深港大分工 深圳商圈急需突破集中格局
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2003-09-18
来源:景观中国网
CEPA的逐步实施,给深圳带来了更大的人流量和更强的消费力度,深圳商圈因而也迎来了发展和突破的良好契机。专家和业内人士认为,深圳商圈应该以深港合作为出发点,借着城市规划
CEPA的逐步实施,给深圳带来了更大的人流量和更强的消费力度,深圳商圈因而也迎来了发展和突破的良好契机。专家和业内人士认为,深圳商圈应该以深港合作为出发点,借着城市规划和改造的步伐,完善商业规划,打破商圈过于集中的格局,吸收民营资本,加强专业化,明确深港大分工,同时发展适合汽车购物的大型商圈,使深圳商圈取得实质性的突破。
发挥平民消费优势
深圳市城市规划院院长王富海认为,目前深圳的商业应该说还是一种不完全的商业,只有中低档,高端市场供给不足,其次是中档商业层普遍。深圳商圈要突破,可从区域服务和旅游人群上寻找突破口,只有这样,商业才能当作重要的产业来做。从区域服务上讲,深圳的商圈应该发挥更大的作用,香港是一个购物天堂,发展深圳商圈不是与香港进行竞争,而是利用深港合作的时机,从商业的大分工上与香港互惠互利,寻求更高层次的发展,而这也正是深圳商圈的前景之所在。
至于如何与香港进行商圈大分工和深圳商圈的定位,世联地产营销总监张伟文认为,香港商圈大多经营高档货,在这点上,深圳商圈没办法、也没有必要与其竞争。深圳商圈经营中低档商品,应该充分发挥这方面的优势。他举例说,一件高档T恤,虽然大家都知道深圳要比香港贵30%,但还是愿意在深圳买,特地去一趟香港,买为数并不多的商品,从时间和财力上都不值得。此外,在每个周四,都会有大量香港低收入者来到深圳,进行娱乐、休闲和购物。
目前在香港还兴起了一种“师奶观光团”,许多港人在导游的带领下来到深圳购物和娱乐,这都可以说明,深圳商圈定位中低档商业是明智和有前景的。
鼓励民营资本进入
王富海认为,深圳商圈应从多种需求的角度来寻求发展。他说,大型超市已经不是深圳的特色,深圳商圈应摈弃雷同,走专业化路线。
同时,张伟文认为,就深圳商圈目前的状况来看,需要有大型集团化的民营资本进入才能搞活。现在深圳商业企业有两类,一类是外资企业,如沃尔玛、家乐福等,第二类是国有企业,如万佳、天虹、新一佳等。但却很少有民营企业,像茂业这样在深圳为数极少。有些商场虽然开了很多连锁店,但却经营不佳。有识之士想以商业街形式为一个突破口,但商业街需要雄厚的实力。
目前我市已经在规划一些ShoppingCenter的大型购物中心,如人民南、市中心区20多万平方米的地下商业街,南山也在规划一个大型商业中心。张伟文认为,虽然目前商业的利润并不高,但其前景却是十分光明的。对于经营的开发市中心商圈的潜力,网络地产评论员半求谈到,罗湖区把楼房当成街道的做法可以借鉴。“一栋大厦,竖着是一栋楼房,横着就是一条街道,其交通是靠电梯来解决,比如深房广场此前就曾是采用这办法,尽管结果并不是很成功,但这一思路十分可取,京广中心的软件开发中心也是一种十分好的经验。”
打破集中格局
记者在采访中发现,业内人士都认为,由于深圳早期不注重整体规划,才造成目前商业布局的不合理。深圳的商业规划基本上是沿用香港的模式,深圳的商业物业人均拥有量已达到美国的水平,处于世界上最高的层次,但深圳的人均GDP与美国相比却十分悬殊,商业规划和布局的不合理,导致了业内所说的“二楼垂直衰减,三楼基本死亡“的局面。
王富海认为,目前深圳的商业布局还是太集中,以罗湖、上步为主。节假日深圳的外来人流量都在100万人以上,但消费也都集中在华强北,发展的平台没有构筑起来。深圳的商圈应打破这种过于集中的格局,走向多元化。城市改造步伐的不断加快,给商圈发展带来新的契机。
在南山,由于西部通道的建设以及近期规划中诸多项目的实施,商家自己找上门,现在南油大道两侧商家已经十分集中,形成新的商圈。另外,商圈也有往特区外发展的趋势,一些价格低、环境好、配套完善的地区也会出现新的商圈,如龙岗中心区和宝安新中心区。
多位业内人士都谈到,交通方式对商圈的发展影响较大。半求认为,深圳现在私家车发展速度十分惊人,每天都有三四百辆私家车上路,深圳应当借鉴国外的经验,发展适合汽车购物的大型商圈。现在有许多消费者,已经把停车是否方便作为选择购物去向的一个非常重要的因素。比如山姆会员店在设店之初,那里曾是一片荒凉,周围并无大量的消费人群,地价也十分便宜,但是山姆看中了那里可提供众多停车位和大批量采购潜力。半求认为,这是对“商圈应往市中心集中”的说法的否定。实际上深圳商圈也正在逐渐向郊区发展,宜家落户松坪山,甚至龙珠医院将建在桃源片区,都是一种另辟蹊径的策略。
深圳在商业分工上与香港互惠互利,寻求更高层次的发展,而这正是深圳商圈的前景之所在。
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