上海CBD：游弋于梦想与现实之间

　　“上海正在就CBD的规划工作做紧锣密鼓的调研，有关工作是由市政府亲自来抓的。”上海市房屋土地资源管理局市场管理处处长苏继光向本报记者透露，“我们请的是国外的咨询机构。这项工作从今年年初就开始了，估计不久后调研结果就会出来。” 　　新鸿基80亿猛砸上海CBD 　　与上海有关部门讳莫如深相对应的是，各路资本尤其是港资加快了争食上海CBD商机的步伐。如今，包括恒隆、香港兴业、新世界、和黄、恒基、瑞安在内的多家香港地产商都争相宣布增资上海，涉及金额高达250亿元人民币。 　　最引人注目的莫过于香港房地产巨头新鸿基地产发展有限公司（以下称新鸿基）的一则大手笔。近日，一向在内地投资保守谨慎的新鸿基郑重宣布，该公司已经与陆家嘴金融贸易区开发股份公司（以下称陆家嘴公司）签定了位于上海CBD重镇的陆家嘴金融贸易区X2地块土地使用权转让合同。 　　新鸿基主席兼行政总裁郭炳湘在此间的业绩公布会上表示，新鸿基决定出资80多亿港元在该地块打造一项大型地标性物业，总楼面面积约42万平方米，将包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场。整个项目将于2011年底前分期完成，预计首期将在2007年落成。这是迄今为止新鸿基地产在内地最大规模的地产投资项目。在签字仪式上，郭炳湘说，新鸿基看中陆家嘴日益趋强的金融、商贸、信息集聚功能，以及未来巨大的市场价值，“公司有信心把此项目建成上海最好地段上的最优秀建筑。” 　　不过，据本报记者了解，尽管新鸿基的口气很大，但该项目要想顺利进展却要颇费一番精力。因为其吃下的地皮乃是如今路家嘴最具人气的美食城所在地，在拆迁上要花费巨大的功夫。 　　“现在港资非常看好上海的CBD区域内的项目。”戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司总经理张国正告诉本报记者，从2001年上海召开APEC会议以后，香港地产商已把上海看成是他们的“第二总部”。而内地与香港决定建立更紧密经贸关系（CEPA）之后，港资进入上海地产的热情更是高涨。 　　在几个月前，郭炳湘在中期业绩会上宣布取消多年前规定投资内地不得超过总资10％的上限，只要条件合适，有机会就去做。如今，除刚刚拿到的这块地皮外，新鸿基在上海投资的还有具有“副CBD”之称的淮海路上的中环广场和徐家汇的高档住宅“名仕苑”。 　　何处是上海真正的CBD？ 　　香港地产商新一轮上海投资的热潮，项目基本都位于陆家嘴、淮海中路、南京路等商务黄金地区。这些地区，何处才算是上海真正的CBD，曾经莫衷一是。 　　“刚开始大家对CBD这个概念并不十分热衷。”上海市规划局一位不愿意透露姓名的官员表示，“后来，上海一些有望发展为CBD的地方开发得有点走样时，市政府才开始真正重视起来。” 　　“尽管不能说上海市在CBD规划上很失败，但至少说走了不少弯路。”城市规划研究专家、东华大学管理学院顾庆良教授有点遗憾地告诉本报记者，上海不能让CBD任其发展，必须有一个明晰的规划，更不能像摊大饼一样来搞CBD。 　　“现在的上海是没有CBD还是有太多的CBD？谁能说得清呢？”一位港资房地产开发商反问记者，“你说是陆家嘴吧，但又不能肯定，那外滩、徐家汇、淮海中路、南京东路，甚至虹桥古北，也算吗？” 　　上海CBD发展与上海房地产的跌宕起伏有相当大的关系，而上海房地产与港资又密不可分。“其实早在1992年，上海房地产界早就有了港资的身影。”上海中房经济发展研究所副所长吴震国告诉本报记者。其时正是上海房地产的一个发展高潮。但4年后，上海房地产开始陷入低迷，“在这场危机中，很多港资开发商几乎是全军覆没。直到现在，有些港商还没翻身。”但从2001年开始，随着上海房地产掀起又一个高潮，港资也卷土重来。 　　