城市规划与房地产价格

　　城市规划是政府指导、调控城乡建设和发展的基本手段。它对城市一定时期内的建设和发展进行综合部署，是具体安排和实施城市建设、发展的蓝图和纲领性文件，是城市政府意志的体现。在社会主义市场经济条件下，城市规划是城市政府调控和保护土地资源，促进城市土地及空间资源合理配置和高效利用的导向仪；是政府强化宏观管理职能，对各种资源要素从城市整体上进行引导、协调和控制的重要手段。因此，城市规划是实现城市经济和社会发展的重要手段之一。房地产开发作为城市建设的一项重要内容，必须以城市规划作为依据，必须在城市规划的指导下进行。 　　城市规划范围很大，有城镇体系规划、城市总体规划、城市详细规划以及各种专项规划等。其中城市总体规划、城市详细规划对房地产价格影响较大。 　　一、城市总体规划对房地产价格的影响。 　　城市总体规划是为了实现城市中长时期的经济和社会发展的目标。综合研究和确定城市性质、规模和发展形态，统筹安排城乡各项建设用地，全理配置城市各项基础设施，并保证城市每个阶段发展的目标、发展途径、发展程序的优化和布局结构的科学性，引导城市合理有序发展，城市总体规划对房地产价格有如下影响： 　　1、城市性质 城市性质是指城市在区域经济和社会发展中所处的地位和所处的作用，是指城市在区域中的职能分工。城市性质有工业城市、旅游城市、交通城市、港口城市等，城市性质没有好坏之分，但对不同的房地产价格有不同的影响。如城市性质是旅游城市，它的旅馆、商业价格一般就比其它性质的城市要高些；交通性质的城市，仓储、物流房地产的价格就要相对高些。合理的城市性质定位有利于城市经济社会持续健康地发展，也同时促进房地产健康稳定的发展。新一轮城市总体规划将我市城市性质定位为“四省边际中心城市、国家历史文化名城和生态园林城市”是符合我市实际的。四省边际中心城市指在浙、闽、赣、皖四省九地市66个县市中，把衢州逐步培育成该区域的“制造中心”、“物流中心”和“文化中心”。通过市委、市政府近几年来招商力度的加大，四省边际中心城市的职能已初露端倪。而我市相关房地产发展必然受此影响。国家历史文化名城是1994年经国务院批准的。通过近几年来保护维修，我市恢复了一些文物古迹，如孔府孔庙、城墙城门等，给历史文化名城增色不少，我们相信，通过今后几年一些“面”上的保护(历史街区、护城河等)，我市历史文化名城的金字招牌将真正名符其实。生态园林城市指我市是全国12个具有国际意义的生物多样性分布中心之一。作为浙江“母亲河”的钱江源头，衢州生态保护良好，而且，市区“四江汇流”，南面还有省级风景名胜区——烂柯山乌溪江风景区，加上规划确定的五条生态绿楔，我市将形成环境优美、生态良好、文化底蕴丰厚的舒适、休闲的人居环境。因此，从长远来看，按照这样的城市定位，衢州市城区的房地产价格应该可以看好的。 　　2、城市规模 城市规模是指未来规划期的城市人口规模和用地规模。随着城市化进程的加快和城市规模的扩大，房地产价格就随着上升。如“二战”后的几十年里，香港、台北这些城市地价增长了四十倍以上。城市规模是未来房地产价格预期的一个重要依据。我市规划至2020年城市人口将达到60万人，城市建设用地将突破60平方公里。我市目前城市化水平约为34%，按照城市化理论，已步入快速发展阶段，今后几年我市城市化特别是中心城市的发展将步入快车道。目前我市城区城市人口约25万人，按照规划60万人测算，今后17年平均每年约增加城市人口2万人，按人均住宅20平方米的需求量，每年光此项就需住宅40万平方米。因此，今后我市城区房地产需求量还有一定的增长。 　　3、城市发展方向和用地布局 城市发展方向是指未来城市建设扩张的方向，这方面的影响更为直接。如规划城市往东发展，东面的房地产价格将上涨。城市各项用地布局对房地产价格影响也很大。如某处规划为城市未来的CBD(中央商务区)，则该地房地产价格将很快上涨；某处规划有一个大型城市公园，则周围房地产价格也将上涨。我市规划将形成四个城市组团，分别是老城片、花园岗片、巨化片、城东片，城市主要发展方向是居住往西，工业往东(东港)。花园岗区将是我市未来的政治、经济中心。按照城市总体规划，老城片(包括南区、下张)规划居住人口22人，花园岗片规划居住人口17万人，城东片规划居住人口15万人，巨化片规划居住人口6万人。其中花园岗区的人口增长潜力最大。 　　4、城市道路交通和各项基础设施 城市道路交通和给排水、供电、供热、环卫等基础设施规划对房地产价格影响也较大。各项基础设施越配套、越完善，房地产价格越高；缺少一项，房地产价格将受影响，有的甚至是致命的影响。目前我市花园岗区的基础设施建设正在如火如荼地进行，随着各项基础设施的配套建设，市政府部门办公楼也将启动，房地产开发也即将进入建设阶段。 　　二、城市详细规划对房地产价格的影响 　　城市详细规划可以分为控制性详细规划和修建性详细规划。它是以城市总体规划为依据，详细规定某一建设用地的各项规划控制指标和其它规划管理要求，或者直接对建设作出具体的安排和规划设计。城市详细规划对房地产价格有以下影响： 　　1、用地性质 用地性质是指该地块规划的用途，如商业、居住、工业、公园等。不同的用地性质，房地产价格差别很大。一般来说，商业房地产价格高于居住房地产，居住房地产价格高于工业。我市好的商业店铺价格每平方米已超过2万元，有的甚至达到3万元以上，住宅从去年以来涨幅惊人，有的涨幅达到40%以上。 　　2、各项规划指标 城市详细规划的指标主要有容积率、建筑密度、建筑控制高度、绿地率、建筑红线后退距离。 　　容积率是指建设用地范围地面以上建筑面积总和与建设用地面积的比值。它是控制城市土地使用强度的最重要的指标，容积率越高，土地开发强度越大。容积率大小因不同性质用地而不同，一般商业较高，住宅其次，工业最低。多层住宅容积率一般为1.2到1.5。容积率过高，单位房价将下降。 　　建筑密度是指建设用地范围内建筑物底层占地面积总和与建设用地面积的比率(用百分比表示)。建筑密度越低，绿化、停车等配套设施面积就高，居住环境就好，单位房价就相对较高。 　　绿地率是指建设用地内的绿地面积占建设用地的比例。绿地率应符合规范及有关规定，绿地率越高，居住环境就好，单位房价就较高。 　　近几年来，随着外地房地产开发企业的进入以及人们观念的转变，房地产开发越来越注重小区环境的营造，小区绿地越来越多，居住环境也越来越好，这是促使我市房地产价格升高的一个方面，也是今后房地产发展的方向和主流，只有这样才能营造良好的人居环境，真正提高我市城市品位。