五大问题直击国内ＣＢＤ软肋

２０世纪２０年代美国最早提出中央商务区这一概念，５０－６０年代先在美国纽约、芝加哥、洛杉矶，后在西方国家和日本等一些大城市陆续开始规划和开发中央商务区，到８０年代在世界各地基本形成了一批风格各异的ＣＢＤ，如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸区、法兰克福金融区、香港中环等相继成为世界上比较成熟的中央商务区。 　　为了适应中国经济蓬勃发展和进一步对外开放的需要，在中国条件成熟的特大城市适当建设一些中央商务区，对于推动城市现代化建设和国际经贸交流、提高聚集效应是有必要的。中国在９０年代初开始提出建设ＣＢＤ，北京是我国最早推出建设ＣＢＤ设想的城市，在１９９３年经国务院批准的《北京城市总体规划》提出了北京商务区的建设规划，２０００年８月北京市决定成立商务中心区建设联席会议和商务中心区管理委员会和推动以朝阳区国贸为中心的３．９９平方公里的中央商务区的建设步伐。 　　通过国际征集和国际专家论证，北京中央商务区总体规划方案于２００１年编制完成。随着北京朝阳区ＣＢＤ建设的启动，从２０００年以来每年秋天举办北京ＣＢＤ国际商务节，到２００３年１０月已经成功举办了第四届，其规模和影响越来越大。继北京朝阳、上海陆家嘴开始大规模建设ＣＢＤ之后，天津、武汉、成都、西安、重庆、南京、深圳、兰州、厦门、济南、杭州等４０多个城市也制订了ＣＢＤ规划，其中七、八个城市已经启动了建设工作，个别城市甚至提出要在几年内建成自己的ＣＢＤ。ＣＢＤ已经成了城市化中的一个新时尚，但随着ＣＢＤ热的兴起，一些值得关注的问题也相伴而生。 　　一、开发ＣＢＤ盲目跟风 　　ＣＢＤ是都市化发展到非常高的水平之后的一种必然选择，而不是人们凭空臆造出来的东西。建设ＣＢＤ需要具备一定的条件，除了具有丰富的历史沉淀、技术流、资金流、信息流和物流汇集的中心位置及具有较强的辐射效应、第三产业发达、ＧＤＰ千亿元以上的整体经济实力和较高的人均ＧＤＰ指标、完善的城市基础设施、高素质人才聚集等，还要有足够的国际影响力，因为ＣＢＤ增长的源泉主要来自全球性商务机构的聚集，只有当一个城市进入到具有越来越大的地区域性或全球性的影响力、跨国公司、国际金融机构及相伴而生的各种服务机构大量出现的阶段，这样的城市才会产生建设ＣＢＤ的客观需要。 　　但实际上，国内同时具备上述条件的却寥寥无几。而且，ＣＢＤ的建成需要１０年以上的时间、投入数千亿、甚至上万亿元的资金。如仅以大北窑立交桥东北角为中心、占地３０公顷、建筑面积约１５０万平方米的北京ＣＢＤ核心区的建设就需七、八年时间和２００多亿元人民币。一些发达国家中心城市的ＣＢＤ建设也用了３０年甚至５０年的时间。北京ＣＢＤ之所以选择在朝阳区国贸中心一带，是因为这里集中了北京７０％以上的涉外资源，如跨国公司驻中国代表处的６５％和驻北京的９５％，外国银行驻北京分行的９０％，北京最好的写字楼、最大的宾馆等服务设施的８０％以上也集中在这里。 　　虽然北京ＣＢＤ事实上的规划和建设从１０年前就已经开始了（以建设国贸中心为标志），但有专家预测，北京建成成熟的ＣＢＤ还需要３０年时间。按照区域内金融贸易增加值这一衡量ＣＢＤ核心功能的主要指标来比较，北京ＣＢＤ还只有纽约曼哈顿区的一个零头。而一些连最起码的条件都不具备的地级市也想跻身开发ＣＢＤ的行列，实际上是可能是想通过搭一程时髦的ＣＢＤ顺风车来提高当地房地产开发热度和提高官员政绩。 　　二、ＣＢＤ开发走样 　　把ＣＢＤ当做一个筐，什么都往里装，挂羊头卖狗肉，任意绕过已经制定或通过的规划的现象值得警惕。按照２００２年制定的北京ＣＢＤ总体规划方案，在３．９９平方公里范围内控制建筑面积为１０００万平方米，其中写字楼面积为５００万平方米、住宅占２５％，商业、服务、文化设施等占２５％。 　　