京沪穗建CBD的实践与思考

　　城市是要有历史的。同样，城市CBD的发展和形成，既是一种历史的过程，也需经得起历史的检验。 　　京沪穗被专家认为最具备发展国际化城市CBD的条件，但这三个城市的CBD并非按照同一形态建设，发展进程也很不一致。 北京的规划 　　北京是我国最早推出建设CBD设想的城市之一。1993年，经国务院批准的《北京城市总体规划》提出了北京商务区的建设规划。2000年8月，北京市决定成立商务中心区建设联席会议和商务中心区管理委员会，启动以朝阳区国贸地区为中心的3.99平方公里的中央商务区的建设。同年秋季，北京CBD国际商务节举行，迄今已举办了四届。 　　通过国际征集和国际专家论证，北京中央商务区总体规划方案于2001年编制完成。2003年7月，中央商务区核心区规划方案揭晓，目前北京市有关部门正在对该方案进行综合完善。 　　10月9日，北京市副市长范伯元在北京CBD产业发展市长论坛上透露，到2008年，北京CBD将有700万平方米全部建成。目前北京CBD有15个项目已经开工，总建筑面积超过330万平方米。他说，经过几年的发展，北京CBD的产业聚集效应正在逐步显现。据介绍，在入驻CBD区域内的近3000家中外企业中，已初步形成以金融产业为龙头，金融保险证券、咨询中介、IT通讯等产业为主导的产业格局。目前，北京CBD区域内除入驻了150多家外资银行、保险、证券公司及办事机构外，还聚集了800余家外资企业、近500家跨国公司、570家外国驻京代表机构，以及中外律师、会计师、投资咨询等中介服务机构近200家。 　　北京CBD房地产开发项目的规模聚集直令人心惊。据介绍，2001年下半年至今，在北京CBD内已经或即将开工的写字楼和高档公寓（住宅）项目，数量和规模均是北京区域之最。有些专家和房地产开发商对此不无担忧。但李忠先生说，“无论是CBD的写字楼还是公寓的供应量，我都觉得不必担心”。随着CBD建设的发展，商务氛围日渐浓郁、配套设施逐步完善，其产业聚集效应也将继续扩大，企业商务成本随之降低，将吸引其他区域的产业、企业入驻CBD。北京CBD规划建设总顾问柯焕章先生也认为，政府部门对开发商上报的规划进行审批后，怎么建设是开发商自己的事，开发商完全可以根据市场变化来调整开发周期。 上海的概念 　　北京、上海发展CBD均是规划先行。不过，与北京市一开始就提出了“北京CBD”概念不同的是，上海是在陆家嘴金融贸易区的基础上形成“陆家嘴CBD”概念。 　　据透露，上海最近正在就CBD的规划再次进行调研，在此基础上形成上海CBD规划。 　　有人说，上海的CBD有好几处，如陆家嘴、外滩、徐家汇、淮海中路、南京东路甚至虹桥古北，因为政府先前没有提出明确的上海CBD规划。 　　上海浦东新区规划局一位副局长在一次会议上透露，上海市新规划的CBD地区是3平方公里，其中在浦东新区的范围内是1.7平方公里，即陆家嘴金融贸易区。值得注意的是，陆家嘴金融贸易区虽被称为“陆家嘴CBD”，但上海市未曾将其称为“上海CBD”。 　　上海浦东新区副区长杨建荣10月9月在北京CBD产业发展市长论坛上，阐释了陆家嘴CBD发展过程。1993年，上海邀请了6个国家8个著名的建筑事务所进行招投标，用了两年左右时间，经过17轮的讨论，形成了陆家嘴CBD规划。目前，陆家嘴CBD1.7平方公里，区域产值超过1.1万亿人民币。陆家嘴地区已形成了金融保险、商业贸易、旅游会展业等四大支柱产业。陆家嘴CBD地区在开发和管理主体上实现了体制创新，即其开发建设基本由陆家嘴集团公司负责，并委托该公司实施部分的管理职能。 　　陆家嘴CBD，体现的是一种典型的“金融中心模式”。上海陆家嘴金融贸易区是目前我国内地规模最大、资本最密集的CBD。该区已聚集了包括证券、期货、产权黄金交易所等8家国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区总部和4000多家贸易、投资和中介服务机构。 　　上海陆家嘴开发公司不久前提出，将在全球率先建立电子化国际商务中心区，即E-CBD模式。陆家嘴E-CBD项目将包括数十项系列工程，总投资达1000亿元。这将是该区域的又一次跨越式发展。 广州的摸索 　　与北京、上海发展CBD遵循规划先行的原则不同，广州CBD带有更多的摸索成份。 　　1993年，《广州新城市中心区——珠江新城规划》出台，珠江新城作为政府规划的“广州新城市中心区”出现，开发商和专家均将此视为广州CBD的代名词。政府的设想是，用5到10年时间，将珠江新城建设成一个现代化金融商务中心，但10年过去，珠江新城建设进展迟缓。 　　据统计，从1992年到2001年底，珠江新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，未开发地块69宗，其中“烂尾”2宗。合同地价102亿，到2001年底仅收回45亿。珠江新城的住宅用地占出让总用地面积的57.8％，商务办公用地面积占出让总用地面积的18％。在卖出去的地块中，有2／3没有进入实质性的开发。珠江新城规划前期，全部采取高密度、高容积率的建设模式。开发商以高地价获取土地后，实行“住宅先行”的策略，目前该区域两侧住宅林立，作为CBD主要体现的写字楼等商务建筑却是一片空白。致使不少专家认为广州CBD徒有虚名。 　　2003年1月22日，广州市政府公布实施《珠江新城规划检讨》，并正式提出了“广州CBD”的概念。广州市随后宣布将珠江新城办公和酒店地价下调15％。广州市政府将采取以下措施加大对珠江新城的建设力度：一、对城市土地进行有组织的控制，回收闲置土地，使发展商的开发用地更多地从政府通过竞拍等方式获得。同时，将未来全市的商务办公用地都集中放在珠江新城内，原则上不再从其他区域批出，促成开发的集约和聚集效应。二、以房地产开发作为主要动力，带动珠江新城的开发建设。三、把部分政府部门和广州大型的市政配套等集中放到珠江新城，以形成更大范围的集约开发，推动珠江新城的开发建设。 　　广州CBD至此才算是有了在规划指导下的全面的实质性启动。