住宅郊区化慢慢来 “都市主义”为其塑造转折点

　　非典，再次吹响“住宅郊区化”魔笛 　　一场非典，几乎改写了房地产业的价值标准，“地段”黄金定律被“健康”一举取代，郊区住宅则在这场颠覆中一骑突现，成为楼市黑马，通州、亦庄、黄村、上地，五环外几乎遍地开花，一片胜利旗旌。 　　“郊区化”对北京楼市并非新动向。业界专家称京城“住宅郊区化”始于1993年，作为一个发展中国家的首都，城市发展建设的加快使居住环境问题日益突出，从最早的一批“新贵”逃离城市在郊区住进别墅，到政府支持开发商利用郊区低土地成本为中低收入家庭提供大批经济适用类住宅，北京“住宅郊区化”已走过10年历程。据北京市建委公布的一组数据，北京市的近郊区住宅面积在全市的比重由1949年的5.5%升至43.8%，远郊区县由16.6%升至44.6%，“住宅郊区化”已是城市发展的必然趋势。 　　自然的环境、低密度的房屋，非典之后，郊区住宅的这种“健康出身”几乎比10年来任何时候都醒目。然而，郊区住宅是否真能一“健”遮百丑？此次由非典吹响的“郊区化”魔笛，是否令我们忽略了一些更为重要的东西？ 　　对于一片火热的郊区住宅，到了该泼冷水的时候了。 　　郊区住宅的“短板”，并未因“非典”改变 　　无论是在国内还是国外，郊区住宅从来都不是一种完美产品。 　　20世纪中期，二战后的美国人开始做起郊区梦。然而几十年后的今天，这种郊区生活方式出现危机——首先是在交通上，过长的通勤距离耗费了人们大量的时间和精力，严重影响了人们预期要达到的生活质量；其次是郊区环境的恶化，无节制的开发带来烟尘、硬地、有毒废物和污水等，对最富吸引力的乡村景观造成严重冲击；此外，人口与就业持续大量由城市流向郊区，城市税源大为减少、财政入不敷出，继而不可避免的产生经济衰退、犯罪上升、种族隔离等一系列新城市问题。 　　北京住宅郊区化在初始阶段也问题重重。一是粗放型的开发严重浪费了郊区资源，最初的郊区住宅极端低密度、分散化、功能单一，占用了大量耕地，这种开发模式恶化了环境，与人们崇尚自然、享受生活的初衷背道而驰；二是这些郊区住宅只是开发商人为“造势”，偏僻的郊野、市政配套的落后，使生活异常不便，居住安全也无法保证。值得庆幸的是，北京的住宅郊区化起步较晚，国外的前车之鉴缩短了其粗放型的开发阶段，在美国人打着“新城市主义”回归城市住宅时，北京也开始用“新市镇开发”的独特模式解决郊区住宅的问题。 　　在“新市镇”模式中，开发商开始由“造势”变为“借势”，一些生活氛围、市政配套、公共交通相对成熟的区域，成为郊区住宅的“温床”，尤其是城市轻轨的开通、产业圈的形成，大为缓解了这些郊区住宅在交通成本、城市功能上的重要痼疾，从而成为置业者的新宠。目前，北京郊区在售项目共有300余个，占全部在售项目的32%左右，主要集中在通州、大兴、昌平等区，2002年之后地铁13号线、八通线、5号线的建设和开通，打通了京城北部、东部、南部的交通大动脉，使得昌平、通州、亦庄首当其冲成为郊区住宅的“热土”，而通州区由于更接近CBD商圈，更成为郊区商品房销售的主要区域之一。 　　然而，在一些解决了交通问题的郊区，人们发现其住宅依然有“短板”：当一群城市生物怀着朝拜的心情、乘坐快捷的城铁来到郊区，梦想田园牧歌般的居住时，他们发现自己失去了更为宝贵的东西，那是一种由酒吧、店铺、霓虹混合出的东西，你可以称之为城市的味道，它几乎是城市生物赖以生存的氧气。但遗憾的是，低密度、绿色、生态，现有郊区住宅的这些有限成分，根本调配不出那种味道。 　　因为非典逃离城市的人们，将很快发觉郊区住宅的魅力之水，将因为木桶中的这块“短板”而流失殆尽。 　　 “都市主义”重整“郊区化”河山 　　虽然一些市区楼盘试图以“城市复兴”概念挽留置业者，但郊区住宅的天生丽质仍然令人难以割舍。无论如何，与自然的亲近、宽松的空间、较低的人口密度，这些都是城市住宅所无法提供的。因此，如何使郊区住宅“扬长避短”，成为住宅郊区化下一步的研究命题，而近阶段业界所提出的“郊区都市化”论点，成为最值得关注的动向。 　　城市化是21世纪世界发展的三大趋势之一，1990年初，基于对郊区化蔓延的深刻反思，美国逐渐兴起了一个新的城市设计运动——新城市主义，主张借鉴二战前美国小城镇的优秀传统，重新整合现代生活的种种要素，如家居、工作、购物、休闲等，再造城市社区活力。