业界观察：广州CBD十年历经“三重浪”

　　规划面积达640万平方米的珠江新城，经历十年变迁，今天正以一发不可收拾之势向城市CBD中心奔去，在住宅项目中，早年圈下的商业地块开始进入热火朝天的工作状态。政府开始将剩下的商业用地公开或者协议拍卖。 　　“珠江新城又开始‘动’了！”路过的市民纷纷注意到这里的变化。发展商开始将眼光投向这个城市新中心。近来广州市场商业地产的兴起，令珠江新城目前占地约85万平方米的商务用地立即成为烫手的热山芋。 　　十年历经三重浪 　　“提起珠江新城，我可是充满感情的啊！”广州市城市规划勘测设计研究院总规划师袁奇峰，将珠江新城的历史娓娓道来。 　　广州的城市规划早在1984年就开始了。当时市政府已经定下城市中心向东移的大体规划。珠江新城地块占地640万平方米，正好处于旧城组团和五山组团之间，为配合1987年的六运会，天河城等商业中心建成了。 　　上世纪90年代初的广州地产市场，土地需求量很大。政府圈下的这640万平方米，该怎么规划和运作呢？ 　　1992年～1993年间，《广州新城市中心区——珠江新城规划》出台，珠江新城正式以“广州新城市中心区”闪亮登场，政府开始拿出有限的资金投入基础设施建设。一时间平地一声雷，许多大型国有房地产公司和投资者积极圈地响应，场面好不热闹。但是从1993年～2000年前后，历时七年多的基础设施建设阶段才宣告基本结束。 　　当时，广州第三产业还没上位，对于配套的建设是个问题；另一个潜在因素，就是政府正苦于建设地铁的资金紧缺，自然寄希望于土地出让的收益。 　　将地块划散，卖地，成为珠江新城建设过程中无法言语的痛。 　　1994年和1995年期间，珠江新城在热闹了一个短暂的时期后，由于楼面地价高昂（3800元／平方米）致使开发商后期出现资金周转不灵，加上配套的不完善，导致销售周期无限延长。这第一重波澜带来的是众多开发商对珠江新城建设的观望立场。 　　1997年和1998年，广州房地产市场土地供应和控制出现短暂失控，开发商拿地的方式竟然出现“多样化”，例如一些单位为了“脱困”，不惜平价出让土地。那些在几年前按照高达3800元／平方米楼面地价买到珠江新城项目地块的开发商开始后悔了。 　　这时，袁奇峰话锋一转，提到今天的珠江新城要公开拍卖土地，“是正确的”。 　　珠江新城所遭遇的第三次冲击波，是广州新会展中心最终选址比珠江新城更靠东部的广州琶洲———也就是说，珠江新城长期苦苦期待的广交会新馆“飞”了。 　　“新会展中心迁出珠江新城，确实是对这个地方的一个重大打击。”袁奇峰说。“不过，从广州建设CBD的角度和广州城市发展的角度来说，我认为现在广州新会展中心的选址是正确的，珠江新城依托国际大都市CBD的定位，将面临新的机会。” 　　珠江新城成长的十年，也是广州市政调整的十年。可以肯定的是，目前珠江新城的投入产出已经达到一个平衡阶段，市政府在开发珠江新城的时候已经没有压力。1999年，政府在基建投入上已经花了42个亿，在2000年底，已经是52个亿了。而合同地价是89.7个亿，应收地价59亿元，实收地价36.5个亿。 　　事实上，早期珠江新城地块的不合理规划（5000～6000平方米／块），由于太小不利于住宅开发，也是导致其“好闺女难嫁”局面的原因。 　　误读广州CBD？ 　　珠江恒昌房地产顾问公司董事总经理黎振伟对CBD有解读：“珠江新城本身并不具备做成广州CBD的条件。”按照黎的说法，广州的CBD十几年前应该就在当时的海珠广场，那个时候27层高的酒店，可能就是广州最高的酒店了，在周边聚集了众多的办公机构，大小公司无数，当时的商业区是北京路一带，不是中央商务区，中央商务区就应该是说一个城市办公写字楼和大中小公司最集中的地方。