北京城市副中心有待崛起

[center][img]http://www.landscape.cn/upload/news/200417123543621.jpg[/img] [img]http://www.landscape.cn/upload/news/200417123637248.jpg[/img] [img]http://www.landscape.cn/upload/news/20041712372913.jpg[/img][/center] １９９４年的首都规划委员会文件中提出，京城东北的望京地区将是容纳３０万人居住的城市副中心。几年间，望京地区已经发展成１５万人居住的大社区。但是人口、楼盘迅速扩张后也带来了周边交通不畅、基础设施、配套设施等建设的相对滞后问题，望京一度成为了一个名副其实的“睡城”。 作为城市的副中心，望京在过去的近十年间，已经遭遇了一系列的瓶颈问题。但是随着望京区域的不断发展，交通、市政配套、房地产项目的品质等问题都得到了政府和房地产开发商的共同关注。望京，这个城市“副都”，一度被人喻为“睡城”，现在正在苏醒。 交通制约“副都”发展 说起望京的交通问题，实际上有两个鲜明的特点。一方面，望京是不缺路的。另一方面，望京缺出口。偌大的望京只有两个出口，要么走五环路上机场高速或八达岭高速，要么只能走四环路。望京西区是近几年望京地区重点发展的区域，与亚运村一路之隔，紧靠四环路，地理位置非常优越。然而，由于没有直接通达亚运村的路，使望京西区的进出，如同整个望京地区一样要绕弯。 由于有京承高速公路的阻隔，亚运村地区的繁华与今后奥运村的兴盛仿佛都与望京西区无关，望京地区就像一个旁观者一样。四环路在这里拐弯，五环路也在这里拐弯，就连毗邻的亚运村还是在这里拐弯。这样一路拐弯下去，奥运会的商机，是否也会在迎面撞上望京以后因为没有路而拐弯呢？ 不过随着北京市交通情况的整体改善，望京地区的交通瓶颈有望突破。轨道交通的出现势必会改善望京的交通情况，望京北，连接亚运村与机场高速的公路一环也已经通车。事实上，望京的交通规划条件很好，紧挨机场路、京顺路，南临东北四环路，西为规划中北京至承德的高速路，北有五环路。区内有广顺南北大街、东西大街、望京东西路三条重要环路，这使望京区内的交通一方面通过四环、三环、二环和城中心便捷相连，一方面通过机场路、京承高速路、五环路等与东部、北苑、西北部等地区相连。 目前，区内“瓶颈”道路改造已提上日程；从望京到亚运村的五环路已建成通车；北京第一个磁悬浮列车将通过望京直达机场。据悉，现在单行的京承高速辅路要拓宽并可双向行驶，而且从这条路还可直接上四环、三环；如果能增设望京与机场高速路的进出口，将进一步缓解望京的交通压力。 改进市政配套迫在眉睫 随着望京作为城市副中心的定位越来越鲜明，市政配套也成为需要迫切改善的问题。不过，好在望京已经成为京北地区继中关村、亚运村之后一块供成片开发的土地，具有较大的开发潜力，已经初步形成了有整体规划和区域定位的高科技住宅区。 多年来，这里的交通和市政配套在原来基础比较差的情况下有了大的改善，几十条线路的公交车穿梭于二、三、四环及亚运村、中关村、国贸等热点地区，甚至可达香山、丰台等地；望京供热厂、望京邮件处理中心、望京电信大厦等配套项目相继建成或已投入使用，区内已实现市政双源供水、双路供电、天然气供应到户；商业设施、文教生活配套建设等方面也得到了明显的发展，中央美院、望京医院、高教花园、望京购物中心、正时家居、陈经纶中学分校、望京体育公园等一些重点或大型配套项目也纷纷落户，一个新型生活社区基本成型。 望京的绿化环境也在改善。例如占地９．８公顷的体育公园，已建成一个标准足球运动场，可为运动员提供运动训练场地。占地１万平方米的休闲活动铺装广场，围绕着约３００平方米的大型体育壁画雕塑。开发集团望京新城分公司还克服重重困难，实现了京顺路双千米绿化带，目前已初具规模。今后，望京新区的道路及市政设施建设、环境及绿化建设将继续完善，有关部门将加大招商引资力度，全面启动望京中心区规划建设，继续加快住宅及相关配套设施建设。 以规模来划分，望京区域的新盘中，小项目强调独特，大项目追求全面，项目的异质性已得到发展商更多的重视。小项目纷纷打出独树一帜的居住招牌来吸引买家，如慧谷根园独特的四合院设计，都市心海岸的板楼跃层，佳境天城的ＶＩＰ会所生活等，都针对特定人群量身定做。 