仙林大学城：大手笔经营城市

9月19日，仙林大学城将首次挂牌出让两块土地。这两块土地位于大学城中心区，包括81亩房地产用地和12亩商业用地，底价分别为80万／亩和200万／亩。记者昨天获悉，目前报名参加竞标的开发商竟然多达数十家！ 仙林的土地热得烫手，只是“仙林热”的一个缩影。仅仙林的楼盘价格，一年就疯涨了100％以上！要不是亲眼看见，谁能相信，一年半以前这里还只是一片交通不便的农庄呢？ 仙林的建设奇迹是如何发生的呢？大学城管委会主任梁学忠告诉记者，“诀窍”就是一个词——经营！ 经营政策：吃小亏挣大钱 去年1月14日，省市共建的仙林大学城正式启动。市政府成立了仙林大学城管委会，决定把这里作为南京“经营城市”的实验基地开发建设。政府的政策是“不取不予”，即政府不投入一分钱，也不要管委会上缴一分钱。大学城惟一的财富就是34平方公里的土地以及一些优惠扶持政策。如，土地出让收入全部留交管委会，实行专户存储、收支两条线；大学城的各项建设规费，属市权范围内的授权管委会负责收取，作为市政府的扶持投入由管委会统一使用。 但是，光有政策不行，土地征用、拆迁、安置、基础设施等前期建设任务，样样需要投入，没有启动资金，手上的这些土地根本无法变现。怎么办？南京新港开发总公司出资5亿元，组建了国有独资的仙林大学城开发有限公司，用土地资源取得银行授信，为大学城注入了“动脉血”。他们投入1400万元做规划，5亿元启动基础设施建设、做环境做配套。 为吸引大学入驻，管委会提供了最优惠的用地政策。初期入驻这里的大学，每亩用地价格只需5万元；而大学城实际花在拆迁、劳动力安置和基础设施上的费用，却高达30万元／亩。不过，精明的仙林人心里自有一本账：大学用地虽然是亏本经营，但是大学城形成规模后，以每个学生每年消费5000元计，光是这笔收入，2003年就能达到2．5亿元。而未来，学生人数将达到15万，他们会带动多少产业的发展？创造多少就业机会？而旺盛的人气对未来产业园的招商引资、尤其是房地产开发，将产生多大作用？ 经营基础设施：我建设你付钱 大学城范围内所有的基础设施，由管委会负责建设、管理。迄今，大学城光是道路等公用设施的投资，就高达30亿元，年底还要投入11亿元资金，正式启动1780亩的中心区建设。再用1—2年时间，投入15—20亿元，建成包括大型商场、金融网点、附属医院、国际学术交流中心在内的公用设施，并为入驻高校的员工提供70万平方米统一规划建设的高教公寓。预计，整个大学城建成，公共基础设施投入将超过百亿元。这些资金哪里来？靠的还是“经营”二字。 在道路建设上，他们从公共管沟入手，经过公共管沟通到各个使用终端，而需要使用这个管沟的单位必须支付费用。这么做，不仅节省了使用单位的成本，也避免了各施工单位反复开挖路面带来的景观影响。公共管沟的建设则采取招标方式，众多投资商带着资金上门抢生意。某民资公司目前已经投资千万元负责管孔建设。此外，仙林污水处理厂和其他市政项目，也成了中外企业争抢的招商项目，如果出让经营权成功，将一次引进资金1个亿以上。 经营土地：该出手时再出手 土地是仙林大学城最有利用价值的资源，但是在大学城起步最困难、最需要资金的时候，管委会却紧攥着手上7600亩房产和商业用地不放，宁可去银行借贷。本月19日将进行的土地拍卖，是大学城成立一年多来首次进行土地运作，而两块土地加起来还不到100亩，可谓凤毛麟角。 梁学忠告诉记者，土地运作的诀窍是要“恰到时机”，运作原则是“保持供需适当平衡，略有紧缺”。如果是去年挂牌，虽然能解一时燃眉之急，但只能卖到三四十万一亩，可是现在基础设施做好了，学校到位了，人气旺了，环境漂亮了，土地价格也就水涨船高，相当于去年3—5倍的价格！有关人士预测，这次挂牌出让的土地经过开发后，住宅的价格将在3000元／平方米以上。 据悉，目前仙林开发条件比较成熟、区位优势相对明显的地块约有1600亩，陆续挂牌出让后将募集资金15亿多元。 经营规划：美好蓝图也生财 土地是大学城最重要的有形资源，规划则是大学城最重要的无形资源。管委会去年聘请了7家国内外著名规划设计单位，为大学城量身订做了总体规划、景观规划、生态规划、人文特色研究和水环境规划等10项规划，光是这一笔投入就是1400万元。业内人士称，仙林每平方公里的规划费用，是南京之“最”。 这些规划，使大学城的潜在价值得到了空前挖掘。在管委会，记者看到了一个堪称国内一流的大型升降模型，山清水秀的仙林尽收眼底。启动开关，伴着悦耳的音乐和解说，一所所学校从地平面上缓缓升起，中心区、商住区、科技园、大学集中区一目了然。开启所有的灯光后，312国道、沪宁高速、仙林大道、仙霞路等仿佛一串串钻石项链，九乡河勾出蓝色花边，住宅楼宇繁星点点，中心区繁华如夜晚的新街口。工作人员自豪地说：“将来的仙林，从飞机上看就是这个样子！”每位参观的人，都无法不被眼前美好的蓝图深深打动。这个投资近百万元制作的模型，给仙林的投资者和开发者增添了无限的信心。这还不算，花巨资请人做规划的大学城，还有出其不意的一招——卖规划！他们请美国易道公司在中心区以东的羊山，设计了一座大型主题公园，占地1600亩。1个月之后，有关设计将全部完成，大学城打算把这个规划“转手”，由社会力量投资建造。如此创新的思路，可谓将”经营“二字运用得出神入化。 栽下梧桐树，自有凤凰来。如今，仙林大学城由当年的请校上门，变成了学校争相上门。记者获悉，除了现有的9所高校外，南京大学、南理工大学这两所国内知名大学的校本部也决定迁入。南京人口学院、南京体育学院、江苏教育学院正在申请进驻。还有美国国际教育学院、国际大学协调委员会、美国印第安纳大学等，也表示出合作愿望。 梁学忠说，过去的仙林是一块沉寂的处女地，现在的仙林是一片建设的热土，未来的仙林必将成为一座神圣的文化殿堂、一方令人留恋的家园、一个世人瞩目的新城区。