上海复旦大学一位专家分析了港商在上海的“势力分布”图：其中，港商最集中发展的淮海中路商业中心区有中环广场、大上海时代广场、瑞安广场、新世界广场、力宝广场、香港广场、金钟广场等，这些高级商厦的发展商主要有九龙仓、新鸿基、瑞安地产、新世界和爱美高中国、力宝、丽新集团等；中信泰富、恒隆、嘉里集团、恒基的投资，则集中在南京西路附近；新鸿基、恒隆、东方海外、九龙仓、和黄、嘉华、永新等，近年也看好徐家汇。 　　“可以说，这些似是而非的CBD区域基本上都是在外力尤其是港资的推动下形成的，”上海复旦大学的这位专家说，“当时市政府只是考虑到招商引资的需要，而忽略了总体上的CBD的规划工作。现在这些区域没有一个能称得上是真正的CBD。只能说它们是成功的‘商业街’。南京东路更是偏离CBD的发展，或者说是一个失败的CBD。” 　　E－CBD“终结”传统CBD？ 　　上海市浦东新区发展计划局副局长朱若霖在此前的一次CBD论坛中透露，上海市新规划的CBD地区是3平方公里，其中在浦东新区的范围内是1.7平方公里，即陆家嘴金融贸易区。 　　上海陆家嘴金融贸易区是目前我国内地规模最大、资本最密集的CBD。该区已聚集8家国家级要素市场、135家中外金融机构、40多家跨国公司地区总部和4000多家贸易、投资和中介服务机构。 　　被上海市有关部门寄予厚望的陆家嘴，体现的是“金融中心模式”。但作为上海CBD重要组成部分的陆家嘴中心地区在开发建设中走了不少弯路，该CBD边规划边建设，用了将近12年时间。 　　1993年通过国际招标形成的陆家嘴中心区规划，尽管凝聚了中、美、英、法、日、意六国建筑设计大师的智慧，但受当时历史条件的局限，并未制订详细规划设计方案。 　　朱若霖说，陆家嘴金融中心区建设的教训有：第一，由于开发机制和外部条件所迫，没有能够尽善尽美地完成，尤其是投资浩大的市政方面还存在着不足；第二，作为一个投资主体，政府部门在开发体制上还存在矛盾，开发公司在社会效应和企业经济的回报上，经常引起冲撞。“上海要建立现代化的陆家嘴金融区，必须对现在的情况和规划目标有一个清醒的认证。” 　　陆家嘴准备大步超赶。上海陆家嘴开发公司最近提出，将在全球率先建立电子化国际商务中心区，即E－CBD模式。上海陆家嘴集团总经理康慧军称，与世界主要CBD相比，陆家嘴还存在不小的差距，“因此，陆家嘴必须另辟蹊径，才能保持‘骑摩托车追赶跑步者’的速度和态势”，而创建E－CBD是后来居上、赶超国外CBD的捷径和必由之路。 　　E－CBD的提出者之一、陆家嘴集团研究室主任庄峻博士在接受记者采访时透露，陆家嘴E－CBD项目将包括数十项系列工程，总投资达1000亿元。资金从何而来？庄峻表示，资金不成问题。因为长远回报丰厚，目前已有许多跨国大公司，如因特尔、IBM都表示愿意参加投资，只要项目确定、工程启动，资金马上到位。“E－CBD项目的实施将形成浦东开发的又一次高潮”，庄峻声称，“如果在5～7年内没有实质性的进展和成果，上海将与这一历史机遇失之交臂。” 　　据透露，为抢占创建E－CBD的先机，上海市计划将陆家嘴E－CBD建设的试点，列入上海市和浦东开发的中长期发展战略和工作目标，并以此为契机，确定和实施包括虚拟和实体CBD的一系列工程；组建E－CBD管理机构；制订和试行《E－CBD管理暂行条例》。 　　“在未来的发展中，真正具有竞争力的CBD就是E－CBD。”顾庆良教授说，E－CBD将是传统CBD的“终结者”。 　　附：E－CBD，是指电子化中央商务区。它以电子数据交换、电子商务、电子金融等信息技术为基础，以电子货币为主要媒介，具有实体CBD和虚拟CBD双重结构。实体CBD，由有形的建筑群构成，包括办公楼宇区、文化休憩区、住宅商贸区三部分；而虚拟CBD，是指“信息建筑群”，包括基础信息平台、交易服务平台和开发创新平台三部分。虚拟CBD依托实体CBD，又相对独立，能不受外界条件限制24小时全天候运行。