营造园林社区就营造崭新生活方式

深圳房地产市场已经由卖方市场走向买方市场，竞争空前激烈，迫使发展商提高楼盘素质，营造舒适宜人的居住环境，以提高楼盘竞争力。于是景观设计日益受到重视，住宅小区的环境越来越优美，发展商开发了景观优美的住宅小区，需要使用新的概念以显示楼盘与众不同的特色，打动消费者，“风景园林住宅”的概念便应运而生。 建筑设计及平面布局容易被模仿而失去个性特色，园林景观容易做出特色且难以被“克隆”。于是求新求异的发展商纷纷加强园林景观设计，力图创造出个性特色鲜明的住宅小区，于是庭园住宅小区越做越美，一些住宅小区号称为园林式住宅毫不为过。 优化小区环境是住宅发展的必然趋势，风景园林式住宅是这一趋势的概括和集中体现，是住宅小区建设追求的目标，发展商重视园林景观，可以提高住宅的竞争力和销售率，取得良好的经济效益；又可以美化城市环境、净化空气、降低噪音、减轻污染，取得良好的社会效益，有利于城市的发展及房地产业的发展。 环境效益与经济效益本身根本就不矛盾，并且有着良好的互动作用。高质量的居住环境只会大大提升物业的销售价格，加快销售速度，提高利润水平，使发展商获得极为丰厚的回报。目前，商品住宅开发中设计费和景观园林绿化投资是边际利润很高的项目，其中景观投资往往可以带来5倍左右的收益。就是因为景观设计具有高回报率，发展商才会投以重金，深圳才会出现邀请国际名师的热潮。 优美的园林景观对消费者具有不可抗拒的吸引力，景观的促销作用显而易见，有景观的住宅比无景观住宅当然容易销售，景观优美的住宅比景观平庸的住宅销售更快，发展商如果是卖现楼，销售时园林已经完成，那么发展商基本不需要太多营销技巧，消费者自然能做出正确的选择。 景观设计为富有创造力的发展商提供了极大的施展空间，一旦投入，5倍回报的利润诱惑是动人的。景观园林对项目和销售以及对居住者的生活到底有多大的影响？记者采访了有关发展商、中介代理和园林规划公司，他们都从自己的角度诠释了园林在营销和居住生活中的作用。 【发展商】 园林体现一种生活方式 李晓平卓越集团总经理 城市里的人工作紧张，生活压力大，需要得到缓解，所以城市人希望享受更高质量的生活，追求生活环境的优美。园林在建筑环境硬件上创造了接近自然的空间；另一方面，城市的绿化相对稀缺，家园的绿化环境能够最大程度地弥补这种不足，满足人们对自然、对绿色的向往。园林也体现出一种休闲方式，人们在园林中得到与自然的交流，同时得到休闲。 基于这种需求，我们做园林设计的时候，要求人工的东西少一些，多一些自然的景观，多一些让人们接近自然的机会。例如，做园林就会有绿地，但是许多小区的绿地是不让人进入的，是仅供观赏的，但是绿地其实是接近自然的一种方式，我们就用开放式的绿地，增加人们的参与感，与自然融合的感觉；另一方面，水景池是园林的重要元素，传统文化中对水有一种强烈的向往，水有灵气，使环境更优美、活泼，同时深圳天气热，水多降暑气，也能够体现出以人为本的设计理念，同时让小区的风水更好，水也是接近自然的体现。所以我们的园林也使用了大量的水景。 对于开发商的营销，园林已经成为人们选择买房的一个重要指标。与生活配套和地理位置一样，好的园林也是卖点。卖房子其实就是卖一种生活方式，园林也是一个重要的生活空间，它体现出社区休闲的概念和方式。所以它理应成为成本的一个重要部分。我们对园林的巨额投入，就是对整个小区构筑的生活方式的完善和提升，同时，园林也是体现楼盘差异性的硬件条件。