但在实际操作中，已经出现了严重的偏离轨道现象，开发商更热衷于短平快的高档住宅，区内许多大项目都以公寓立项，目前建成的住宅面积就已经突破了５００万平方米，加上在建的将突破１０００万平方米。同时，商铺面积也在高奏凯歌，即将突破１００万平方米，而作为商务区重头戏的写字楼的建设由于贷款较难、投资回收期较长、风险较大而受到冷落、开发滞后，“投资置业”挤占甚至取代商务开发愈演愈烈。 　　２００３年１０月上旬在北京召开的中、美、韩三国房地产发展论坛上美国房地产同业公会国际委员会主席詹姆斯·阿斯库特所作的《变革时代的全球化城市》报告中指出，中国房地业太偏重住房的开发，对公共设施的建设重视不够。缺乏发达的公共设施，难以称得上完善的房地产业。如果政府不能严格限制住宅和商业设施的过量开发，随意突破规划，将无法发挥赋予ＣＢＤ集中度高、活力高、效率高的商务中心区的使命，ＣＢＤ将产生畸变，ＣＢＤ不再ＣＢＤ。 　　９０年代初广州就曾规划和开发ＣＢＤ，结果，房地产先行，只是建成一片１００多万平方米的住宅社区，而真正意义上的ＣＢＤ仍不见影。再看看法国，在巴黎拉德方斯７５０公顷的商务区内聚集了２０多家世界最大企业办事处、１５００家公司总部和５０％的法国大企业，有１５万职工在这里上班、还有欧洲最大的购物中心—四季商场，成了巴黎名副其实的商务中心区。 　　三、ＣＢＤ功能被泛化、弱化 　　在北京ＣＢＤ周围地区借ＣＢＤ之势大兴住宅和商务设施，众多的项目被贴上ＣＢＤ或后ＣＢＤ的标签。这种弱化、泛化ＣＢＤ或鱼目混珠的现象，使中央商务“头重脚轻腹中空”，势必会削弱ＣＢＤ的核心凝聚力，对ＣＢＤ的建设形成挤出效应，也会使商务设施容量超出市场的需求而形成资源浪费。因此，亟待制止各种建设放任自流的发生，加强ＣＢＤ开发的统一和规范。 　　四、ＣＢＤ求大求洋 　　国外的ＣＢＤ一般都不超过４平方公里，只有一两条街道，建筑规模在２００－２０００万平方米，如纽约曼哈顿华尔街不足一平方公里，却因集中了几十家世界级大银行、保险公司、交易所、百多家跨国巨头总部以及一些著名建筑物和豪华居住区而成为蜚声世界的金融商务中心区，特别是金融业高度集中的华尔街成了世界纽约乃至现代美国的代名词。而国内某些城市却唯大唯美，数十条大街和数十平方公里划作ＣＢＤ，并渴望在几年内建成。此外，国内一些地方仍然把建筑物的高度当作ＣＢＤ形象的追求，似乎高楼林立便是ＣＢＤ的象征和内涵。实际上，９．１１事件后许多专家对高楼的安全保障及经济性问题提出了质疑。 　　此外，一些地方，无论是ＣＢＤ的总体规划、还是项目的设计，皆不惜花巨额资金聘请各国设计师设计方案，唯洋人设计为美、仰洋人鼻息。当然，聘请一些外国专家、设计师，吸收外国规划、建设ＣＢＤ的成功经验是非常必要的，但不能漠视、否定我们自己的优秀规划设计方案。 　　五、功能雷同区过多 　　目前，北京ＣＢＤ把未来总体发展目标定位在跨国公司地区总部和国际金融机构聚集地上，而相距数公里的北京金融街正在热火朝天地展开，已经建成１１０多平方米的写字楼，不久就将超过２００万平方米，其定位是金融商务中心区，正致力于面向国际化，即吸引国际金融机构入驻。中关村丰台区的跨国公司总部区建设也紧锣密鼓，而早先的中关村科技区也正在致力打造包括科技、商务和金融在内的综合功能。此外，王府井地区、亚运村地区、也在分担着商务办公的功能，这几个地区的定位与朝阳ＣＢＤ在功能设计上，存在部分或全部的交叉和重叠现象，在一个城市里相继开发、建设几大功能交叉重叠的区域，不能不让人担心有限的资源稀释和为争夺资源而爆发恶性竞争。 　　朝阳区政府已经在１０月９日上商务节期间成立了北京市金融发展顾问团，旨在通过政府主导战略加强ＣＢＤ的金融战略地位。第四届朝阳ＣＢＤ国际商务节刚落幕，西城区金融街又在１０月２６日召开“推介会”，并对“进驻”街区机构提供免交工商注册费、购（租）写字楼提供１０００元／平方米的补贴和其他一些优惠。同城竞争、其他地区和城市类似现象也比比皆是。