规划师Barnett谈城市零售策略

^{此特稿首次刊登于 Banker & Tradesman}

^{撰稿人: Sasaki高级主管及规划师 Brad Barnett}

如同所有的城市发展一样，成功的零售策略高度依赖于对场地环境的理解。而今日，零售业的性质本身也正在发生变化。

共租、快闪商店及创意转租等新趋势挑战了传统底层楼的使用方法，使了解城市区域的实际使用情况更为重要。Yelp丶Instagram和Foursquare等社交网站为我们提供了前所未有的视角，让我们了解城市地区的运转方式以及投资机会。

传统的企业位置数据集通常采用自上而下的方法来捕获数据，这带来了两个挑战。首先，这些数据源往往难以跟上零售业等快速发展的行业，很快就会过时。其次，这些数据集通常是以较大的地域单元 (如邮政编码)来捕获的，这限制了我们理解街道级别等较细微的零售动态。

相比之下，新兴的众包数据集要有用得多。与自上而下的数据收集不同，它们通常采用用户众包方式，由较大型的公司提供监督丶数据清理和监控。这种混合方法创建了更加详细和即时的数据集。

如今，通过众包用户数据我们能更容易获得准确的营业时间——也就是店面真正开门和关门的时间。从表面上看，这个细节可能并不是那么有趣，但一个地区的大部分特征都是由营业时间决定的。这些时间为我们打开了一扇窗，让我们能够了解更大的零售空间相关问题——我们可以在哪里找到人? 我们应预期应该是什么样的交通状况?随着商店的开门和关闭，其他类型的活动都会随之发生。这些信息可以帮助开发商丶规划师丶设计师和他们协力开发的城市在白天或晚上的任何时候创造出更有活力的场所。

追踪街头生活的人潮来去

以波士顿的营业时间为例，我们可以研究芬威(Fenway)这个区域的动态。与城市中的其他地区相比，这一地区与棒球场相关的活动和附近学生在深夜进行的活动明显更多。相比之下，市中心的营业时间大大提前，通常在下午6点后就不再营业，从而能够满足上班族上下班的需要。

更进一步观察，我们也可以追踪一周中的变化。例如肯德尔广场(Kendall Square)和海港(Seaport)等地区最近的发展，虽然使工作日白天与晚上的商业活动频率相当，但各区周末的活动仍明显减少。

那麽，我们要如何利用这些信息呢? 影响一个社区整体营业时间的主要驱动力之一是该社区内的商家组合。例如，通过波士顿的数据，我们可以看到，在这个城市，所有的零售商店都倾向于在相同的时间开门和关门(上午8-10点和下午6-8点)。

有了这些信息，我们这些开发城市的人就可以更细致地了解我们如何混合搭配底层楼的使用，从而在一天和一周内创造最佳的平衡。需要更多晚上的活动来活络社区吗? 不妨考虑杂货店和餐馆，这些店家在波士顿的平均关门时间都是晚上10点或更晚。而在周末，健身和娱乐相关设施是重要的活动来源，在周六和周日开放时间甚至更长。

随着零售业的发展，创造活跃的底层楼和社区将变得更加复杂，开发商和城市在开发城市时将需要更细致入微地考虑每个层面，而新兴数据集将成为理解和设计下一代大都市地区的必备工具，等待着被人们妥善利用，指引未来发展趋势。

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