从园林的设计上我们可以看到小区所提倡的生活方式和氛围是不同的。 楼盘园林好坏决定项目成败 曹金保深业集团（深圳）董事副总经理 园林是房地产开发中很重要的组成部分，是体现项目特点的主要形式。在深圳，发展商对园林的重视度已经很高了，特别是今年受“非典”的影响，健康住宅深受消费者的青睐，而园林是建设健康住宅不可或缺的组成部分。园林在整个项目中起到画龙点晴的作用，能使消费者一见钟情，所以园林的促销作用是很明显的。 在深圳，大多数发展商都不惜重金建造园林，国外著名设计公司在深圳大多有一席之地，贝尔高林、柏涛、雅科本、泛亚易道在深圳都有代表作。对于发展商来说，建设园林的投资是值得的。一方面可以提升项目的知名度，从而提升项目的附加值，使销售价格最大化，从而实现利润最大化。因为园林是公共配套、价格不低，但分摊到每平方米就不是太高，但对价格的刺激会很明显。另外一方面是加快销售速度，目前深圳的房地产竞争非常激烈，消费者也非常理性，楼盘的质素、价格相差不是很明显，所以园林就显得非常重要，很多消费者就是冲着园林来置业的，所以一个项目园林的好坏往往关系到一个项目的成败。 深圳目前很多园林都称作异国风情，我认为这不太理性。一方面深圳虽然是一个移民城市，但毕竟有着共同的生活习惯和生活观念，与国外的生活方式有一定的差距。为什么深圳园林就不能挖掘一些大家共同的东西，而去盲目地炒作异国风情概念，这些到底有多大的实用性？另外一方面，深圳有些所谓的异国风情只是模仿，并没有学到一些本质的东西，只有形式而无精华，所以显得有些不伦不类。 深圳发展商对景观设计如此看重，并不代表操作水平已趋向成熟，恰恰相反，大多数发展商还没有挖掘出景观的真正价值。深圳的园林设计还有很大的发展空间。 【中介】 园林要与楼盘定位匹配 李耀智深圳中原地产总经理 不只是小区要有园林，所有楼盘都应注重园林，我们会发现，没有小区的单栋楼盘，也会在架空层上构筑一个小园林。可见园林对于楼盘的营销非常重要。 随着市场竞争的日益激烈，以及地产市场的日益成熟，以人为本的观念开始受到购房者的关注，发展商花越来越多的时间和精力去了解客户的需求。园林因此成为楼盘的必需，即使是设计得不好的园林，吸引力也比没有园林的楼盘大得多，而且园林总要利用可以利用的空间，尽可能做大。园林对高密度的住宅意义更大，例如单栋高层住宅，需要以此来降低空间的局促感，增加项目的情趣，对追求生活质量的现代人来说非常重要。园林能够减少高密度带来的拥挤感，所以目前出现许多架空层上的园林。 值得注意的是，园林与楼盘的定位不能相差太远，无论是欧式风情、意大利风情还是中式风情，园林都应该与之匹配。那么，借用国外园林设计是不是就一定好呢？风情园林引入国外设计风格、布局、甚至植物，看起来不错，但是深圳的气候与国外有着许多不同，借来的东西不一定就好用，比如植被的维护可能非常难，而且保养费用很高；另一方面，照搬来的风格被客户认知和接受也需要过程。国外设计机构带来的创作理念，能够丰富生活环境，推动设计理念的进步，但也不适合完全照搬，要与本地结合，融合本地的因素，并且要尽可能减少维护费用，以此减少将来业主的支出。 除此以外，园林不仅要考虑到观赏性，还要考虑到实用性。大部分园林为了观赏，圈围绿地，不让进入，这样实用性降低，客观上还缩小了可参与的空间，缩减了园林的空间感，这也是不合适的。所以深圳要建成国际化大都市，并不一定要照搬国外的风格，还要考虑将园林的实质能更充分地体现出来。 