鸟瞰北京ＣＢＤ写字楼

[center][img]http://www.landscape.cn/upload/news/2003615153923930.jpg[/img][/center] 随着北京涉外高档酒店的兴起，第一次写字楼发展浪潮基本造就了当今的北京商务区格局。依托日坛和三里屯使馆区的两个商务中心区基本形成，两个经营外贸业务的中字头大公司中信和中创给北京带来最早的写字楼，国际大厦和赛特中心使得建国门外大街先于其他地区而成为北京写字楼发展的根据地，而真正的写字楼发展浪潮却是在１９８８年—１９９２年。国贸中心成为北京写字楼历史的里程碑，使建国门外大街商务区一时重心向东偏移。 ＣＢＤ写字楼供应的历史沿革 从１９９０年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过十多年的发展，ＣＢＤ兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达１８０万平方米的国际商务区。其中，写字楼的面积为９３万平方米，占５１％的比例，其中国贸附近的楼盘几乎占了总量的三分之一。 １９９３至１９９５年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约１２．８万平方米。此时的租金水平也是有记录的最高水平，国贸租金曾高达６０美元／月／平方米。１９９６年租金水平开始下降，而区域内写字楼供应量却增加了２．３万平方米，１９９７年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达３４．４５万平方米，１９９８年供应量较１９９７年减少近２０万平方米。１９９９年国贸二期及嘉里中心投入使用，加上其他写字楼的供应量与１９９８年基本持平。受国内经济周期，特别是东南亚金融危机的影响，租金水平一直往下跌，曾一度降至２０美元／月／平方米。２０００年租金水平开始好转，但仅有７万平方米入伙，相对于前两年供应量略有回落。２００１年除京汇大厦４０９８８平方米和现代城写字楼与数码０１大厦共１３．１万平方米外，基本没有新的写字楼可以投入使用。推动这波行情的主体是一些网络公司，但正如它们迅速地崛起一样，也迅速走向低潮，网易也搬出了嘉里中心。从２００２年初至现在，没有新的项目入伙，是ＣＢＤ写字楼的断档期。 ＣＢＤ写字楼的未来供应量 ＣＢＤ规划出台，供应量不升反降。ＣＢＤ一直都是各方看好的写字楼市场，但今年，ＣＢＤ及其周边地区写字楼的供应量却呈下降趋势，这主要是因为ＣＢＤ的正式规划姗姗来迟，在规划明确前，该区域供应处于一个相对的断档期。但在未来三年内会有至少７０万平方米的写字楼项目相继投入使用。２００３年将有两个项目投入使用，分别是万邦科贸、新亚大厦和嘉都大厦，供应量为１１万平方米左右。但两年以后将会有大量供应。 在２００３年以前，可以用“雷声大，雨点小”或“墙里开花墙外香”形容ＣＢＤ的建设。除了金地国际花园、建外ＳＯＨＯ、财富中心、旺座、新城国际、蓝堡等不多的几个项目外，多数打着“ＣＢＤ”牌子的“ＣＢＤ项目”其实都不是规划中４平方公里区域内的真正的ＣＢＤ项目。大多数都是周边或外围的项目。从２００３年起，这种局面将有所改变。２００３年将是ＣＢＤ项目大面积开工建设的一年，国贸三期、中央电视台新址、北京电视中心、银泰中心等重点项目将全面开工。 据统计，ＣＢＤ四平方公里的区域内有房地产开发新建和待建项目共２３个，包括金地国际花园、万达项目、阳光１００、蓝堡、旺座、新城国际、财富中心，怡禾国际、国贸三期、京澳中心、银泰中心、中环广场、建外ＳＯＨＯ、理想世界、世纪城市、世纪财富中心、世贸国际公寓二期、世纪财源、华远尚都国际等。今年，国贸三期、中央电视台新址、北京电视中心、银泰中心等重点项目将全面开工。据此，可以看出２００４年写字楼供应将出现较大增长，２００５年ＣＢＤ写字楼市场将可能出现严重供大于求的状况。建成后ＣＢＤ写字楼的供应量将达到６８０万平方米。 