新城市主义的主张包括：提倡建筑类型多样化，使用功能多样化，居住生活多样化。“新城市主义”的典型小城镇预示着一种未来城市发展的模式：人们的家园坐落在自然景区内，社区将居住、购物、工作、就学、医疗组合形成多功能综合区，不仅方便了居民的工作和生活，同时也创造了丰富的街道景观；社区有多个中心和不同种类的建筑，为人们提供丰富的交往空间；建筑和交通建构在一个步行系统中，人们能在数分钟内步行享受生活的便利温馨……自然、闲适、便利、丰富多彩，“新城市主义”以其给人们展示的新城市生活感受，成为近年来美国城市设计领域的主流流派，其影响已远不止于美国国界，如今对京城周边的城镇住宅开发更具有直接而现实的借鉴意义。 　　目前，我国正处在城市化中期加速发展阶段，与欧美国家1小时车程的郊区住宅比，北京距市中心30分钟内车程的住宅，恰恰是国外“新城市主义”着力发展的城市新区。受“新城市主义”思潮影响，“郊区都市化”的倡议者认为，目前京城近郊的城镇住宅，应是城市机体的一部分。以通州为例，若以天安门为中心，一线地铁为轴线，则通州与石景山区位相同，受一线地铁带动，石景山早已成为“老城区”，与市区住宅一样开始面临“城市病”的困扰。而八通线的建设开通，使通州一跃为“新城市主义”的首个理想开发区域。但遗憾的是，受传统郊区住宅开发思路的影响，通州在“城市化”方面几乎没有长进。纵观通州区的住宅项目，虽然房价已从3年前的2000元左右翻了一番，但楼盘的在城市味上依然贫血，连会所这样的城市住宅“标配”都很少有，更别提像样的休闲、娱乐、购物场所了。即使被公认开发最成功的亦庄，目前在城市氛围上也远远不够，像样的餐馆、健身中心几乎要排长队。无怪乎有专家疾呼：提倡郊区住宅化，莫若先解决“郊区都市化”问题！ 　　幸而，一批先觉者已开始了行动，在第一轮含义模糊的“造城”口号之后，新一批开发商开始明确树立“都市主义”的理念，最近开始认购的通州新盘“蓝调沙龙”，便是以“后都市主义”作为杀手锏，将商业街区、名牌旗舰店、加盟连锁酒吧、合作名校等引入社区，力图为社区乃至整个区域恶补商业、教育、医疗等等缺失的城市机能。 　　身在郊区而主打“都市”牌，从而占尽郊区和城市的双份红利，这批来势汹汹的新派“郊区住宅”，恐怕会令“住宅郊区化”迎来一个历史转折。 　　非典改变置业观念郊区化进入第三阶段 　　郊区住宅走进“后都市时代” 　　最近，新问世的通州楼盘蓝调·沙龙，以一种特立独行的“后都市主义”气质，将业界注意力重新聚焦在非典后方兴未艾的“住宅郊区化”话题之上。“郊区”与“都市”，本是两个对立的概念，但当两个词汇被放在同一个房地产项目中时，人们也忽然发现了“住宅郊区化”的种种美好与尴尬、梦想与现实的矛盾冲击。 　　郊区住宅之“郊区悲喜录”。 　　距离产生美，这是非典带给楼市的新规则。当逃离城市成为大众心理，郊区住宅自然成为市场新宠。其实，远在非典之前，郊区住宅已具备天生丽质，总结起来不外乎以下2点： 　　1.有环境。远离尘世，接近自然，郊区住宅有更丰富的绿色、阳光、负氧离子，如果不是生计所累，这几乎代表了所有人的居住梦想； 　　2.有空间。郊区的低土地成本，为郊区住宅降低密度提供了条件，除了别墅这种极端产品，传统的多层板楼、新兴的联排别墅，都给被“城市鸽笼”禁锢已久的人们提供了更为宽松舒适的居住空间，其较低的价格也扩大了人们的购买空间； 　　然而，在“此消彼长”的自然规律下，郊区住宅的“郊区”优势也时常成为其弱点。历数专家们指出的郊区住宅的弊端，多数还源自其“郊区”的出身——比如，市政配套设施严重滞后，生活网点不足，影响生活质量；比如交通不便，居住成本过大；比如开发功能单一，很多郊区板块只规划了单纯的住宅开发，使区域成为“卧城”，损害了城市正常机能等等。 　　也因此，有业界专家大声疾呼：自1993年开发商无意识带来的首轮郊区化热潮，到2000年城市路网建设推动的第二轮郊区化热潮，非典引发的置业观念改变已将北京“住宅郊区化”带入第三阶段，而在这一轮热潮中，郊区住宅的“都市化”应该成为核心内容。 　　郊区住宅之“都市回归梦”。 　　在对待“城市”的态度上，人们历来很矛盾。既想逃离喧嚣、又想享受便利，因此，“离尘不离城”向来是开发商们最挚爱的宣传点。对于郊区住宅来说，“城市”更是一个爱恨交织的概念，“离尘”是一定的了，“不离城”却远不是说说那么简单。