园林要统一观赏性和参与性 周玮至祥策划总经理 深圳房地产的发展史就是深圳园林的发展史，深圳地产号称全国的样板房，作为国际花园城市，深圳楼盘的园林规划功不可没。园林既是一种硬环境，能给人娱乐消遣，也是一种软环境，能给人一种精神安慰。深圳自东海花园开始，园林规划和设计的重要性越来越显著。 为什么深圳的发展商如此热衷于园林建设，甚至不惜重金请来国外著名设计公司？一方面是为了做出特色，为了更好地销售。如今深圳房地产项目在硬件上已差别不大，也就是同质化较为严重，而园林是能做出特色的，好的园林可以做到情景营销，让人来小区就流连忘返。所以发展商为减轻销售压力，必须把园林做出特色，做出风格。另一方面也是为了追求楼盘的附加值，虽然园林设计也要花本钱，但发展商做好园林不光是为了销售速度也是为了销售价格。同样一个项目，设计有优美风景园林的与没有风景园林的楼价差距可能在500元／平方米以上。据我初步估计，一个好的园林设计，投入与收获的回报率起码是1∶5,发展商何乐而不为呢？ 现在深圳的园林风格可谓多姿多彩，园林的美观化、异国情调化无可厚非，但我发现深圳的园林设计可能也走进一个误区，就是观赏性园林太多，而参与性园林太少。其实园林一直都有两个功能，一是观赏性，二也是一个休闲、娱乐的地方，但由于土地越来越珍贵，发展商能做园林的面积也会越来越少。如果发展商只是做一些观赏性的园林，这对他们来说或者是一种损失。园林也是一种公共设施，如果能多一些参与性的配套，会让业主觉得物有所值。 深圳是一个移民城市，且大多数人较年轻，素质较高，具有很大的包容性，所以各种特色的园林在深圳都能得到很好的体现，这也比较符合这个城市的特征。 【园林公司】 中式园林更具有生命力 陈侃东方园林研究院院长 深圳许多楼盘都引进国外园林的概念，由于人们对国外的园林有新奇感，所以作为一种营销手段，比较容易吸引购买者。但是东方的园林更具有韵味。在18世纪以后的国外的某些园林都纷纷引入中国园林的风格，因为中国园林以天然的物质为材料，加入人工的雕琢，运用想像的表达手法，更接近自然。 中国式的园林更具有生命力。中国园林更为讲究营造人际交往的空间，注重交流以及功能性，就是现在说的“以人为本”。中式园林讲究一种“天人合一”的境界，建筑与园林浑然一体、对称、线条优美，例如皇家的御花园，就是讲究自然的布局。所以中国园林其实就是一种非常典型的生态园林。 中式园林杰出的代表就是江南园林，江南园林布局精致，处处体现主人的喜好和修养，营造这些园林不是像现代人一样用一张张图纸，而是用画家、艺术家的作品。他们遍访名山大川，用观赏后的新的体验来建造园中山山水水，并且每个园林都自成一体，就像用山水画卷来绘制园林，所以中式园林是别有韵味的。 深圳目前的园林还处于一个跟风的状态，园林设计被“甲方”规定在一个狭小“范围”内，并且以营销的需要为主导，使设计师设计无法与周围环境融合，过于商品化。另一方面是园林公司本身不够规范化，不像国外园林设计人员都有资格认证，国内尚无一个完整的系统标准来要求设计师和设计公司，所以产品品质参差不齐。而且这方面的人才也是相当缺乏的。全国具有园林专业并且专业水平得到国际认可的大学仅有4家。并且能够在实践中独挡一面的人才，还需要具备美学、文学等方面的综合素质，这样的专业人才缺乏。人才缺乏所带来的结果是使产品的品质提高、产品的多样性发展都受到制约，所以这是园林设计急待解决的问题。 