北京：住宅郊区化还是郊区都市化

一场非典，几乎改写了房地产业的价值标准，“地段”黄金定律被“健康”一举取代，郊区住宅则异军突起，成为楼市黑马，通州、亦庄、黄村、上地，五环外郊区住宅几乎遍地开花，一片胜利旌旗。 “郊区化”对北京楼市并非新动向。业界专家称京城“住宅郊区化”始于1993年，作为一个发展中国家的首都，城市发展建设的加快使居住环境问题日益突出，从最早的一批“新贵”逃离城市到郊区住进别墅，到政府支持开发商利用郊区低土地成本为中低收入家庭提供大批经济适用类住宅，北京“住宅郊区化”已走过10年历程。据北京市建委公布的一组数据，北京市的近郊区住宅面积在全市的比重由1949年的5．5％升至43．8％，远郊区县由16．6％升至44．6％，“住宅郊区化”已是城市发展的必然趋势。 自然的环境、低密度的房屋，非典之后，郊区住宅的这种“健康出身”几乎比10年来任何时候都醒目。然而，郊区住宅是否真能一“健”遮百丑？是否令我们忽略了一些更为重要的东西？ 郊区住宅有缺憾 北京住宅郊区化在初始阶段也是问题重重。一是粗放型的开发严重浪费了郊区资源，最初的郊区住宅极端低密度、分散化、功能单一，占用了大量耕地，这种开发模式恶化了环境；二是这些郊区住宅只是开发商人为“造势”，偏僻的郊野、市政配套的落后，使生活异常不便，居住安全也无法保证。值得庆幸的是，北京的住宅郊区化起步较晚，国外的前车之鉴缩短了其粗放型的开发阶段，北京也开始用“新市镇开发”的独特模式解决郊区住宅的问题。 在“新市镇”模式中，开发商开始由“造势”变为“借势”，一些生活氛围、市政配套、公共交通相对成熟的区域，成为郊区住宅的“温床”，尤其是城市轻轨的开通、产业圈的形成，大为缓解了这些郊区住宅在交通成本、城市功能上的短缺，从而成为置业者的新宠。目前，北京郊区在售项目共有300余个，占全部在售项目的32％左右，主要集中在通州、大兴、昌平等区，2002年之后地铁13号线、八通线、5号线的建设和开通，打通了京城北部、东部、南部的交通大动脉，使得昌平、通州、亦庄首当其冲成为郊区住宅的“热土”，而通州区由于更接近CBD商圈，更成为郊区商品房销售的主要区域之一。 然而，在一些解决了交通问题的郊区，人们发现其住宅依然有“短板”：当人们乘坐快捷的城铁来到郊区，梦想田园牧歌般的居住时，他们发现自己失去了更为宝贵的东西，那是一种由酒吧、店铺、霓虹混合出的东西，你可以称之为城市的味道，它几乎是城市生物赖以生存的氧气。但遗憾的是，低密度、绿色、生态，现有郊区住宅的这些有限成分，根本调配不出那种味道。 因此非典逃离城市的人们，将很快发觉郊区住宅的魅力之水，将因为木桶中的这块“短板”而流失。 “都市主义”重整“郊区化” 虽然一些市区楼盘试图以“城市复兴”概念挽留置业者，但郊区住宅的天生丽质仍然令人难以割舍。无论如何，与自然的亲近、宽松的空间、较低的人口密度，这些都是城市住宅所无法提供的。因此，如何使郊区住宅“扬长避短”，成为住宅郊区化下一步的研究命题，而近阶段业界所提出的“郊区都市化”论点，成为最值得关注的动向。 城市化是21世纪世界发展的三大趋势之一，1990年初，基于对郊区化蔓延的深刻反思，美国逐渐兴起了一个新的城市设计运动———新城市主义。“新城市主义”的典型小城镇预示着一种未来城市发展的模式：人们的家园坐落在自然景区内，社区将居住、购物、工作、就学、医疗组合形成多功能综合区，不仅方便了居民的工作和生活，同时也创造了丰富的街道景观；社区有多个中心和不同种类的建筑，为人们提供丰富的交往空间；建筑和交通建构在一个步行系统中，人们能在数分钟内步行享受生活的便利温馨…… 目前，我国正处在城市化中期加速发展阶段，与欧美国家1小时车程的郊区住宅比，北京距市中心1小时内车程的住宅，恰恰是国外“新城市主义”着力发展的城市新区。受“新城市主义”思潮影响，“郊区都市化”的倡议者认为，目前京城近郊的城镇住宅，应是城市机体的一部分。以通州为例，若以天安门为中心，一线地铁为轴线，则通州与石景山区位相同，受一线地铁带动，石景山早已成为“老城区”，与市区住宅一样开始面临“城市病”的困扰。而八通线的建设开通，使通州一跃为“新城市主义”的首个理想开发区域。但遗憾的是，通州区的住宅项目，虽然房价已从3年前的每平方米2000元左右翻了一番，但楼盘在城市味上依然贫血，连会所这样的城市住宅“标配”都很少有，更别提像样的休闲、娱乐、购物场所了。即使被公认开发最成功的亦庄，目前在城市氛围上也远远不够，像样的餐馆、健身中心几乎要排长队。无怪乎有专家疾呼：提倡郊区住宅化，莫若先解决“郊区都市化”问题！ 目前，新一批开发商开始明确树立“都市主义”的理念，将商业街区、名牌旗舰店、加盟连锁酒吧、合作名校等引入社区，力图为社区乃至整个区域恶补商业、教育、医疗等等缺失的城市机能。 身在郊区而主打“都市”牌，从而占尽郊区和城市的双份红利，这批来势汹汹的新派“郊区住宅”，恐怕会令“住宅郊区化”迎来一个历史转折。