两成三。 　　在地理优势日益弱化的同时，大栅栏地区的商家却没有积极有效地适应品牌消费时代的变化，而是消极被动地躺在老字号吃老本，依然保持着短缺经济时代的经营惯性，在经营理念、组织结构、管理模式、产品结构、服务方式等各个方面都落后于时代变化。最终，导致众多的商业企业经营困难，式微之相日益明显，大部分的老字号或已夭折、或已放弃其原来的主业。 　　一些专家在接受采访时认为，大栅栏商业区的另一个最大失误是：面对上世纪八十年代末和九十年代初北京商界竞争风起云涌之际，没有及时调整定位，商家各自为政，缺乏统一的布置和管理。为了生存，趁大栅栏的商业美名还蜚声中外之时，趁这块地还是寸土寸金之时，经营不善的商家都想到了同一条“妙计”：出租柜台或铺面。 　　结果，整个区域的形象变得面目全非，形成为数众多、规模极小的“个体户”，所经营的商品基本上来自批发市场，没有什么特色。而且，这些小商户经营不规范，假冒伪劣横行，大栅栏一度成为假冒伪劣的发源地，这给消费者造成了负面的影响，也伤了大栅栏的元气。 　　上述种种因素，久而久之，繁华的大栅栏地区的商业品位严重下降，知名专家刘世能在接受采访认为，在如此黄金的地段，形成这类低效的业态和产业组织结构，实在是对资产资源的严重浪费，改造势在必行。 　　举步改造慎而又慎 　　二十年前，北京著名文物学家王世仁曾为北京一片著名古街市如何保护与改造而奔走不停，二十年后，在其年界老索之时，王老终于等来了一件令其十分兴奋的事儿———这片古街市的保护规划方案经过二十年的酝酿终于浮出了水面。 　　老北京有句古话：头顶马聚源、身穿八大祥、脚踏内联升、腰缠四大恒，说的就是这片极尽京师之繁华的古街市－北京中轴线一侧、天安门广场之南的大栅栏。 　　一直以来，北京的古城保护与改造都是在争议声中前行，个别历史文化保护区改造刚告完毕，便遭来学术界和外界舆论的猛烈炮轰。这些异见声间令主政者在面对这些地区的保护与发展时不得不三思而后行，而大栅栏规划改造正在这种谨慎态度下恍然启动的。 　　大栅栏占地一平方公里，保存着六成原汁原味的古建筑和历史延续最久的城市肌理。直到今天，这里还有幸残存着部分老北京市井生活遗迹，帮助“健忘”的人们回忆起曾发生在上辈中间或更久远年代的“城南旧事”。 　　很少人低估这片文保区文化价值。二十年前，当这片古街区保护和改造的声音初现时，一些当政者就因为忌惮可能留身后骂名和资金不足而搁置了改造动议。 　　但如今，当这片曾经繁华之极的古老商业街市几成假冒伪劣商品一条街时，当这里的居民生活环境已糟糕透顶时，很少人再发出反对改造的声音了。剩下的问题是，如何保护与发展？ 　　王世仁是大栅栏改造工程的顾问之一。令他欣慰的是，此次大栅栏的保护方针是“能修的就修，能保留的就保留，能不拆的就不拆”，得以保护的历史文化要素加起来有85％，包括赛金花、小凤仙故居在内的古建筑都将被保留。 　　为避免仓促上马引起学术界的批评和争议，大栅栏所在区宣武区聪明地广开言路，召开了多场专家论证会，“每走一步都请专家认证”，甚至邀请了三家国际公司参与招标设计，最后的实施方案亦是综合数家竞标方案基础上的综合方案。 　　经过二十年酝酿、两年制定出来的大栅栏规划方案摆到北京市政府办公桌上通过审批的时间只有十五分钟。组织那次市长办公会的代市长王岐山说：“工作做得细，会就开得短。” 　　在确信不会在专家中引起较大争议之后，宣武区又将大栅栏规划方案用一个月时间向社会公示。期间，共有三千多名居民参观了展览，其中多数人赞成实施方案，希望尽快动工的占80％。 　　或许，有着三千余年历史的北京古城就是先留给后代人的改造街区，它要求涉足其中的人每走一步都须加倍小心。大栅栏改造不是最早动工的一个，却是较为理智的一个，可以肯定的是，它的谨慎小心将为政府科学、智慧地保护老北京留下一个可资借鉴的标本。 　　重新开始编故事 　　身兼北京富达尔经济技术咨询公司总裁的知名专家刘世能和他的几十名专家课题组提出的“CED”方案独树一帜，脱颖而出，获得政府官员的首肯与专家的一致好评。年内，大栅栏改造工程将正式启动。 　　所谓“CED”是“中央商务休闲娱乐区”的英文缩写，他传承了大栅栏这一古老“CBD”的精髓，又酣畅淋漓的发挥了这个“CBD”的综合优势。 　　