园林要与周边环境 相融合 王漓峰澳大利亚柏涛园林设计有限公司总经理驻深圳首席代表 国内的园林设计与国外的园林设计有较大的区别。因为国内的大环境比不上国外的大环境，正因为国外整体环境都很不错，所以国外的园林就设计得相对比较简洁，住宅小区的内部环境和外部环境都区别不大，不需要过多地营造小区的氛围。在中国则不同，在中国人的传统观念中，家园的概念非常厚重，而且外部环境又不够理想，所以，中国人对家园的期望也更高。所以，在这些因素的作用下，中国的园林在规模上和细致程度上甚至超过了国外的园林。 深圳的有一些园林过多地堆砌，这样其实是走入了一个误区。景观应该反映自然，与周围的环境融合，体现出整个环境的和谐，并且能够使小区生活的习惯和生活的方式从中得到体现，照搬的设计就无法做到这些。一些照搬的皇家园林，过于繁琐，过于雕琢，显得不容易亲近，还有就是使用过贵的材料，贵不一定就好。值得注意的是，社区园林不是皇家园林，所以它的成本不可能与皇家园林相比，也就不可能真正体现出皇家园林的气势和尊贵。设计得好的居住区的园林，应该与生活比较贴近，使人容易产生回家的感觉，亲切和贴近，在其中容易让人感到放松。 深圳是滨海城市，园林应该体现滨海的特色以及深圳人的居住方式，园林设计应该着重于简洁、大气、自然和朴实，不宜太过张扬。 先做园林再建楼盘 有利销售 陆益辉英国雅而菲设计有限公司深圳地区董事长 深圳出现小区园林设计的时间不是很长，但发展很快，各种风格都在深圳得到了体现。这几年异国风情的园林在深圳大行其道，主要有三类：第一种是东南亚的热带风情，如新加坡、巴厘岛、泰国等土著特色的园林；第二种是现代园林，主要是有澳大利亚、地中海风情；第三种就是欧美风情，有法国、意大利、西班牙等，每种园林风格都有较为明显的特征。 深圳的园林设计与国外相比有一个明显的不同。深圳大多数是先建好楼盘，再去建园林，有的是楼盘已经开发好几期了，但园林的影子还没见，使得业主有上当的感觉。而在国外，普遍的做法是先做好园林，楼盘好像是放在园林中一样。其实先做好园林，更有利于楼盘的销售。因为园林能给置业者一种美好的享受，使得他们更具有置业的冲动，所以园林对加快楼盘的销售是很有帮助的。东海花园之所以引起抢购，与它是先建好园林再销售有很大关系。 当然，发展商关心的是销售和回报率。一般来说，在深圳，高档住宅的园林成本是项目总成本的5％—8％，中档住宅是3％—5％，而低档住宅的园林成本只是项目总成本的1％—3％。而园林对楼盘销售价格的刺激会很明显，同样的楼盘质素，好的园林可以使销售价格上升10％以上，甚至可以翻倍。东海花园一期初期的价位是6000元每平方米左右，但由于园林的吸引力，引起抢购，到后来均价超过10000元每平方米。所以，发展商才花大成本去做园林。而对消费者来说，园林是一种公共设施，是一种休闲娱乐场所，园林好可以提升自己的居住品位，也更加物有所值。 深圳为什么如此青睐异国风情呢？这主要是年轻人对国外有一种向往心理，但深圳很多风格只是一种炒作，并没有很多实质性的东西，即使模仿也是不伦不类。一个楼盘的园林风格与建设风格一定要相符合，与楼盘的定位也要吻合。 一般来说，园林只是一种“形”，要为楼盘的“神”服务，一个楼盘在给消费者定位后，再围绕消费者的品位生活习惯来建设园林。一个园林要体现的是一种生活概念，与消费者的要求相吻合这才是一个成功的园林。园林建设如果离开了消费者的生活方式，与楼盘的功能不吻合，那它就是失败的。