项目品质有待提升 近年来，望京楼盘开发以中、高档项目为主，楼盘价格多在５０００元到７０００元／平方米之间，这说明望京地区的整体项目定位以中端为主，与亚运村、ＣＢＤ等区域的中高端项目定位相比存在一定的差异。 现在，望京的房地产市场也在朝着多样化发展。目前，望京已经拥有包括ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、高档公寓、普通住宅、经济适用房等不同居住形式的项目，其中以新盘为代表的一批品质升级、卖点新颖的项目为望京地区注入了新的内涵。 以规模来划分，望京区域的新盘中，小项目强调独特，大项目追求全面，项目的异质性已得到发展商更多的重视。小项目纷纷打出独树一帜的居住招牌来吸引买家，如慧谷根园独特的四合院设计，都市心海岸的板楼跃层，佳境天城的ＶＩＰ会所生活等，都针对特定人群量身定做。 大社区如望京西园三区、宝星园，则以便利的生活条件，完善的配套设施，良好的居住环境，以及强大的开发实力等综合品质方面的优势吸引那些看重社区与生活质量的购房者。望京大型社区宝星园从筹备阶段已将项目的综合品质向外销靠拢，在开始时就已具备“内销外租”条件，同时在社区规划中更突出了休闲、时尚、会所等国际化的特点来吸引外籍人士。宝星园销售总监王怡群认为，随着这一地区成熟度的提高，房价还会相应上涨。但由于望京各楼盘在地域上的差异减小，各楼盘在品质方面的竞争将比其他地区更趋激烈，这也意味着各楼盘的品质会得到更为快速的提升，这对消费者来说当然是利好消息。 业内人士分析，随着奥运与ＷＴＯ利好因素的不断落实，望京地区有望成为北京大型居住区中的一个颇有潜力的亮点。伴随着新一轮的房地产热潮，华鼎世家、宝星园、慧谷金色家园、银领国际等项目集体涌现望京，将望京的地产开发规模推向一个新的高度。新项目普遍采用现浇板楼或新型蝶式建筑，设计新颖，更趋人性化。社区配备更多车位，楼宇装修更趋高档等等，通过这些软硬件方面的全面升级使望京楼盘品质较过去有明显提升。而宝星园等更多品质项目的出现让望京的整体形象从中档定位向中高档定位转变。 居住投资两相宜 随着望京越来越浓的居住氛围以及社区的不断成熟，它正在成为一个居住和投资两相宜的地区。望京现在商务与居住相混杂，有知名的外国公司（西门子、松下等）入驻，日渐成熟的设施又使得一些外籍人士越来越向望京这个纯居住社区倾斜。望京的租务市场将越来越看好，也有望成为北京投资回报率最高的地区之一。其中如规模宏大的望京新城，以及兼备高品质外向型住宅特质的宝星园都是投资者选择的重点目标。据悉夏都银座等楼盘已在积极筹备拓展“外销”渠道。 在望京地区居住的居民中，演艺界、企业管理者、律师、医生、记者、外国人等较多，中产阶层占相当大比例。特别是韩国人集中，这里已经成为远近闻名的“韩国城”。据调查，宝星园一期现已售出８０％，其中有２０％的业主都是韩国人，还有１０％的外籍人士进驻。目前，望京的商品住宅及经济适用房项目有所增加，极大地丰富了购房人的选择余地。中档项目是这一地区的主力军，这些项目的售价通常在每平方米５５００元－６５００元之间，它们所面对的客户群都是中产阶层。这部分人对于产品品质有一定的要求，因此，自望京西园四区建成后，新出来的项目都以低密度著称。 专家认为，望京地区的楼盘虽然供应量大，但做长线的出租投资却要好于其他地区。这是因为望京的配套为其租务市场打下了良好的基础。在这里有一个尽人皆知的韩国学校、一个国际幼儿园，而且与之相配套的设施又非常完善，解决了外籍租客的后顾之忧，吸引了许多外籍人士，特别是韩国租客。在望京买房的人群当中，有相当一部分是抱着出租回报的初衷买房置业的。 此外，望京区域的项目相对集中，且有政府支持，同时又是仅晚于方庄开发的大规模集中居住区，不涉及拆迁问题，所以开发成本低，开发周期短。已经开发建设的住宅项目包括望京Ａ５区、望京Ａ４经济适用房、大西洋西城、望兴园、望兴居、望京旺苑、望京新居、花家地西里、圣馨大地、宝星园等，相对配套齐全、交通便利。另外，望京地区是普通住宅投资回报率较高的区域，由于靠近高档外销公寓、别墅区、可以获得更大的升值空间和投资回报等等。随着望京越来越浓的居住氛围以及社区的不断成熟，其租务市场将越来越被看好。