总结一下，能做到所谓“不离城”的郊区项目至少要解决下述几个问题： 　　1.交通。在近日焦点房网所做的一项调查中，“公交”被购房人放在了郊区住宅配套的第一项。没有一个家庭能完全脱离城市做“隐士”，国外郊区化被驳斥的一个最大罪证也是“交通成本”太大，而近些年方兴未艾的“新城市主义”，更提倡一种将工作、生活一体化的新型社区。经济发展的差异化，使北京的郊区目前暂不能提供就业功能，而只能依靠城市捷运，为工作、生活的联结提供便利。如北京城市铁路向北、向东的贯通，为北部如回龙观、东部如通州打通了关节，20分钟不堵车的城市捷运，使这些区域的楼盘有了近距离享受城市便利的条件。 　　2.托幼。除去交通，能够每日烦扰人的，就属幼儿的教育了。从房地产市场几年的经验来看，选房常与选学校联系在一起，南城怡海花园、兴涛社区，都是因与名校合作办学带活楼盘的范例。而通州新项目蓝调沙龙，尚未开盘就定下与中国教育研究院合作，开办“中国教育研究院通州第一实验小学”，以及与汇佳幼儿园合作开办社区幼儿园等举措，均是为楼盘的“不离城”加分； 　　3.商业。商业是属于城市的繁华传奇，是区别于郊区的要素，成功的商业配套往往能带热一整片区域。但纵观诸多郊区社区商业，往往平庸者居多，仅限于为居民提供美容、洗衣、用餐、日常消费的必要服务，根本谈不上对城市商业氛围的营造。天行雅坤房地产公司认为，新兴的郊区住宅的商业配套，应该有一定的规模、有相当的品位、有巨大的影响、有足够的人群，不仅仅只满足一个小区业主生活的需要，更要肩负着为整个区域营造熟悉的城市氛围和生活方式。在天行雅坤新项目蓝调沙龙“后都市主义”的理念中，做商业步行街、引入知名品牌旗舰店、以免租期3年的条件引入知名超市，这些都是为了提高区域的商业品质，给郊区住宅的“商业贫血症”更名。 　　4.情调。对于割舍不开城市情结的人来说，“情调”是一种最说不清道不明的东西。多少郊区住宅，花园洋房、会所泳池一概不缺，但就是没有那种都市味道，就象星巴克与小饭馆一样不能相提并论。对于情调的营造，“后都市主义”楼盘蓝调沙龙的观点是：情调的要素有两个，一是人、二是场所，在最合适的场所聚起最合适的人，情调就产生了。因此郊区住宅若要营造城市情调，一是必须以“都市化”定位聚集起品位相同的人，二是在社区中为其提供高品质的、城市味道浓郁的人际交往空间。为此，蓝调沙龙选取了都市情调体现最深的酒吧，请知名连锁咖啡店输出管理，在通州区加盟做一家极具都市味道的酒吧，加上个性独具的会所、商业步行街、1万平米的中心广场等，他们自信此举可令业主享有一种优雅放松的人际关系和休闲状态，为社区乃至整个大区域营造出浓厚的城市情调。 　　5.会所。98年前，人们几乎还不知道“会所”是何东西，但时至今日，包括郊区项目在内的大多数楼盘都将其作为了配套“标准件”。但遗憾的是，即使走过了近5年的发展历程，今天多数楼盘会所还仅只停留在对规模的追求上，动辄数千平方米的会所横亘社区，但却象几年前农村暴发户家里盛粮食用的洗衣机一样，因经营不善成为“摆设”。对于更加依赖社区配套的郊区住宅来说，会所经营尤其是一个重要课题，因此，以“都市主义”为追求的郊区住宅，开始把会所的合理设置、创新经营当作回归城市生活的重要途径。以蓝调沙龙为例，考虑到楼盘的客户多数为CBD的年轻白领，他们首先赋予会所一个针对性极强的功能——运动，在会所设置了包罗万象的运动项目。在经营管理上，蓝调沙龙的做法更独树一帜，他们对会所实行会员式管理，会员费可打入购房总价款中，并随房款作按揭，这样，每月实际只需支付不到25元的费用，业主和家属就可终生免费使用会所，并作为会员参与到会所的经营和分红中，完全是城市高档私人俱乐部的作派！ 　　6.产品。谈“都市化”的郊区住宅，不能忽略根本性的东西——房屋本身。飞车郊外，有多少单纯追求低价的郊区住宅做成了农民新村？住到郊区，人们更为关注住宅的设计、户型、园林，郊区住宅的“都市化”，也意味着“城市制造”的产品品质。在这个方面，蓝调沙龙3600元精装修、1万平方米中心绿地、3000平方米谷地式广场，或许能给郊区住宅市场带来信心。 　　从产品硬件配套到整体气氛营造，“后都市主义”在为郊区住宅再造城市机能上可谓煞费苦心，“郊区”美景与“城市”便利能否鱼与熊掌兼得我们尚不能决断，但终于有人将“郊区”与“都市”放在住宅郊区化舞台上联袂演出的时候，我们可以设想：一批更有杀伤力的郊区住宅开始登场了。