之所以把它定位为“CED”，刘世能的思考颇深，它是以北京城市布局、经济结构、周边竞争的空间坐标系和历史更迭、经济发展、社会消费、时尚变化的时间坐标系为背景的。 　　从时间坐标系看，大栅栏在历史上就是一个依托皇城发展起来的包括商业在内的综合性商务区，类似于今天的“CBD”。几百年前就形成了吃、喝、玩、乐、住、购、游相互促进与配套的功能链、业态链。从未来发展情况看，作为独具老北京文化特色的城市中心区，大栅栏的这一特点仍不应改变，否则它将失去其存在的价值和生命。 　　从空间坐标系来看，大栅栏与天安门、故宫相对，处于伟大首都北京的心脏，紧邻天安门广场，这是大栅栏永远不落的金字招牌，对许多有着首都情结、政治情结的国内外政务人士、商业人士具有难以抗拒的永恒魅力，仅这一点，大栅栏就能与西单等商业区区别开来。 　　大栅栏地区还有北京最古老、保留最完整的城市肌理，南城特色的四合院胡同风光，见证北京城发展变迁的四条著名斜街，集中了众多老字号的大栅栏商业街……这些都是到北京观光的旅游人群心目中最有“北京味道”的经典画面，也是大栅栏极有冲击力的“卖点”。同时，大栅栏基本处于十里长安街的中心点。十里长安街西托以金融街为代表的国内大企业总部基地商务区，东连以CBD为代表的跨国公司总部商务区。工作、生活和流动于其中的蔚为可观的商务人士和白领阶层构成了大栅栏潜在的高端消费市场。 　　结合时间坐标系和空间坐标系，刘世能认为北京的三类市场空白将成为支撑大栅栏未来定位的主力需求。 　　空白之一：日益壮大的中产阶层和商务人群所需要的具有特色和品位的休闲娱乐区。目前，北京成规模、上档次、有特色的休闲娱乐大本营，很可能会像“上海新天地”那样红遍京城。 　　空白之二：旅游者所需要的一个全方位体验老北京的好地方。目前，游人到北京还找不到一个能全方位体验老北京民俗风情，能吃、能住、能玩的集中旅游目的地。而大栅栏在资源上完全具备这一潜质，它保留有最完整、最大规模的四合院建筑群，人文典故丰富，老字号集中，吃、住、看、娱乐功能相配套，品牌能立刻引发目标消费者关于老北京的联想。 　　空白之三：外地驻京机构需要一种能满足他们首都情结的“另类别墅型写字楼”。设想一下，在人民大会堂和国家大剧院一侧，与天安门相对，地处众多文化古迹之中，古香古色，四合院格局，可商务办公也可商住，这样的写字楼当然与现有的所谓“五星级”楼宇不可同日而语，却对外地驻京机构别具致命的诱惑力。 　　来自民间的声音 　　听说自己所居住的大栅栏地区要改造了，许多老街坊们兴奋而担心。弓字胡同的张大爷甚至为此还整整一夜未眠，思考这次改造对自己到底意味着什么。北京冬季的清晨，干涩而寒冷，习惯早起的张大爷通常会披件衣服到院子里拿几块蜂窝煤回到平房里，将昨日已燃尽的炉火重新点燃，仅十几平方米的房间很快便温暖起来。不过，张大爷清楚，自己必须时刻留意这些既能带来温暖亦可酿成灾祸的炉火，毕竟他所住的院子属“高危地区”，院子两侧私搭乱建严重，最要命的是胡同无比狭窄，甭提消防车即使自行车进出都困难。这里一旦发生火灾，所有人都无处逃生。 　　与火灾隐患共同困扰张大爷的是，大栅栏地区市政基础设施极为陈旧，许多院落至今仍在使用明清时代的方沟，自来水亦为低压区，电路电线严重老化，同时，这里亦是北京人口密度最大的区域之一，在近一平方公里的区域内，居住着六万多位居民，居民房屋全部是砖木结构，最老的房屋已有二百年的历史，在这样的地方居住和生活，不便和危险始终充斥着日常生活。 　　去年的某一天，在看到大栅栏地区将要改造的告示之后，张大爷同这里的很多居民一样，内心皆为之一振。虽然大栅栏地区是北京最古老的商业区，有着别处无法比的历史和地理位置，但这里日益破败的居住环境却早已令很多老街坊们颇多微词。可是，大栅栏改造之后老住户的命运如何亦备受街坊们关注，张大爷们的忧虑即在于此。 　　不过，在看过一次大栅栏改造方案展之后，张大爷的担心亦随之化为乌有，在这份官方公布的改造方案中，大栅栏地区的老街坊们将被异地定向安置，位于二环路广安门外莲花河东侧的莲花晴圆、永外沙子口的宣祥家园和西红门三处经济适用房目前都已开工建设，他们的新家将不再有诸多“先天不足”的困扰了。按照官方的规划，大栅栏地区将在未来几年内被建成国粹商业区，由此将此处不和谐的音符剔除，并改变“假货天堂”的尴尬现状，不久的将来将正式启动。很多人等着这一天的到来，因为他们的生活或生意将由此改变。