青岛:开发区三驾齐驱推进城市化

青岛开发区是１９８４年１０月经国务院批准的国家级经济技术开发区，位于胶州湾西岸，南临黄海，与青岛市区隔海相望，是一个囊括经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发试验区、旅游度假区四位一体的新兴经济区域。近２０年的开发建设，使这个拥有３０万人口、２２０平方公里的新城区日趋繁荣，尤其是近年来青岛市政府作出“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略决策，让这个位于青岛西海岸的新城区拥有了无限商机，住宅与房地产业也呈现出异常繁荣的局面。 开发区的建设是在一片空地上起步的，没有老城区的基础，一切从零开始。一张白纸，本该可以描绘出最美的画卷，可是十几年来开发区的城市规划和建设有许多不尽人意的地方。面对区位优势和青岛经济重心战略西移的大好机遇，新一代开发者把加快推进城市化进程、满足城镇居民的住房需求、保持房地产业健康快速发展作为头等大事来抓，并结合全区“六大项目”和“十大工程”的全貌实施，加快对村庄改造、经济适用房、商品房整合步伐，建立多渠道、多层次的住房资源供应体系，平抑急剧增长的房地产价格，满足不同层次的购房需求，将住宅产业化与村庄改造相结合，以村庄改造促进城市化建设。 三个示范区浮出水面 今年，青岛开发区圈定３个区域作为村庄改造、经济适用房和商品房三合一的示范区，并成立了以城建局局长邓林为主任的示范区领导小组办公室，办公室成员由城建局选派得力人员、规划局和国土资源局各派一名熟悉业务的专业人员组成。 ３个示范居住区（长江路、薛家岛、黄岛）今年同时启动，按各自工作进度，成熟一个，开工一个。建设分两个阶段，第一阶段是前期工作，由领导小组办公室负责前期宏观政策、方案制定，办事处专门机构负责基础性工作。第二阶段是建设实施，由各办事处及开发商负责，领导小组办公室负责宏观管理和指导。 长江路示范居住区 该区总占地面积１．５平方公里，规划建筑面积１００余万平方米，涉及的村庄有薛辛庄、两埠岸、王家港和戴戈庄四个村。规划范围内，四个村共占地２２４８亩，经分析计算，安置用地需５８５亩，收益归村庄的可拍卖地８８３亩，收归政府用于建设经济适用房（含廉租房）的用地为６７７亩。若按拍卖收益达到每亩８０万元，安置房成本为每平方米１０００元计算，则在完成安置房建设的同时，四个村将节余２７，９５０万元。 薛家岛示范居住区 该区包括薛家岛一村、薛家岛三村、薛家岛四村、薛家岛五村和薛家岛六村等５个村庄，总占地面积约１．１平方公里，规划范围内共占地１６５０亩，按建筑容积率１．０计算，可建设建筑面积１１０万平方米，经分析计算，村民安置用地需３８６亩，可拍卖用地１２６４亩（村庄获６３８亩土地拍卖收益，政府获６２６亩土地拍卖收益）。安置成本若按每平方米１０００元考虑，在现状建筑密度最大的村可保本安置（节余为零）的情况下，每亩土地拍卖收益需达到１０２万元，５个村尚有２９，２１４万元的结余。 黄岛示范居住区 该区总占地面积１２００亩，规划建筑面积约８０万平方米，拟将附近的６个村庄异地搬迁至此。安置房成本若按每平方米１０００元考虑，在现状建筑密度最大的村，在可保本安置（节余为零）的情况下，每亩土地拍卖收益需达到５４万元，６个村尚有４１，５２０万元节余。 示范区的示范作用 青岛经济技术开发区城建局副局长、总工程师薛仁龙告诉记者，示范居住区的示范作用有两个：一是住宅产业化的示范作用，即技术方面的示范作用；二是村庄改造的示范作用，即探索一条村庄改造的新路子。示范居住区包含３个部分，即村庄改造村民安置住房、经济适用房、商品房，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一配套、统一拍卖、统一管理的原则，将３个部分有机整合，以有效推动城市化进程。 村庄改造的安置住房全部按照经济适用房的方式进行建设，用于安置村庄的搬迁居民，剩余土地通过公开拍卖用于建设商品房和经济适用房。村庄土地拍卖收益用于村庄安置房的建设，对于安置房建设后有结余的，结余款的一定比例征为政府收益，用于全区村庄改造统筹，示范居住区内政府土地部分用于经济适用房建设，部分拍卖，收益归政府，该收益用于示范区配套设施建设。示范区将采取政府政策调控，市场化运作手段进行建设。