ＣＢＤ写字楼的需求分析 成熟稳定型的企业是ＣＢＤ写字楼的主要业主：１、以国贸为代表ＣＢＤ区域首先是外资企业的代表，很多外资企业的发展已经相当规范和成熟。因此，为满足这部分客户的需要，就需要建设高品质的写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个的基础设施、配套、商务服务都需要齐全。国外的公司进入ＣＢＤ，就感觉与本国状况基本上相同，让客户有一种归属感，很快能融入其中。而ＣＢＤ写字楼的建设就是按照这个模式发展的。这里拥有嘉里中心、国贸二期、盈科中心等很多甲级写字楼。到目前为止，在北京的１００多个世界５００强的企业半数生活在那个地方。２、生活在ＣＢＤ的企业就是国内稳定型的大企业，这种企业的业务渠道、收入来源和利润水平都是稳定的，甚至企业的组织结构也是稳定的。从而具有经济实力成为真正意义上的写字楼的业主。 在ＣＢＤ，尤其在核心区的位置，土地出让金会明显比其他地区要高，这些地方不是创业人员的办公场所，他们无法承受这么高的租金，所以项目在定位上就是那些效益好、规模大的企业。这样的企业，因为它承受了昂贵的租金，对楼的品质的要求会比较高，因此在写字楼的建设中就要不断把好的东西加进来。 但是，目前，外资需求增长缓慢，中资机构是主力。 北京写字楼市场国外资本的需求增长相对缓慢。这主要是由于许多跨国企业早已进入中国，他们在中国已经从办事处阶段成功过渡到合资或独资公司阶段，因此，即使有更换写字楼的需要，也只是从Ａ搬到Ｂ。另外，世界经济的放缓和前景的不明朗，减缓了对外扩张的步伐，减少了在世界范围内的兼并和收购活动。 虽然中国加入世贸组织会使银行、保险等外资服务业首先受益，但由于中国对外资银行和保险业的开放是一个循序渐进的过程，对地域和客户方面的限制会逐步取消，这就使外资银行和保险公司不大可能近期在北京全面地开展业务，对写字楼等高档物业的需求相应就不会很强烈。而且，即使外资金融业进入中国，他们会更多地把其重点放在上海而不是北京，因为上海目前已经成为中国金融业的中心。 今后几年，奥运工程的建设将带动一批产业的发展，同时也带来更大的商机。近两年来一些外地的房地产发展商纷纷打入北京，抢占市场，有的还计划把总部迁到北京。另一方面，北京的经济发展和城市建设具有持续发展的较强的后劲。根据北京的城市特点和优势条件，高新技术产业链、现代制造业和现代服务业都具有很大的发展潜力，都促使了中资机构成为主力。 未来预测 １、当前情况 本季度甲级写字楼没有新增供应量，成交量较２００２年第四季度有所下降，下降幅度略高于２００２年第四季度。在销售方面，总体售价水平较２００２年第四季度略有下降。写字楼市场的空置水平有所上升，空置率从２００２年第四季度的１５．３％上升到１５．７％，上升幅度不大。 ２００３年第一季度北京甲级写字楼市场租金指数为７６．０３，比２００２年第四季度下降了３．６％。销售方面，售价指数为１２３．５６，比２００２年第四季度下降了１．２％；同时，平均空置率为１５．７％，比去年第四季度上升了０．４个百分点。 ２、未来走势 在世界经济大环境的影响下，仍存在着某些不确定的因素，如围绕着战后伊拉克的重建、巴以中突等问题，对世界的经济，特别是对写字楼的租金方面有着很大的影响。但是中国在世界经济中整体发展是比较好、政局比较稳定，短期内应该不存在降幅比较大的可能性。租金走势会保持微幅下降趋势，市场存量越来越大，而市场吸纳能力有限，需求增长的速度缓于供给增长的速度，其所造成的结果只能是空置量的加大和租金水平的降低。 考虑到短期内写字楼的增量有限，ＣＢＤ甲级写字楼市场仍将保持平稳发展态势，租金和价格水平不会出现明显波动。但是２００４年北京甲级写字楼供应将出现较大增长，２００５年北京写字楼市场将可能出现严重供大于求的状况。加上需求增长的缓慢，随着供应的增加，大概在２００３年左右新供应量会逐渐释放出来，租金水平则会逐渐下滑。卜凡松（作者单位：北京中原市场研究部专案组）