后来，东方宾馆和中国大酒店旁边的广交会热闹起来，这个地方交通发达，到机场和汽车站都近，所以大家都到了这里，成为这个时期广州的CBD。后来由于广交会附近的服装市场发展起来了，这里很快变成了一个很乱的地方，大小公司又都开始搬家了。接下来是环市东路一带，还是因为交通方便，又有花园酒店和很多大酒店的商务配套，所以环市东路又成了广州的CBD。 　　黎进一步分析：“而现在，你都知道了——天河北又再一次取代环市东路，成了广州高档写字楼最集中的地方，其实这里才是广州的CBD嘛。珠江新城现在的问题是，有没有历史的沉淀、市场的推动和长期形成的商务氛围。”黎振伟一席话多少透露出业界人士对珠江新城CBD定位的质疑。毕竟现在的珠江新城仍是以住宅为主，商务项目未成气候。 　　主持《珠江新城规划检讨》的总规划师袁奇峰对广州CBD的解析同时也解答了这一疑问：“珠江新城不能简单等同于广州CBD。”按照袁的解析，房地产业界、广州市民和媒体对珠江新城和广州CBD这两个概念产生了不同程度的误读。事实上，广州市政府直到2003年颁布《珠江新城规划检讨》时才正式将广州CBD写入政府文件，而关键是，政府确认的广州CBD是一个以天河北现有的商务写字楼密集区域为CBD的核心区，向四周辐射的中央商务区，只是在向南面辐射时才向包括珠江新城范围，珠江新城作为广州新的城市中心的定位没有改变，增加的新内容是作为广州CBD建设的向南面扩展的一部分而不是CBD的全部。 　　袁奇峰认为，《珠江新城规划检讨》的一个重大意义在于，广州市政府确认了天河北现在作为广州CBD中心区域的现实。针对广州新的城市发展前进目标，广州CBD的建设规划理顺了建成区与新建区域的关系、理顺了老商务中心区和新开发区的关系，终于将广州新的城市中心区与CBD的发展重叠在一起，解决了过去干扰珠江新城发展的种种战略误区。 　　一片利好？ 　　2003年1月22日，广州市政府公布施行新的《珠江新城规划检讨》并同时废止了十年前制订的《广州新城市中心－珠江新城规划》。广州市政府正式审议通过这份《规划检讨》之时，十年来珠江新城生不逢时、严重透支和市场失算的景况引来了一场对珠江新城的“总清算”。最近政府出台以下措施加大对珠江新城的建设力度： 　　一、对城市土地进行有组织的控制，回收闲置土地，使发展商的开发用地更多地从政府通过竞拍等方式获得。同时，将未来全市的商务办公用地都集中放在珠江新城内，原则上不再从其他区域批出，促成开发的集约和聚集效应。 　　二、让市民参与珠江新城的规划讨论，并出台《珠江新城规划检讨》，进一步明确珠江新城作为广州CBD的定位。 　　三、以房地产开发作为主要动力，带动珠江新城的开发建设。 　　四、把部分政府部门和广州大型的市政配套也集中放入珠江新城，如博物馆、广州歌剧院、广州图书馆、广州少年宫，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城内，以带旺珠江新城。 　　据广州中原地产中介机构研究部提供的数字，目前珠江新城已投入使用的写字楼项目分别为广东省检察院、广州市检察院和广东省检验检疫大厦。当前在建的项目共有14个，包括双城国际大厦、海关大楼、广东全球通大厦等。已封顶的写字楼项目有华普广场、双城国际大厦、珠江新城电信中心、广东省光缆通信维护监控及管理中心综合楼等4个，其中前两个项目为商务写字楼，将会拿来出租或出售，而后两个项目以自用为主。在当前行情看紧的情况下，广东省检验检疫大厦有一部分对外出租，深圳发展银行广州市分行就设在该大厦；正在兴建的面积达5.7万平方米的保利大厦已被广州市某大政府机构订下，该楼盘两栋中的一栋写字楼传闻被韶关某政府机构看中……